15 maddede site yöneticisinin kanundaki görevleri!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yöneticisinin kanundaki görevleri" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Tüzel kişiliği olmayan bir organizasyonun, özel kişice temsilinden dolayı kanunun bu maddesi çok önemlidir.
2. Genel olarak yönetici, anagayrimenkulün genel yönetim işlerini yürütür. Bu yürütme işi de asıl olarak kat malikler kurulunca alınmış kararların yerine getirilmesinden ibarettir. Bu anlamda da yönetici, kat malikler birliğini temsil eder.
3. Yukarıdaki maddede de açıkça belirtildiği üzere, yöneticinin görevleri, yönetim planında açıkça belirtilir. Yönetim planında böyle bir madde yoksa ve/veya kanunun bu maddesinde belirtilen görevlerini kısıtlayıcı bir madde yoksa, yönetici kanunun bu maddesindeki görevleri yerine getirmekten sorumlu ve yetkilidir.
4. Kanunun bu maddesinde ve yönetim planında bulunan maddelerle yöneticinin ayrıca, kat malikleri kurulunda yetkilendirilmesine gerek yoktur.
5. Kat malikler kurulunda özellikle bir karar alınmamışsa, yönetim kurulu da kendi arasında görev bölümü yapıp, özellikle bir üyeyi yetkilendirmemişse, yönetim kurulunu oluşturan her bir üye veya bir kaçı bir araya gelip kanunun yöneticiye verdiği tüm hak ve sorumlulukları kullanabilirler.
6. Kat malikleri kurulu, yönetim planında ve kanunun bu maddesindeki konulara ek olarak da yöneticiye görev verebilir, ancak değiştirmedikçe yönetim planındaki ve yönetim planının aktif veya pasif atıf yaptığı kanunun bu maddesindeki yönetici yetkilerini ve sorumluluklarını ortadan kaldıramazlar.
7. Bununla birlikte, bazı yetkiler, yalnızca kat maliklerine tanınmıştır: Anataşınmazda, ortak alanlarda ilgili maddelerce onay almadan tadilat-tesis yapmak, meskeni iş yeri olarak kullanmak, yönetim planında yasaklanmışsa evcil hayvan beslemek, vb. durumlarda kat malikleri daha etkin bir sonuç almak ve davaların tekrarlılığını engellemek için, kat maliki olmayan yöneticiye alacakları bir kararla yetki verebilirler. Kat maliki yönetici için böyle bir yetkiye ihtiyaç yoktur. Kat maliki yönetici, malik olarak veya alınacak bir kurul kararı ile bu davaları açmaya ve takibe yetkilidir.
8. Bu yetkiyi alan yönetici bu davaları kendisi açabileceği gibi, bir avukat vasıtasıyla da bu davaları açabilir ve takip edebilir, ettirebilir. Burada vekilin vekilliğinden bahsedilemez. Çünkü kat maliklerince, yöneticiye verilen yetkidir, vekalet değil.
9. Özetle, yöneticiye tanınan haklar ve yüklenen sorumluluklar, yasadan doğmuş veya yönetim planı ile kat malikleri kurulu kararı ile verilmiştir.
10. Yönetici görevini yaparken her bir kat malikinin ayrı ayrı vekili sıfatına sahip değildir. Kanundan, yönetim planından ve malikler kurulu karalarından aldığı yetki ile iş gören yöneticinin, bu yetkileri dışında yaptığı işler kat maliklerini bağlamaz ve onları üçüncü şahıslar karşısında sorumluluk altına sokmaz.
11. Yönetim yetkilerinden dolayı, yöneticinin üçüncü şahıslarla yaptığı taahhütlerde, yönetimin tüzel kişiliği olmadığından, kişisel sorumluluğu vardır. Bununla birlikte, yönetimle ilgili yönetim planı, kanun, kurul kararları ile yetkilendirildiği işlemlerden dolayı, kat malikleri de arsa payları oranında sorumluluk almış olurlar. Çünkü, kanun koyucu kat malikinin sorumluluğunu anataşınmazda malik olduğu bağımsız bölüme özgülenen arsa payı ile sınırlı kılmıştır.
12. Yönetici, aidat ve gider avanslarının maliklerce zamanında veya hiç ödenmezliğinden kaynaklanan, faiz-gecikme tazminatı, hatta anagayrimenkule dışarıdan gelen hizmetin kesilmesinden dolayı suçlanıp, hakkında dava açılamaz. Kasada para varsa veya kasada para olmama sebebi kurul kararlarının dışındaki işlere harcanmış ve bundan dolayı site bütçesi faiz-gecikme tazminatı, hizmetin kesilmesi ile karşılaşmışsa, bu durumda gerekli iddialarla yönetici hakkında dava açılabilir.
13. Aidat, gider avansı gecikmelerinde yönetici, komşuluk ilişkileri çerçevesinde, kat maliklerine hatırlatma, uyarı yapabilir. Buna rağmen olası gecikme ve ödenmezlik durumlarında aidat ve gider avansını ödemeyen maliklere hukuki işlem başlatılır.
14. Yönetici, yetki belgesi ve aidatlara- gider avansına ilişkin kat malikleri kurulu kararını icra dairesine ibrazla, icrayı başlatır.
15. Yönetici, kanun maddesinin ilgili fıkrasınca, anagayrimenkul hesapları için, muteber bir bankada kendi imzasıyla ancak yönetici sıfatıyla site yönetimi adına bir hesap açar, yönetici değişince de bu hesabın kapanıp yenisinin açılması gerekmeden ilgili bankanın prosedürlerine uygun olarak hesap yeni yöneticiye/yönetime devredilir. Yöneticinin, hangi şartlarda, hangi bankada hesap açacağı konusu da kat malikleri kurulunda kara bağlanabilir.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
