11 maddede sitelerde yönetici teminatı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "sitelerde yönetici teminatı" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Siteler, genel kural olarak, kat maliklerinin kanuna, yönetim planına ve resmi senede aykırı olmayacak şekilde kart malikler kurulunun alacağı karar göre yönetilir. Kat malikler kurulu bu aldıkları kararı doğrudan hayata geçiremezler, bunun için kanun koyucu yönetici veya yönetim kurulu olarak adlandırılabilecek bir yürütme organını öngörmüştür.
2. Sitelerin yönetiminde yönetici-yönetim kurulu yeterince önemli bir unsurdur. Yönetim kurulu siteyi kat malikleri/temsilciler kurulu adına, onların aldıkları kararlar doğrultusunda yönetir. Yönetim kurulu, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetim planında, yönetim kurulundan bahsedilmişse, seçilen kurul kendi arasında varsa yönetim planındaki esaslara, yoksa kendi anlaşacakları bir şekilde görevlendirme yapar.
Yönetici ile Sözleşme Yapılması ve Yöneticinin Güvence İstemesi:
3. Kat malikleri kurulunun, mahkeme tarafından atanan yönetici ile bir sözleşme yapması mümkün değildir.Hakim tarafından dışarıdan atanan yöneticinin ücreti ve bağlı olacağı diğer koşullar atamaya ilişkin mahkeme kararında yer alır.
4. Yönetici, kat malikleri arasından, kat malikler kurulunca atandığında, kurul kararında yöneticinin de imzası olacağından, bu kurul kararı kendiliğinden bir sözleşme niteliği taşır.
5. Yöneticinin, kat malikler kurulunca, dışarıdan atanması durumunda yazılı bir sözleşme gerekebilir/gereklidir. Taraflar arasında böyle bir sözleşme ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda da ciddi bir belge niteliği taşıyacaktır.
6. Kanun koyucu, her ne kadar zorunlu tutmamışsa da kat malikler kurulunun, yöneticiden güvence isteyebileceklerini de belirtmiştir.
7. Her iki taraf da söz konusu sözleşmede, karşılıklı olarak teminat ve ücret konularına da yer vermelidir.
8. Böyle bir sözleşme olsa da olmasa da veya sözleşmenin içerisinde bu tip maddeler olsa da olmasa da şartlar gerektirince kendini güvende hissetmeyen taraf teminat veya tazminat konusunda tekrar masaya oturabilirler.
Yöneticinin Adı ve Adresinin Askıda Olması:
9. Bu konu, özellikle büyük şehirlerde, kişisel gizliliğin çok daha önemli olduğu günümüzde, tarafımızdan tasvip edilmemektedir. Ancak kanun maddesi çok açıktır:
10. “Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir.”
11. Bu yapılmazsa, herhangi bir ilgilinin (ister kat maliki ve kiracı, ya da üçüncü bir şahsın) başvurusu üzerine, hakim tarafından bu fıkra hükmünce idari para cezası verilmektedir.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
