26 maddede site yönetimlerinde yöneticinin hukuku!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetimlerinde yöneticinin hukuku" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Siteler, genel kural olarak, kat maliklerinin kanuna, yönetim planına ve resmi senede aykırı olmayacak şekilde kat malikler kurulunun alacağı karar göre yönetilir. Kat malikler kurulu bu aldıkları kararı doğrudan hayata geçiremezler, bunun için kanun koyucu yönetici veya yönetim kurulu olarak adlandırılabilecek bir yürütme organını öngörmüştür.
Yönetici Atanması Hakkında Temel Bilgiler:
2. Sitelerin yönetiminde yönetici-yönetim kurulu yeterince önemli bir unsurdur. Yönetim kurulu siteyi kat malikleri/temsilciler kurulu adına, onların aldıkları kararlar doğrultusunda yönetir. Yönetim kurulu, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetim planında, yönetim kurulundan bahsedilmişse, seçilen kurul kendi arasında varsa yönetim planındaki esaslara, yoksa kendi anlaşacakları bir şekilde görevlendirme yapar.
3. Halk arasında seçim dense de, yönetici seçilmez, kurul kararı ile atanır. Bu ikisinin arasında fark olduğu muhakkaktır.
4. Sekizden aşağı, yani yedi ve daha az bağımsız bölüme sahip olan gayrimenkullerde yönetici atanması zorunlu olmamakla birlikte, malikler kendi aralarından yönetici atayabilir, ya da hakimden yönetici atanmasını isteyebilir.
5. Yediden az da olsa, kat mülkiyetine tabi, tüm gayrimenkullerde yönetim planının oluşturulmasının kanuni bir zorunluluk olduğunu da burada hatırlatma fayda bulunmaktadır.
6. Anataşınmazın tüm bağımsız bölümleri bir tek kişiye ait ise, bu malik aynı zamanda yasal yönetici konumundadır.
7. Aşağıdaki açıklamalar, yönetim planlarının yönetici- yönetim kurulu atanması hakkında bu konuda da ne kadar bağlayıcı olacağı hakkında fikir vermesi açısından da önemlidir.
8. Yönetici, kanuna göre, kat malikleri arasından veya dışarıdan atanabilirse de, eğer yönetim planında açıkça yöneticinin kat malikleri arasından atanacağına dair özel bir madde varsa, artık o anagayrimenkulde yönetici, kat maliklerince dışarıdan atanamaz. Bu durumun, yönetici atanmasını mümkünsüz hale getirmesi durumunda, yönetici atanması için hakime başvurulacaktır.
9. Hatta yönetim planında açıkça, bu yönetim işi daire numarası verilerek belli bir sıraya sokulmuşsa, bu durumda da o sıra takip edilir. Sırası gelen yönetim işini üstlenmek istemeyebilir. Yönetim planında bununla ilgili bir çözüm öngörülmemişse, yönetici atanması hakimden istenecektir.
10. Yönetim planında, tek bir yönetici ataması yapılacağı öngörülmüşse, bir yönetim kurulu atanması mümkün değildir.
11. Sonuçta, yönetici ya kat malikleri kurulunca ya da hakimce tarafından atanır.
12. Yönetici, yönetim planına göre yıllık (toplu yapılarda toplantılar iki yılda bir yapıldığından, yeni bir toplantıya kadar mantığı ile iki yıllık) olarak atanır. Aynı yönetici, tekrar atanabilir.
13. Atama süresi geçen yöneticinin, yeniden atanmasına veya bir başkasının atanmasına kadar tüm yetki ve sorumlulukları devam eder.
14. İstifa, ölüm, ağır hastalık ile yönetici pozisyonu boş kalırsa, yönetim planında da buna öngörü olarak yönetici yedeği atanmışlığı vb. bir çözüm öngörülmemişse, olağanüstü toplantı ile atama imkanı oluşturulur.
15. Yönetim planında aksi bir madde yoksa, yönetici kat malikleri arasından olabileceği gibi, dışarıdan biri de olabilir. Rızası olmadan bir kişi yönetici olarak atanamaz, buna zorlanamaz.
Yöneticinin Hakim Tarafından Atanması:
16. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz, toplanıp da bir yönetici seçemezlerse, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine, kat maliklerinden birinin başvurusu ile, hakim mümkünse diğer malikleri de dinleyerek o anagayrimenkule yönetici ataması yapar.
17. Hakim tarafından atanan yönetici, malikler arasından veya dışarıdan olsun, kat malikleri kurulunca atanan yönetici gibi; kanunda, yönetim planında, önceki kurullarda alınan kararlarda ve atama kararında kendine verilen tüm yetkilerle kat maliklerine karşı aynı bir vekil gibi sorumlu olur.
18. Hakimce haklı bulunacak bir sebep olmadıkça, kat malikleri üzerinden altı ay geçmedikçe hakimin atadığı yöneticiyi değiştiremez, yerine kurul toplayıp atama yapamaz.
Yönetici ile Sözleşme Yapılması ve Yöneticinin Güvence İstemesi:
19. Kat malikleri kurulunun, mahkeme tarafından atanan yönetici ile bir sözleşme yapması mümkün değildir. Hakim tarafından dışarıdan atanan yöneticinin ücreti ve bağlı olacağı diğer koşullar atamaya ilişkin mahkeme kararında yer alır.
20. Yönetici, kat malikleri arasından, kat malikler kurulunca atandığında, kurul kararında yöneticinin de imzası olacağından, bu kurul kararı kendiliğinden bir sözleşme niteliği taşır. Yöneticinin, kat malikleri kurulunca, dışarıdan atanması durumunda yazılı bir sözleşme gerekebilir/ gereklidir. Taraflar arasında böyle bir sözleşme ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda da ciddi bir belge niteliği taşıyacaktır.
21. Kanun koyucu, her ne kadar zorunlu tutmamışsa da kat malikler kurulunun, yöneticiden güvence isteyebileceklerini de belirtmiştir.
22. Her iki taraf da söz konusu sözleşmede, karşılıklı olarak teminat ve ücret konularına da yer vermelidir.
23. Böyle bir sözleşme olsa da olmasa da veya sözleşmenin içerisinde bu tip maddeler olsa da olmasa da şartlar gerektirince kendini güvende hissetmeyen taraf teminat veya tazminat konusunda tekrar masaya oturabilirler.
Yöneticinin Adı ve Adresinin Askıda Olması:
24. Bu konu, özellikle büyük şehirlerde, kişisel gizliliğin çok daha önemli olduğu günümüzde, tarafımızdan tasvip edilmemektedir. Ancak kanun maddesi çok açıktır:
25. “Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir.”
26. Bu yapılmazsa, herhangi bir ilgilinin (ister kat maliki ve kiracı, ya da üçüncü bir şahsın) başvurusu üzerine, hakim tarafından bu fıkra hükmünce idari para cezası verilmektedir.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
15 maddede site yöneticisinin kanundaki görevleri!