6 maddede site yönetimlerinde dış hizmet alımı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetimlerinde dış hizmet alımı" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Site Yönetiminde Neler Taşere Edilebilir? (KMK madde 32)
Site kat malikleri kurulu hiçbir zaman yönetimi (sorumluluğu) devredemez, ancak vekilliği (yetkiyi) malikler arasından veya dışarıdan üçüncü özel veya tüzel kişiliğe verebilir. Taşere edilebilecekler kurulca veya vekilce hizmetlerdir.
2. Yönetim Firması ile Hizmet Firmaları Arasındaki Farklar Nelerdir? (KMK madde 34)
Yönetim firması KMK madde 34 hükmünce (kat mülkiyeti hukuku) kat malikler kurulunca, (kararla) yönetim vekaleti ataması yapılan ticari organizasyon iken hizmet firması Ticaret Kanunu (hukuku) hükümlerince (sözleşme ile) tercih edilen ticari organizasyondur. Birincisi bir vekilin hak ve sorumluluklarına tabi iken ikincisi işgören hukukundadır.
3. Sitelerde Yönetim Danışmanlık Hizmetleri Nelerdir? (KMK madde34)
Site yönetimleri hukuku, genel hükümlerden çok farklı hükümler içermektedir. Sitelerde doğru veya hiç kurulmayan hukuki-mali-idari-sosyal yapısallıktan dolayı, hiçbir tüzel kişiliği olmayan bir organizasyon bazı meslek erbabınca veya tecrübeleri dolayısı ile yönetime müdahil olan maliklerce hukuk kaosu içine çekilebilir ve mali konularda resmi denetime çekilebilir ki yanlış hesap düzelinceye kadar geçen süre içinde site emlak değeri ve malik menfaatleri çok büyük zarar görebilir, yanlış yolda atılan doğru adımlar ek hukuki ve mali sorumluluklar getirebilir.
Bu süreçlerin yaşanması için ticari (sözleşme) veya kat mülkiyeti hukuku (vekillikle) kat mülkiyeti ve yönetimi konusunda akademik saha tecrübeli kişilerden yapısallık, mevzuat, organizasyon, emlak değeri piyasa yapıcılığı, iletişim konusunda aldığı hizmet ve desteğe Yönetim danışmanlığı Hizmeti denir.
4. Hukuk Danışmanlığı Nedir, Mecburi Midir, Faydası Nelerdir?
Site yönetimlerinin hukuku yoktur da mevzuatı vardır. Hukuku olan kat mülkiyetidir. Bir bina tamamlanmış ve oturuma açılmışsa orada hukuk seli değil mevzuat gölü oluşmuştur, artık dinginlik vardır. Hukuk ise anlaşmazlıkları düzenlemek içindir, mevzuat ise emredici niteliktedir, çoğu tanımlanmış ve mahkemeye, davaya konu olmayacak kadar kabuller ve kurallar haline gelmiştir.
Bundan dolayı, sitelerde hukuk danışmanlığı, avukatlık hizmetinden ziyade mevzuat danışmanlığı, bilgisi söz konusudur.
5. Mali Danışmanlık Nedir, Mecburi Midir, Faydası Nelerdir?
Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. Sitelerin bilançosu yoktur. Siteler işletme değildir. Ancak site yönetimleri mevzuatından uzaklaşılırsa mali konular içine girilir. Bu durumda da tüzel kişiliği, Vergi Usul Kanununa, Türkiye Muhasebe Standartlarına tabii olmayan bir organizasyonu dünyanın en profesyonel iktisatçısı bile, mali konulara taşımak için öncelikle maliye ile muhatap etmek zorunda kalacak ve sonrasında ise, özel hukukundan dolayı format kabul etmeyen site yönetimi üçüncü özel-tüzel-resmi kurumların ticari, vergi muhatabı olacaktır.
6. Yönetim Danışmanlığı Nedir, Mecburi Midir, Faydası Nelerdir?
Site yönetimlerinin, 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve bu kanuna endeksli olarak hazırlanmış Yönetim Planı / bu kanunun atıf yaptığı diğer kanun ve yönetmelikler çerçevesinde atanmış veya seçilmiş , Yönetici/Yönetim Kurulları-Denetici/Denetim Kurulları,Kat Malikleri Genel Kurulları vb. Organlar üzerinden tanımlı alanlarda, hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu bir yapıda, personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde; güvenlik-temizlik-teknik –idari işlerden oluşan dört temel hizmeti sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı vizyon üzerinden idari ve saha hizmetlerini tahmini bütçe yaklaşımı ile hakimin müdahalesine açık, gerçekleştirme sürecini yürütülmesinde yapılan danışmanlığa Site Yönetimleri Danışmanlığı denir.
Site yönetim danışmanlığı kanuni bir mecburiyet değildir. Kanun koyucunun site yönetimlerine sağladığı kolaylıklar içinde ticari veya hukuki değil mevzuat kaygılı bir yönetim süreci yürütülmesi hem site emlak değeri hem de sakinler memnuniyeti açısından çok faydalıdır ve bu faydayı ancak yönetim danışmanlığı hizmeti sağlayabilir.
Nihat Dönmez , Site Yönetimleri Danışmanı
