13 maddede sitelerde temliki tasarruflar ve önemli işler!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "Sitelerde temliki tasarruflar ve önemli işler" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Sitelerde, anagayrimenkulün bir hakla kayıt altına alınması vb. temliki tasarruflar konusu Kat Mülkiyet Kanunu, madde 45’de hükme bağlanmıştır.
2. Temlik konusu, tüzel kişiliksiz site yönetiminden ziyade kat maliklerinin mülkiyet hakkı üzerinedir.
3. Bu konu, irade ile kentsel dönüşüm, cins değişikliği, parsel ifrazı, tevhidi gibi genelde tapu sicilinde yeri olan resmi senetli işlemlerdir
4. Bu madde ancak, imar kanun ve yönetmeliklere muhalif olmamak üzere uygulama alanı bulabilir.
5. Temliki tasarruflar, ancak anataşınmazda ne kadar kat maliki varsa, hepsinin toplanıp oybirliği ile karar vermeleri üzerine yapılabilir ve geçerlilik kazanır.
6. Temliki tasarruf, anataşınmazın bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi, bölünen arsanın mülkiyetinin başkasına devri gibi, mülkün aynına yönelik işlemlerdir.
7. Tüm kat maliklerince alınmış bir karar olmadıkça, anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadı ile kiralanması mümkün değildir.
8. Diğer ortak alanların, imalat gerekçeleri, vaziyet planındaki tanımı dışında kullanıma yönelik kiralamaları da oy birliği gerektirir. Örneğin, kapıcı dairesinde kapıcının kalması –ikamet etmesi yöneticinin doğal yetkisinde iken, kapıcı dairesi olarak imalatı yapılıp, projeye dahil edilen yerin başka birine kiraya verilmesi oybirliği gerektirmektedir.
9. Bu sıkça sorulan soru, markalı ve danışmanlığımızdaki sitelerde, ya yönetim planlarında ya da geçici yönetimin geniş yetkisi üzerinden, KMK madde 32’de belirtilen esaslar üzerinden mevzuata uygun olarak site giderlerine katkılı olacak şekilde süreçlenmektedir.
10. Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. Kat malikleri arasında, özellikle hakimin müdahalesi (dava konu etme) olmadıkça, üçüncü özel-tüzel-resmi-adli merciler site kat malikleri kararının üstünde irade ortaya koymazlar.
11. Sitelerde hakim olan hukukun adli değil-komşuluk hukuku olması, hem sosyal hem de hukuki açıdan kaosa sürüklenmemiş yaşam alanları sağlayacaktır, sürdürülebilir sakinler memnuniyeti üzerinden de emlak değerine katkıda bulunacaktır.
12. Site yönetimlerinin asli vizyonu; daha temiz, daha güveli, daha bakımlı bir yaşam alanı üzerinden sürdürülebilir sakinler memnuniyeti ve emlak değer artışını sağlamaktır.
13. İlgili KMK maddesi: “Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksatıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.”
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
