10 maddede toplu yapılarda ortak yerler!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "Toplu yapılarda ortak yerler" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Toplu yapıların ortak yerleri Kat Mülkiyet Kanunun 68.maddesinde hükme bağlanmıştır.
2. Kat mülkiyetine tabi anagayrimenkulerde kanunun 2. ve 4. maddesinde temel olarak ortak yerler konusu işlenmiş, tapuya işlenmesine ilişkin konuda 10. maddede hükme bağlanmıştır.
3. Bu maddede ise ortak yerler ayrıca toplu yapılara özel olarak ayrıca hükme bağlanmıştır.
4. Farklı parsellere yayılmış anagayrimenkullerde kat irtifakı ve/veya kat mülkiyeti (arsa payına bağlılık esasından dolayı) tescili mümkün değildir. Ancak toplu yapı birden fazla parselde yer almışsa, bu parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir.
5. Kanun koyucu bu madde hükmüyle, ortak yerlerle bağımsız bölümler arasında-kişiye (kat malikine) değil, bağımsız bölüme ilişki kurmuştur. Zaten kat mülkiyet hukukunun da felsefesi, mantığı bunu gerektirir.
6. Maddenin ikinci fıkrasında “tahsisli alan” kavramı üzerinde durulmuştur. Tahsis tapu siciliyle eklenti olarak veya yönetim planı ile özgülenme ile bir veya birden fazla bağımsız bölüme veya bir veya birden fazla binaya, parsele tahsis edilmiş olabilirse de yönetim planında mülkiyete ilişkin kurulan hükümler geçersizdir.
7. Örneğin, bir otopark alanı tapu sicili üzerinde bir bağımsız bölüme eklenti yapılabilir ve o alan artık olan alan değildir. Bir bahçe katı bağımsız bölüme bahçenin belli bir kısmı vaziyet planı üzerinde tahsis edilebilir, bu da artık olan değildir. Ancak bu malikler kalkıp da oraları projesinin dışında düzenleyemez, amacı dışında kullanamaz, kapatamaz, mimari projeye aykırı görüntü veremez.
8. Yönetim planı üzerinde de ortak olması gereken bir alan yalnızca bir veya birden fazla bağımsız bölüme tahsisle kullanıma kapatılamaz. Bunlarla birlikte örfi gerekçelerle veya yakınlık dolayısı ile bazı ortak olması gereken yerler yönetim planı üzerinden bir veya birden fazla bağımsız bölüme, binaya parsele tahsis edilebilir.
9. Asıl olan özgülenmişliktir. Eklenti tapu kaydına tescilli bir hukuki özgülük taşıyabilirken, tahsisli alan sözleşmeden (yönetim planından) doğan bir özgülük taşır.
10. Konu ile ilgili KMK maddesi: “Madde 67 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.
Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.”
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
