14 maddede sitelerde yönetici ve denetici ataması!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "Sitelerde yönetici ve denetici ataması" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Bu konu Kat Mülkiyet Kanunu madde 71’de hükme bağlanmıştır.Madde, “yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe” girişi ile başlayarak, hükmün uygulanmasında düzenlemeyi malik iradesine bırakmıştır.
2. Hukukçular bu maddenin tavsiye değil de düzenlemesi yönetim planına bırakılmış olduğu fikrindedir. Bu şu anlama gelir:
3. İlla, toplu yapıdaki her blokta yönetici ve denetici olmalıdır. Yani bir toplu yapıda irili ufaklı 100 blok varsa, burada her birinde, ayrı bir yönetim planları olmasına rağmen, 100 tane yönetici, denetici yani yönetim, dolayısı ile de 100 tane kurul defteri, hatta denetim defteri bulunacak, madem ki defter var bu defterlere de kurul kararları yazılacak, bu kararlara itiraz yapılabilecek vs.
4. Çok açıkça site yönetimleri mevzuat, site yönetimsizlikleri hukuk işidir.
5. Ezberden, kanun maddesini alıp, kanun koyucunun maksadını ve site yönetim disiplinlerini göz ardı ederek oluşturulacak yönetim planları, toplu yapılarda yüzlerce yönetici, denetici, defter, imza beyannamesi, yetki, temsil çöplüğüne sebebiyet verir ve bu çöplük bir gün patlar.
6. Toplu yapılarda, yönetim planları oturuma yönelik, senaryolu hazırlanmalı, kat malikleri yönetim ile ilgili yetkilerini kendi seçecekleri temsilciler kuruluna bırakmalı, sitenin resmi-özel-tüzel kişi-kurum ve kuruluşlara karşı ve iletişiminde tek bir otorite (yönetici-yönetim kurulu) olmalı, bu kurul da temsilciler kurulu adına (denetçi-denetim kurulu) denetlenmelidir.
7. Bundan daha ileri organizasyonlarla site yönetimlerini yüklemek, tüzel kişiliği olmayan organizasyonu (tek hücreli organizmayı) geliştirmez, böler, çünkü tek hücreliler bölünerek çoğalır, gelişmez.
8. Tabi ki bu kadar sitemimiz, ricamız, uyarımız yönetim planı oluşturuluncaya kadardır, yönetim planı ezberden oluşturulup da yüzlerce yönetim ile parçalanmış bir toplu yapının, yapı olması pek de mümkün değildir.
9. Yukarıdakiler, maddenin ilk cümlesidir ve konu yönetim planına bırakılmışken bu bırakılmışlıkla ikinci cümleyi yeterli görmeyip, birincisini yönetim planına olduğu gibi dahil edilmesine karşı sitemimizdir.
10. Maddenin ikinci cümlesi, kat maliklerinin yönetim işlerindeki yetkilerini temsilciler kuruluna bıraktığı yönetim planlarına tam da uygundur (tabi ki maddenin iki cümlesi birbirine alternatif değildir) ki kanun temsilciler kurulunu mecbur tutmuş, maliklerin yönetim ile ilgili yetkilerini bu kurula devir edip etmeyeceği konusunda inisiyatif tanımıştır. Yetki almamış temsilciler kurulunun da varlığı tartışılır bir konudur.
11. Eğer bloklar yönetici ve/veya deneticisi seçilecek ise, doğal olarak bu seçim-atamada kat maliklerinin sayı ev arsa payı çoğunluğu aranacaktır.
12. Toplu yapılardaki devasa boyut ve yüzlerce bağımsız bölümden oluşan bloklardaki şehir yaşamının yıprattığı kat maliklerinin toplantılara asaleten veya çok büyük bir çaba olmadan vekaleten %10’undan fazlasının katılmadığı tecrübelerle sabitken, bu blokların hiçbir zaman kanuni yetkide yönetici seçemeyecekleri çok açıktır ve mahkemelerden de yönetici ataması istenmesi beklenecektir vs. İşte yönetim planları oturuma yönelik hazırlanmayınca mevzuattan çıkar ve hukuki sakatlıkta yönetimler oluşur. Ödenmeyen aidatlar tahsil edilemez, ortak alan elektrik, su hatta merkezi ısınma doğalgaz enerjileri ait faturalar ödenemez ve akşam haberlerinde site yönetimlerinin sorunlarını seyrederiz.
13. Kanun koyucu bunu görmüş ve toplu yapıya ilişkin olarak, yönetici ve denetici seçimlerinde sayı ve arsa payı nitelikli çoğunluğundan vazgeçmiş ve toplantı açılış şartları saklı kalmak üzere, yönetici-denetici seçimlerinde kurula katılan temsilcilerin temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunu yeterli görmüştür.
14. Yönetim planları sade ama tüm senaryolara cevap verir nitelikte hazırlanmadıkça, site yönetimleri hiçbir mesafe kat edemezler, dar alanda paslaşmalarla gün geçirirler.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
