20 maddede toplu yapıların mevzuat tanımı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "Toplu yapıların mevzuat tanımı" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Konu, Kat Mülkiyet Kanunun 66.maddesinde işlenmiştir.
2. Bu maddede, Kat Mülkiyet Kanununun Dokuzuncu Bölümünün ilk maddesi olması dolayısı ile, “toplu yapı” kavramı ve tanımı sonrasında kapsam ve niteliğine değinilmiştir.
3. Sektörde ve halk dilinde toplu yapılara “site” denmektedir.
4. İlk fıkrada “yerleşim planı” terimi, kanunun 12/a ve 68/1 maddelerinde tanımlı “vaziyet planı” ile aynı anlamdadır.
5. Vaziyet planı imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış ve ilgili resmi makamlarca onaylanmış evraktır.
6. Aynı yerleşim planına dahil olmayan parseller kanuni olarak tek bir yönetim, yönetim planı altında (toplanmış) toplu yapı olarak kabul edilmez.
7. Toplu yapıya dahil edilecek parsellerin bitişikliği, parsellerin bitişikliği anlamındadır. Yoksa, parseller arasında yol, meydan, yeşil alan, vb. madde hükmünde belirtildiği şekilde kamuya ait ve ayrılan yerler parsellerin bitişikliğini ortadan kaldırmaz, yeter ki bu parsellerin arasında başka- kamuya ayrılan yerler dışında- bir imar parseli olmasın.
8. Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
9. Toplu yapı yönetsel bir kavramdır. Yoksa ayrı parsellerde kat irtifakı ve/veya kat mülkiyetine tesis edilemez. Sonuçta kat irtifakı ve kat mülkiyeti arsa payına bağlı bir ayni haktır ve tek bir parselde kurulabilir.
10. Parsellerin bir toplu yapı kapsamında olduğunun en net göstergesi, beyanlar hanesindeki “yönetim planı” aynılığıdır.
11. Bu yukarıdaki paragraf özellikle toplu yapıya ilişkin ortak giderlerin paylaşımında, farklı parsellerde farklı arsa payları oluşması yüksek ihtimaline istinaden arsa payı yerine eşit ve/veya (m2 ) oranlarının kullanılmasını dikkate almak açısından önemlidir.
12. Toplu yapı kapsamında olmasından dolayı illaki tüm yapıların aynı anda veya biri diğerinin tamamlanmasını veya hepsinin tamamlanmış olma şartı aranmadan, tamamlanan yapı kat mülkiyetine geçer.
13. Toplu yapılardaki bina sayısının yüksekliği dolayısı ile, kanun koyucu kat irtifak sahiplerinin bir an önce / zamanında kat mülkiyetine geçiş kolaylığı sağlamayı amaçlamıştır.
14. Bu tip toplu yapılara sıklıkla rastlamak mümkündür. İmalatçı firmalar kanunun kendilerine tanıdığı süreyi ticari politikaları ve ekonominin parametrelerine bağlı olarak kullanabilmektedir. Site yönetimlerini ilgilendiren konu KMK madde 17 hükümlerine göre hareket edilir.
15. Birden çok parselde, farklı vaziyet planı dolayısı yönetim planı şerhine rağmen, mimari görünümü dolayısı bir siteyi andıran yapılar bulunabilir. Bunların kendi aralarında hiçbir şekilde Kat Mülkiyeti Kanunun hükümleri uygulanamaz, sorun/ ilişki genel hükümlere göre çözülür/kurulur.
16. Yukarıdaki paragrafın anlamlarından biri de olası davada sulh hukuk değil asliye hukuk mahkemelerinin görevli olduğudur. Çünkü uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh mahkemelerinin görevi ise istisnadır.
17. KMK madde 66 kapsamında olmadığı halde, her nasıl olmuşsa bir üst yönetim adı altında, yönetim planları ayrı olan parsellerden oluşan sitede aidat vs. adı altında alacak davaları da Kat Mülkiyet Kanunu hükümlerine göre değil, genel hükümlere göre mahkeme edilir.
18. Aynı şekilde kanuni anlamda site, toplu yapı olmayan yönetimsel birliktelikler de kat malikleri kurulu kararına ilişkin davalar da asliye hukuk mahkemesinde görülür.
19. Sıklıkça yaşanan ve üst mahkemelerce bozulan site yönetimi ile ilgili davaların çoğu toplu yapı görünümlü ayrı yönetim ve vaziyet planlı parsellerlerle ilgili davalarda etkili cümle şöyle kurulabilir:
20. Birden çok parsel üzerinde kurulmuş bulunan sitede toplu yönetimine geçilmişse anlaşmazlıkların, Kat Mülkiyet Kanunu hükümlerine göre (miktar ve değerine bakılmaksızın) sulh hukuk mahkemesinde; toplu yapı yönetimine henüz geçilmemişse genel hükümler uyarınca (uyuşmazlığın niteliğine, miktar ve değerine göre) sulh ya da asliye hukuk mahkemesinde çözümlenmesi, görevli mahkemeler buna göre belirlenir.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
