8 maddede site yönetimlerinde mahkemeye başvurma!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetimlerinde mahkemeye başvurma" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Site Yönetimleri İle İlgili Davalara Hangi Mahkeme Bakar? (KMK Ek madde -1)
Siteler temel olarak Kat Mülkiyeti kanununa göre yönetilir. Kanunun özel bir maddesi, her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini hükme bağlamıştır.
2. Hangi Şartlarda Mahkemeye Başvurulur? (KMK madde 33)
Temel olarak kat malikleri, yöneticiler ve denetiler arasındaki anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunda çözüme kavuşturulur. Kat malikler kurulunun aldığı kararlar kanun hükümleri usulünce takip edilmiş sürece sadık kalındığı sürece kesindir. Bu usullerde bir aksaklık olduğu veya başka bir gerekçe ile kat malikleri kanunun 33.maddesi hükmünce sulh mahkemesine başvurabilirler. Kat malikleri kendi aralarında oluşturdukları kurulda yönetici atayamazlarsa da sulh mahkemesine başvurabilirler.
3. Malikler Talep Etmedikçe Site Yönetimi İle İlgili Dava Açılabilir Mi?
Site yönetiminin tüzel kişiliği yoktur. Prensip olarak, yönetimle ilgili bir konuda malik olmayan kişilerce dava açılamaz. Bununla birlikte, kat malikleri kurulunca alınmış bir karardan zarar gören kiracı veya başka bir statüde bir bağımsız bölümden faydalananlar ile parsel dışında da alınan bir karardan veya site yönetimi uygulamasından dolayı haklarına tecavüz edildiği iddiası ile (ikincisi genel hükümler çerçevesinde) dava açılabilir.
4. Sitelerde Toplantılar Niçin Yapılır? (KMK madde29)
Siteler, kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere kat malikleri kurulunca yönetilir. Kat malikleri kurulu, sanıldığı gibi kat malikleri değil, kanundaki hükümlere uygun olarak belli bir zamanda belli bir yerde belli bir gündemle bir araya gelmiş, irade ortaya koyabilecek malikler topluluğudur. Bu topluluğun oluşması için KMK 29 esaslarındaki usullerce toplantı yapılır.
5. Sitelerde Toplantılar Ne Zaman Yapılır? (KMK madde29)
Sitelerde, yönetimle ilgili karalar almak ve yönetimi denetlemek, düzenlemek amacıyla yönetim planında bir hüküm yoksa KMK madde 29 hükmünce belli zamanlarda olağan ve yine aynı madde hükmünce de her zaman olağanüstü toplantılar yapılabilir.
6. Toplantılara Çağrı Usulleri Detayları Nelerdir? (KMK madde29)
Sitelerin toplantılarının çağrı usul ve esasları KMK madde 29’da hükme bağlanmıştır. Özetle ve özellikle bu toplantıların olağan ve olağanüstü olmasına göre çağrı usulleri farklı olsa da, toplanma ve karar alma şartları ile ilk ve ikinci toplantı arasındaki süre ile diğer hükümler aynıdır.
7. Site Yönetimleri İle ilgili Tebligat Mevzuatı Nelerdir? (TK Ek madde -1)
Site yönetimlerin iş ve işlemlerinde aksama meydana gelmemesi için, kanun koyucu site yönetimlerinin davet, karar ve ödemelerine ilişkin tebligatları özel hükümler oluşturmuştur. Bu özellikli hüküm Tebligat Kanunu EK madde-1’de yer almaktadır.
8. Hangi Konularda Tebligat Yapılır? (KMK madde 29,37,41)
Site yönetimlerinde özellikle olağanüstü toplantılarda çağrıların taahhütlü mektupla yapılması zorunluluğu vardır. Ayrıca kurulca yapılmış bir işletme projesi yoksa, yöneticinin yapacağı işletme projesinin ve deneticinin kurula sunduğu raporun da maliklere taahhütlü mektupla bildirilmesi gerekmektedir.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
