12 maddede sitelerde kurulların hukuku!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "sitelerde kurulların hukuku" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Siteler çok sahiplilikten dolayı sahipsizdir. Siteye sahip çıkacak olan kat malikleri de değildir, kat malikleri iradesidir. İrade, inandığı ve ihtiyaç duyduğu konuların alt yapısını yüklenerek, hayata geçirmek üzere maddi ve manevi çabaya girmektir.
2. Bundan dolayı, kanunda da anagayrimenkul, “kat maliklerince yönetilir” demez, “Kat Malikleri Kurulunca yönetilir” der. Çünkü, irade koymayan, yönetemez. Bir iradeyi formatlamak da ancak kurul oluşturmakla olur. Belli bir amaç için, belirlenmiş bir yer ve zamanda, yine belirlenmiş gündemle bir araya gelip, amaca gidecek hukuki ortak bir yol belirmeye yönelik karalar almak ve bu kararlara sahip çıkmak, ortaya irade koymak anlamına gelir.
3. Kat malikleri siteye sahip çıkmak için konuşur, yazışır da bir araya gelip de iradeyi formatlamazlar. Yani kanundaki toplantıları organize edip, tüm maliklerin katılımını sağlayacak çabalara girip, kendileri de bu toplantılara katılarak, oluşturacakları toplantı tutanağını imzalayıp, noterden açılmış Karar Defterine sabitleyip, bu tutanaktan tüm diğer katılmayan malikleri haberdar edipte, Hakimin müdahalesine açık hale getirmedikçe, konuşmaların, fikir- beyan- sitem etmelerin hiçbir anlamı yoktur. Çünkü siteyi yönetecek olan işte bu Kat Malikleri Kurulu kararlarıdır.
4. Site Yönetiminde, bu tip öncesinde-esnasında-sonrasında usulüne uygun oluşturulmuş malik iradesinin üstünde bir güç yoktur.
5. Kat Malikler Genel Kurulu, ilgili sitede bulunan tüm maliklerden oluşur.
6. Sitenin Yönetimi konusunda tüm kararları almaya en yetkili organ Kat Malikleri Genel Kuruludur.
7. Kat Malikleri kararları kanunlarım ve yönetim planının emredici hükümlerine aykırı olamaz. Yönetim planına muhaliflik, ancak yönetim planının o hükmünün usulünce değiştirilmesi ile mümkün olabilir. Yönetim planındaki çoğu hüküm 4/5 oy çokluğu ile değiştirilebildiği gibi, bazı hükümlerin değişimi oybirliği gerektirir. Yönetim planında kanunların emredici hükümlerine aykırı maddeleri-içeriği geçersizdir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, yönetimden doğan anlaşmazlıklarla ilgili başta Kat Mülkiyet Kanunu ve diğer genel hükümlere göre kurulca veya aralarında anlaşamazlarsa mahkemece karara bağlanır.
8. Kat malikleri karar alırken kamu düzenini ilgilendiren ve ilgilendirmese bile kişisel hakları gözetmek adına, kanun koyucunun mutlaka uyulmasını öngördüğü kurallar emredici hükümleri göz önüne almalıdır.
9. Kat maliklerinin yönetimle ilgili karaları ancak usulüne uygun bir toplantı yani kurul tutanağı ile alınabilir, kapı-kapı dolaşarak imza altına alınan bir metin karar niteliği taşımaz.
10. Kat Malikleri Kurulunca, gündeme alınıp, görüşülüp, hakkında karar verilmemiş yönetimle ilgili bir konuda mahkemeye başvurulamaz.
11. Anayapıda bireysel mülkiyete geçilmiş bir kooperatifte, yönetimle ilgili kararları Kooperatif Yönetimi alamaz.
12. Kat malikleri bu yukarıdaki yetkilerini, Yönetim Planı üzerinden Temsilciler Kurullarına bırakabilir.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
