15 maddede site yönetimi ile ilgili yayınlar!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez 'site yönetimi ile ilgili yayınlar' konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Piyasada, apartman, site, rezidans vb. kat mülkiyetine tabi birden farklı kişilerin malikliğindeki bağımsız bölümlerden oluşan binaların yönetimi hakkında bir çok kitap bulunmaktadır.
2. Bu yayınlar ya detaylı hukuk tartışmaları ve içtihatlardan derlenmiş hukukçularca ya konuyla özel bir ilişkisi olmayan konuların sonuna çeşitli kanun maddelerini ekleyerek maliyecilerce, ya da tapu siciline ilişkin detayları içeren metinleri derleyen emekli bürokratlarca kaleme alınmıştır.
3. Oysa, saha dediğimiz uygulama hiç de bu yayınlarla sorunların çözüleceği bir ortam değildir. Bu tür kitapları okuyan malikler veya ilgililer, hukukçuların, maliyecilerin, bürokratların onlarca yıl eğitim, tecrübelerinin özetini sunduğu bu yayınlardan sonra, yarım hukukçu, yarım maliyeci, yarım bürokrat olmakta ve sitelerin sorunlarını içinden çıkılmaz davalara, denetimlere, kargaşalara sürüklemektedirler.
4. Maalesef, sitelerin tüzel kişiliği de olmadığından bu kişiler, sorumluluk taşımayan hobi gibi, bu kargaşadan da ya istifa ederek ya da hiç yönetim sorumluluğuna girmeyerek muhalefetlikle kargaşayı devam ettirir.
5. Sonuçta yüz binlerce hatta milyonlarca lira borç altına girmiş, emlak değeri, kira fiyatları düşmüş siteler ortaya çıkmaktadır.
6. Çünkü, site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. Siteler Vergi Usul Kanuna ve /veya Türkiye Muhasebe Standartlarına tabi değildir. Siteler şirket, dernek, kooperatif vb. organizasyonların mevzuatına tabi olmadığı gibi, site yönetimlerinin temel bir mevzuatı da yoktur.
7. Çünkü, site yönetimlerine yukarıda sayılan organizasyonların mevzuatını yamamakla oluşan bohça mahkemelerimizi boş yere oyalamakta, özel hayatın temel güvenlik hissi olan komşuluk ilişkilerini de hırpalamaktadır.
8. Çünkü, siteler çok sahiplilikten dolayı, sahipsizdir. Oysa siteleri kişiler değil mevzuatlar yönetir, kişiler sitelere ancak ve sadece hizmet edebilir. Bu mevzuat da profesyonel ve saha tecrübesi ile akademik süreç geçirmiş danışman-yöneticilerce hazırlanacak veya revize edilecek yönetim planının yanında site yaşam rehberi ile mümkün olabilmektedir.
9. Çünkü, site yönetimlerinin oturum senaryosuna endeksli profesyonel tasarımı yapılmazsa , yöneticiler asıl görevlerini yönetmek, deneticilerse denetlemek sanırlar. Oysa akıllıca tasarlanmış teknik aletlerin adların da olduğu gibi, bu pozisyonların isimleri de amacı değil, amaca (vizyona) aracılığı (misyonu) anlatırlar. Site yönetimlerinin amacı, site emlak değeri ve sakinler memnuniyetini artırmak, deneticilerin görevi ise bu amaca hukuki-mali-idari-sosyal kaygılarla alınmış kat malikleri kurulu kararlarına (malik iradesine) sadık olarak ulaşılmasını takip etmek ve raporlamaktır.
10. Çünkü, siteleri, yöneticiler yönetmez; kat malikleri de değil, kat malikleri kurulu yönetir. Siteleri deneticiler denetlemez, kat malikleri kurulları denetler. Sitelerde tek karar mercisi kat malikleri kuruludur.
11. Kat malikleri ile kat malikleri kurulu aynı şey değildir. Kat malikleri kurulu, kanunda belirtilen usulle yapılmış bir çağrı üzerine belli gündemi görüşüp bir tutanak üzerinden karara bağlamak üzere belli bir yer ve zamanda bir araya gelmiş olan kat malikleri kanuni iradesidir.
12. Kat malikleri kurulu, yetkilendirdiği yöneticiler(vekiller) üzerinden yalnızca hizmetleri taşere edebilirler, yönetim sorumluluğunu kimseye bırakamazlar. Ülkemizde, sekizden fazla firma ve on iki kadar markayı barındıran birden fazla yönetim firması yoktur. Diğerleri site yapısal yönetimi değil, site hizmetleri (temizlik, teknik bakım, güvenlik, peyzaj, ilaçlama, vb. yönetim firmalarıdır.
13. Çünkü; site yönetimi; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve bu kanuna endeksli olarak hazırlanmış Yönetim Planı / bu kanunun atıf yaptığı diğer kanun ve yönetmelikler çerçevesinde atanmış veya seçilmiş , Yönetici/Yönetim Kurulları-Denetici/Denetim Kurulları,Kat Malikleri Genel Kurulları vb. Organlar üzerinden tanımlı alanlarda, hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu bir yapıda, personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde; güvenlik-temizlik-teknik –idari işlerden oluşan dört temel hizmeti sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı vizyon üzerinden idari ve saha hizmetlerini tahmini bütçe yaklaşımı ile hakimin müdahalesine açık, gerçekleştirme sürecidir.
14. Kanun koyucunun, tüzel kişiliksiz olarak tanımlayıp, her türlü hukuki desteği verdiği ve kat malikleri kurulu iradesini yetkilendirdiği tek organizasyon olan site yönetimleri hakkında bazı resmi otoritelerden özel-resmi bir mevzuat beklemek site yönetim kültürü ve disiplinine haksızlık olacaktır.
15. Site yönetimiyle ilgili, hukuki-mali-idari-sosyal yapısalın yanında saha hizmetlerini de (güvenlik-temizlik-teknik-peyzaj) kapsayarak, sakinler memnuniyeti ve emlak değeri artışını sürdürülebilir kılabilecek içerikte kitap seti kasım 2019’da sektör profesyonelleri, yönetici ve deneticilerin faydasına sunulacaktır. www.siteyonetimkitaplari.com
Nihat Dönmez / Konut Siteleri Danışmanı
