5 maddede site yönetiminde yönetici ve yönetim kurulu!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetiminde yönetici ve yönetim kurulu" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Site Yöneticisinin Tanımı Nasıldır? (KMK madde 34)
Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.
Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından iki yüz elli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.
2. Yönetici Mahkeme Tarafından Atanabilir mi? (KMK madde 34)
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
3. Yöneticiliğe Kimler Aday Olabilir? (KMK madde 34)
Kat mülkiyetindeki yönetici adaylığı için reşit olmak şartıyla herhangi bir diğer kısıtlama yoktur. Aday malik olmayabilir, başka ülke vatandaşı olabilir, çeşitli suçlardan hüküm giymiş olabilir. Çünkü site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. Önemli olan adayın, kat malikleri kurulunda malik ve arsa payı çoğunluğu ile atanmış olmasıdır.
4. Yönetimin/Yöneticinin Atanması ne demektir? (KMK madde 34)
Yönetim (yönetici-yönetim kurulu), kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçimle atandığı gibi, KMK madde 33 hükmünce Hakim tarafından da atanabilir. Bu konuda yönetim planına ayrıca hükümler konabilir. Kanunda, yöneticinin dışarıdan veya kat malikleri arasından atanabileceğine ilişkin hüküm bulunmakla birlikte, yönetim planında bunun aksine bir hüküm olabilir, ancak kat malikleri arasından atanmazlığına dair bir hüküm olmaz. Böyle bir hüküm işin özüne aykırıdır.
5. Kat Malikleri Yönetici Atamasını Nasıl Yapar? (KMK madde 34)
Siteler kat malikleri kurulunun kanuna ve yönetim planına aykırı olmayan kararlarına göre yönetilir. Bu kararlardan biri de yönetici atamasıdır. Kat malikleri sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yönetici ataması yaparlar.
Toplu yapı olup da, aynı zamanda yönetim planında temsilcilik sistemi ile kata maliklerinin yönetim ile yetkilerini devrettiklerini belirttikleri sitelerde KMK madde 73 esasları uygulanır.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
