22 maddede site yönetimlerine hakimin müdahalesi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetimlerine hakimin müdahalesi" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Kat mülkiyeti ilişkisinde olan kişiler arasında uyuşmazlıklar söz konusu olduğunda çözümü için mahkemeye başvurma hakları KMK’nun bu maddesinde düzenlemiştir.
2. Öncelikle, şunu belirtelim ki kanunun birinci ek maddesinde de açıkça belirtildi gibi, kat mülkiyetine ilişkin davalar sulh mahkemesine açılır.
3. Kat mülkiyet terminolojisi içinde bu dava açma, mahkemeye başvurma süreci “Hakimin Müdahalesi” olarak tanımlanmıştır. Oysa bu müdahale açıkça, hukukumuzdaki diğer davaların tabi olduğu süreçlere tabi olarak yürütülür. Yani hakim, ilgilileri dinleyip de “derhal” karar vermeyebilir. Zaten, hakim kararının hakkaniyetli olması için de bu süreçlerin yürütülmesi kaçınılmazdır.
4. Davalar genellikle iki konuda açılmaktadır:
5. 1.Kat malikleri kurulunca verilen kararların iptaline ilişkin davalar.
6. 2.Kat malikleri veya bağımsız bölümlerde sürekli yararlanma hakkına sahip kişilerin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi hakkında açılan davalar.
7. Özellikle, kat malikleri kurul kararlarının iptaline ilişkin olarak, dava açılması belli sürelere bağlıdır:
8. Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.
9. Kat malikleri kurulunca alınmış bir karara itiraz, iptal davası açmak için ortada alınmış bir karar olması gerekir. Bu davayı açacak kişinin kat maliki olması şarttır. Davacının karara olumsuz oy vermesi veya toplantıya katılmamış olması şarttır. Davacının dava açma süresi, yukarıda açıklandığı süreler dahilinde mümkün olabilir.
10. Kararlara karşı dava açan malik, ya toplantının çağrı usulünün, ya toplantının açılış şartlarını taşımadığını, ya kararın yeter sayı ile alınmadığını, oylamaya katılanların yetkili olmadığı, ya kararın kendisine uygulanamayacağını ya da kararın kanunlara aykırı olduğunu öne sürecektir.
11. İleride, mevzuat bölümünde örnek senaryo ve formlarla açıklayacağımız tavsiyelere uyulması durumunda, yukarıdaki gerekçeler oluşmayacağından, kurul kararları kendiliğinden davaya kapalı olacaktır.
12. Kat malikleri kurul kararlarına itiraz, iptal davaları kat maliklerini temsilen yöneticiye açılabilir.
13. Yönetim işlerine karşı dava açma hakkı yalnızca maliklere verilmemiştir, Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında kat malikinin külli ve cüz’i halefleri, kiracı olarak oturanlar ve yöneticiler de mahkemeye başvurabilirler.
14. Ancak, anataşınmazın kat maliki olmayan sürekli sakinleri, kat malikleri genel kurulu kararlarının iptalini isteyemezler, bununla birlikte bu karardan dolayı zarar görmüşlerse tazminat isteme hakları vardır. Bağımsız bölümden yararlanması kısıtlanan kişinin, kat maliki bile olmasa bu hususta dava açma hakkı vardır. Kiracı, fazla ödeme yaptığı gerekçe ile yönetimden bir istekte bulunamaz. Bu konuda aktif husumet ehliyeti bulunmamaktadır. Kat maliki ile aralarında kira özleşmesi hükümlerine göre avans ve gideri fazla ödediği iddiasında ise bunu ancak kat malikinden talep edebilir. Kapıcı dairesi için, kapıcıya da dava hakkı vardır.
15. Malik bulunmayan bağımsız bölüm sakinleri ortak gider avansını kira sözleşmesi gereği kendileri ödeseler de bu avansın tutarına, toplantı biçimine, işletme projesine, yöneticinin aklanmasına karşı çıkamazlar ve buna dayanarak mahkemeye başvuramazlar.
16. Bu kişiler, oturdukları bağımsız bölümden ve ona bağlı olarak anataşınmazın ortak yerlerinden yaralanmalarını kısıtlayan işlem ve davranışlara karşı çıkabilir ve mahkemeye başvurabilirler.
Yöneticinin davalarla ilgisi:
17. Davacı kanunda açıkça kendisine verilen görevler üzerinden, gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici, yönetim planı ve kanundaki hükümlere göre dava açabilir.
18. Bununla birlikte, mülkiyet hakkından dolayı, dava açmaya doğal hakkı olan malikler kendileri dava açabileceği gibi, bu haklarını kat malikleri kurulunda alacakları bir kararla uyuşmazlık durumunda dava açmak üzere yöneticiye özel yetki ve görev verebilirler.
19. Yönetici bu yetkisini direkt veya bir avukat üzerinden kullanabilir. Yöneticinin dava açabilmesi için, dava gününde yöneticilik vasfını yitirmemiş olması gerekir. Yönetici aynı zamanda hasım olacağı davayı, kat maliklerinden yetki almadan açamaz.
20. Kat malikleri de yöneticiye dava açabilir.
21. Kat maliklerinden her birinin tek başına dava açma hakları vardır, dava açmak için diğer kat maliklerinden onay almaları gerekmez.
22. Bir bağımsız bölümde maliklik paydaşı olan kişiler de, yönetimle ilgili işlerde diğerlerinden icazet almadan dava açabilirler.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
26 maddede site yönetimlerinde yöneticinin hukuku!