16 maddede site yönetim planlarının hukuku!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetim planlarının hukuku" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Bu konu, Kat Mülkiyet Kanunu madde 28’de düzenlenmiştir.
2. Siteler Kat Malikler Kurulunun, kanunların emredici hükümlerine ve yine kanunların emredici hükümlerine aykırı olmayan Yönetim Planına göre yönetilir.
3. Yönetim Planı, kat irtifakının da, irtifaktan sonra kurulacak Kat Mülkiyetinin ayrılmaz kuruluş evraklarındandır. Özel bir müşterek mülkiyet olan Kat Mülkiyeti kısıtlamalar olmadan yürümeyeceğinden, Kat Mülkiyeti düzeninde anataşınmazın yönetimine ilişkin kuralları içeren bir tür malikler arası sözleşmeye ihtiyaç duyulmaktadır, bu sözleşme niteliğindeki belgeye Yönetim Planı denir.
4. Hukuksal tanımı ile; Yönetim Planı, anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve biçimini, yönetici ve deneticilerin alacaklarını ücreti ve yönetime ilişkin hususları düzenleyen bir sözleşme-belgedir.
5. Kat Mülkiyet Kanunun bazı maddelerine “aralarında başkaca bir sözleşme, anlaşma yoksa” şeklinde maliklere inisiyatif tanıyan hükümlerde atıf yapılan sözleşme-evraklardan biri de Yönetim Planıdır. Diğeri ise KMK madde 2/c’de bahsedilen Resmi Senettir.
6. Yönetim Planı, kanunların emredici hükümlerine aykırı madde içeremez. Tapu Müdürlüklerinin, yönetim planlarını kabul ederken “KMK’ya aykırı hükümleri geçersizdir” ibaresi düşmesi ve Yönetim Planlarının ilk paragraflarına benzer cümlenin kurulması bu sebepledir.
7. Örneğin, denetçinin kat malikleri arsından olma zorunluluğu, önemli bir durum ortaya çıkınca kat maliklerin 1/3 kadarının istediği zaman olağanüstü toplantı çağrısı gibi konular yönetim planlarında farklı biçimde yer alamaz, alsa da hukuken geçersizdir. Bu tip geçersiz hükümlerin değişimi için planın değiştirilmesi veya mahkemeye başvurulması da gerekli değildir.
8. Başka bir deyişle, yönetim planının içeriği kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamalıdır, olamaz. Kanunların emredici hükümlerine aykırı yönetim planı maddeleri geçersizdir ve kat maliklerini bağlamaz. İçeriğinde bu tip aykırılıklar bulunan yönetim planları geçersiz değildir, geçersiz olan kanuna aykırı olan hükümlerdir.
9. Yönetim planı, tapu senedinin ayrılmaz parçasıdır ve mülkiyeti alan malik, Yönetim Planını da almış sayılır ve onun bağlayıcılığı altına girer.
10. Yönetim planında, bağımsız bölümlerle ilgili olan kayıtlar, tapu idaresindeki kayıtlarla uyumlu olmalıdır. Bu konulardaki uyumsuzlukta tapu idaresi kayıtları geçerlidir.
11. Yönetim planında, bağımsız bölüm maliklerine ayni hak tanıyan ve ana projeye aykırı tadilat-yapıya ve değişikliğe izin veren hükümler konamaz.
12. Yönetim planında bağımsız bölümlerin kullanışına ilişkin diğer malikleri rahatsız etmeyecek bazı hükümler oluşturulabilirken, direkt mülkiyet üzerindeki tasarrufa müdahil kurallar konamaz. Örneğin, planda, kiralamanın yapılamayacağı veya kiralamanın diğer malikler rızasına bağlı olduğu, vb. kısıtlamalar yapılamaz.
13. Yönetim planında, ortak yerlerden bazıları nitelikleri veya konumları itibariyle (otopark, teras) bazı bağımsız bölümlere tahsis edilebilir. Ancak bu durumda da tahsis edilen bağımsız bölüm bu alanları “olduğu gibi kullanım” kuralları içinde kullanır, bu alanlarda başkaca inşaat, işlem, mimari ev imari çalışma-değişiklik yapamaz. Çünkü tahsis edilen tasarruf değil, olduğu niteliği ile alandır.
14. Yönetim planında, mülkiyet hakkı doğurucu hükümlere yer verilemez, böyle hükümler varsa da geçersizdir.
15. Her ne kadar kanunda yapılan tanım içinde, Yönetim Planında yönetici ve deneticilerin ücretlerini de içeren bir sözleşme-belge olarak bahsedilmişse de ve planda bu konuya yer verilebilirse de, bu hüküm de kanuna aykırı değilse de; KMK madde 40’da da belirtildiği üzere yönetici ücret isteyebilir. Kural olarak, yöneticinin, deneticinin ücretini Kat malikleri kurulu belirler.
16. İyi bir yönetim planı ihtiyaçtan kaleme alınmamalıdır, vaziyet planı ve mimari proje üzerinden, konum ve temel potansiyel şehirleşme de öngörülerek senaryo üzerinden tasarlanarak oluşturulmalıdır ki, siteleri kişiler değil mevzuatlar yönetsin ve kişiler siteye hizmet edebilsin. Site yönetimlerinin mevzuatı yoktur da, tanımlı bir Site Yönetiminin mevzuatı vardır, o da o sitenin hukuki-mali-idari-sosyal yapısallıklara dikkat edilerek, daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı bir yaşam alanı üzerinden sürdürülebilir sakinler memnuniyeti ve emlak değeri sağlamaya yönelik vizyoner bir senaryo üzerinden profesyonellere tasarlatılarak kaleme alınmış, Site Yaşam Rehberi ve Site Yönetimi Çalışma Kılavuzlarına uyumlu Yönetim Planıdır.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
12 maddede sitelerde kurulların hukuku!