2016′da gayrimenkul sektörünün başrolü yine konut olacak!

Birol Polat, "2016′da da gayrimenkul sektörünün başrol oyuncusu yine konut olacak. Şirketler geçtiğimiz yıllarda olduğu gibi 2016′da da daha çok ortanın üstü ve üst gelir grubuna yönelik siteler inşa edecek. İstanbul,  Ankara  ve İzmir’de artan arsa fiyatları nedeniyle merkezi lokasyonlarda kentsel dönüşüm hız kazanacak. Büyük ölçekli arsaların tükenmesi, çok konutlu karma proje yapmak isteyen inşaatçıları Anadolu’ya yöneltecek. 2016’dan itibaren Denizli, Manisa, Bursa, Gaziantep, Konya gibi gelişmiş ekonomilere sahip kentlerle yabancıların ilgi gösterdikleri Yalova, Ordu, Trabzon gibi şehirlere yönlendirecek'' diye konuştu.

Dövizdeki yukarı yönlü hareketin enflasyonu bir miktar yükseltmesi beklenirken, tüm sektörlerde daralma yaşanacağı öngörülüyor. Merkez Bankası’nın faizleri yükselterek döviz kuruna müdahale etmesi halinde konut ve tüketici kredilerinde yükselme yaşanacak. Dolayısıyla satın alma gücünün azalacağı bir sarmalın içine doğru girildiği görülüyor. Bu durumun yaratacağı durgunluğu, konut üreticileri kampanyalarla atlamaya çalışacak. Peşinatsız, sıfır faizli satışlarla yatırımcıları tanıtım ofislerine çekmek isteyen firmalar adeta finans kuruluşu gibi çalışacak. Bankalara oranla inşaat firmalarının daha düşük faiz ve uzun vade seçeneğini sunması, senetli satışların her geçen gün artmasına neden oluyor'' dedi.

Birol Polat, Markalı konut satışlarında müteahhit kredilerinin oranı yüzde 55’e yükselmiş durumda. Konut alıcılarının bankacılık sistemi yerine müteahhit kredilerini tercih etmesi finansal yapısı zayıf firmalar için ilerleyen günlerde sıkıntılar ortaya çıkabilir. İki yıl içerisinde projesini bitirip satan müteahhitlerin bankalar gibi uzun vadeli kredi açmaları vade riski eşitsizliği yaratıyor. Ödemelerin kısa vadeli, tahsilatların uzun vadeli olması kredi riski ile birleştiğinde kolayca çöküşe dönüşebilir. Müteahhitler bankalar gibi kredi kullananların finansal risklerini değerlendirebilecek araçlara ve bilgiye sahip olmaması tahsilat riskini beraberinde getirebilir'' dedi.

Konutta talebe uygun arzın olmadığı bilinen bir gerçek. Tanıtılan konut projeleri ve sektöre yeni giren oyuncular yatırım iştahının sürdüğünü gösteriyor. Ancak, arsa fiyatlarının yüksekliği, inşaat maliyetlerinin artması ve yüksek faiz oranları ev sahibi olmayı her geçen gün daha zor hale getiriyor. Sektörün oyuncularına göre doğru lokasyonda, doğru projeler geliştirip doğru fiyatlama ile satışa sunan inşaat şirketleri için sorun yok ancak eğer oluşan stok 2-3 yıl içerisinde eritilmesi o zaman sıkıntı başlayacak. Bu çerçevede, 2016′nın inşaatta maceracılarla gerçek oyuncuların ayırt edileceği bir dengeleme yılı olması bekleniyor. Özellikle İstanbul’da arsa bulmakta zorlanan şirketler bu yıl olduğu gibi 2016’da da kentsel dönüşüme daha fazla kafa yoracak. Eski sanayi alanları, riski az ama rantı bol yerleşim merkezlerindeki yapılarda yenileme hareketi hızla ilerleyecek.

Polat, Yabancılara gayrimenkul satışını serbest bırakan Mütekabiliyet Yasası’nın ardından sektörün umutla beklediği yatırımlar 2015 yılında da istenilen seviyelere ulaşmadı. Siyasetteki ve ekonomideki atmosfer yabancıların Türkiye konut piyasasına bakışını etkiledi. Uluslararası yatırımcılara satış bu yıl yüzde 50 oranında artsa da 1 milyonu aşan konut satışı içinde yabancıların payı yüzde 1 seviyelerinde kaldı. 2016 yılında da yabancı talebinin artması bekleniyor ama toplam işlem hacmi içindeki payının yine düşük kalması bekleniyor.

İnşaatçılar, gayrimenkul piyasasını düzenlemeye yönelik son dönemde gidilen bazı değişikliklerin özellikle durgunluk ve kriz dönemlerinde sektörü zor durumda bırakabileceğine dikkat çekiyor. Yeni Tüketici Kanunu’nuyla yürürlüğe giren 36 ay boyunca satıştan dönme hakkı gayrimenkul sektörünü endişelendiriyor. Konut alıcılarının çok hızlı bir şekilde yüzde 2 cezayı ödeyip projelerdeki sözleşmelerden dönmelerinin felakete neden olacağını belirten sektör temsilcileri, “Dairesini sattığını düşünerek hareket eden müteahhit açısından bu durum büyük bir finans sorunu olarak karşımıza çıkabilir” değerlendirmesini yapıyor. Öte yandan, satış vaadi sözleşmelerinin noter kanalıyla yapılması ve tapu şerhi uygulamalarının getirdiği ek maliyetler de fiyatları olumsuz etkiliyor. Sektör yeni hükümetten, yasada üretici lehine de düzenleme yapılmasını istiyor'' diye konuştu.

Ekonomi yönetimi, gelecek yıldan itibaren, rant vergisi uygulamasını başlatmayı planlıyor. İmar değişikliği talebiyle imar değiştiğinde, imar hakkında ve değerinde artış olan parsellerin artan değerinin veya hakkının yüzde 40’ı, kamuya değer artış payı olarak alınacak. Bu bedelin tespitinde; imar planı değişikliği sonucunda parselin ve üzerinde yapılacak binanın yapılaşma şartlarında ve fonksiyonlarda kıymet bakımından meydana gelecek artış dikkate alınacak. Bu durum, son yıllarda başta İstanbul olmak üzere büyükşehirlerde küçük kalem hareketleriyle yaratılan rantı frenleyecek. İşlerini büyütmek için kirli ilişkilere girenler, iş yaparken zorlanacak'' dedi.