5 maddede site yönetim planlarının detayı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetim planlarının detayı" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Yönetim Planının Düzenlenmesi:
KMK madde 12/b uyarınca “Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.” kat irtifakı-mülkiyeti kurulurken dilekçeye ya da istem tutanağına eklenmesi gereken belgelerden biri de Yönetim Planıdır.
Kat irtifakı ve mülkiyeti kurulurken tüm bağımsız bölüm maliklerince imzalanmış bir yönetim planının, tapuda saklanmak üzere ibraz edilmesi gerekli olmasına, herhangi bir nedenle bu belgenin tapu idaresine verilmemiş olması halinde de (KMK madde 9) KMK’da hüküm bulunmaması halinde, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır. Anagayrimenkul bu hükümlere göre yönetilir, kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar bu çerçevede çözümlenir.
2. Yönetim Planındaki İmzalar:
Yönetim planı hazırlandığı tarihte tüm kat maliklerince imzalanır. Yönetim planının tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Bu tarihten sonra bağımsız bölüm maliki olan kimseler, yönetim planında imzalarının bulunmadığından bahisle bu beldede yazan hükümlere uymazlık edemezler.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler tüm kat malikleriyle onların tüm mirasçılarını, bağımsız bölümü sonradan edineceklerle kullanacakları da bağlar.
Yönetim planının ilgili tarihteki tüm maliklerce imzalanmış olması şarttır. Hiç kimse, kat malikine, imza etmekten kaçındığı yönetim planını imzalamış sayılması için dava açamaz. Hakimin de bunun için süre verip zorlama yapmaya veya bu yönde hüküm vermeye yetkisi yoktur. Hakime tanınan bazı istisnai durumlar ortaklığın giderilmesine yönelik kat mülkiyeti kurulması konusundadır.
3. Yönetim Planının Değiştirilmesi:
Kat mülkiyetinin özelliklerinden olarak; tüm kat maliklerinin birlikte kabul edilip imzaladığı yönetim planında, değişiklik ihtiyacında, tüm kat maliklerinin4/5 çoğunluğunca değişiklik yapılabilir, böylece oybirliği ile düzenlenmiş bir belge nitelikli bir çoğunluk iradesi ile değiştirilebilmiş olur.
Bu özellik, genellikle imalatçı-yatırımcı-arsa sahibi üçlüsü tarafından, kat irtifakı kurulurken, eksik bir belgeyi oluşturmak kadar önem taşıyan yönetim planlarının, oturuma yönelik olarak satın alanların ihtiyaçlarına cevap vermemesi göz önüne alınarak faydalı bir öngörü olarak kabul edilebilir.
Her ne kadar yüksek bir oy oranı ile yapılabilse de, bu değişiklik hakkında dava açılabilir.
Yönetim planında değişiklik yapmak isteyen, ancak 4/5 çoğunluğu sağlayamayan kat malikleri de mahkemeye başvurabilir. Yönetim planındaki kanunların emredici hükümlerine muhalif maddelerinin zaten hukuken geçersiz olduğu açık iken, irade ortaya koyup anlaşmaktan ibaret olan bir sözleşmeye maliklerin iradesine karşı koyarak, bu değişime hüküm veren bir mahkeme hakkında, üst mahkemece hukuk temel kurallarını uygulamamış olacağı kanaatine varılabilir.
Yönetim planının içinde, ilgili yönetim planının veya belli hükümlerin değiştirilmesine ilişkin konan (oy çokluğu, salt çoğunluk, vb.) gibi oranlar resen geçersizdir. Kanunda oybirliği gerektiren hükümler hariç, yönetimle ilgili her konu tüm maliklerin, bu gündemle toplanmış kuruldaki 4/5 olumlu oyu ile değiştirilebilir.
Yönetim planı değişikliği, KMK madde 29 belirtilen hükümlere uygun bir kurul toplantısı olmadan oylanamaz.
4. Yönetim Planının İptali:
Yönetim planında kanunun emredici hükümlerine aykırı hüküm bulunamaz. Buna rağmen, böyle bir hüküm kat maliklerince uygulanmak istemezlikle Hakimin müdahalesine konu edilebilir. Bunun yanında, kat malikleri kurulunca kanuna ve yönetim planına muhalif karalar da alınmış olabilir. Her ikisi de yok hükmündedir.
Nasıl ki, Hakim, usulde sorun olmayan kat malikler kurulunun tüm karalarını iptali yönünde hüküm vermezse, yönetim planının da hepsini iptal etmez, ilgili hükmü ve bunun uygulamasını iptal edecektir.
5. Yönetim Planının Bağlayıcılığı:
Kat mülkiyetinin özelliğinden dolayı, genel hukuk kurallarında sözleşmeler yalnızca imzalayanları ve yasal haleflerini bağlarken, bir çeşit sözleşme olan Yönetim Planı, sonradan malik olanları, mirasçıları, kullananları, kiracıları, yöneticileri, deneticileri, hatta misafirleri de bağlar özellikte özel bir belgedir.
Yönetim planı zaman aşımına bağlı değildir, ilgili parsel veya parsellerde kat mülkiyeti sona ermedikçe, malikler tarafından iptal edilmedikçe, değiştirilmedikçe üzerinden ne kadar süre geçerse geçsin geçerliliğini ve bağlayıcılığını korur.
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olup, uyuşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planı hükümleri uygulanır.
Örneğin, yönetim planında, bağımsız bölümlerin, tapuda gösterilen niteliğine uygun biçimde, yalnızca mesken olarak kullanılacağı yolunda bir hüküm varsa, bu konu KMK madde 24’de maliklerin oy birliği ile alacakları karar hükmünde olmadığı halde, yönetim planındaki hükümden dolayı, bu yönetim planının geçerli olduğu anagayrimenkuldeki mesken doktor muayenesi olarak kullanılamaz.
Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak şartıyla, yönetim planının iptali, değiştirilmesi yetkisi kat maliklerine aittir.
Yönetim planı, kanuna uygun esas ve usullerde değiştirilmiş ise bu değişikliğin, görülmekte olan davalarda uygulanması gerekir.
Bir malikin, yönetim planında izin verilen faaliyete karşı çıkarak dava açması iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.
İşletme projesi, yönetim planında belirtilen esas ve usuller dışında bir şekilde düzenlenemez.
Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen özel hükümlerin yanında, Medeni Kanun hükümlerine de tabidir.
Yönetim planında, özellikle belirtilmişse, bağımsız bölümde evcil hayvan beslenmesi, çevresine rahatsızlık vermese bile uyuşmazlık durumunda mahkemece yönetim planındaki hükme göre karar verilmektedir.
İş yeri ve meskenlerde yönetim planında özellikle yasaklanmış süreklilikli faaliyet ve anlık aktivitelerde bulunulamaz.
Yönetim planının değiştirilmesi tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile mümkün ise de Kanunun oy birliği öngördüğü hususları düzenleyen hükümlerde yapılacak değişiklikler bakımından bu sayı yeterli olmayıp, oybirliği gerekir.
Mahkemelerce veya maliklerce yönetim planının iptaline ve anagayrimenkulün kat Malikleri Genel Kurul karalarınca yönetilmesine karar verilmesi mümkün değildir.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
