12 maddede site yöneticisinin hakları!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yöneticisinin hakları" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olan yöneticinin, sorumlulukları yanında bazı hakları da vardır.
2. Yöneticinin bu hakları, sorumlulukları gibi yönetim işleri ile sınırlıdır.
3. Yönetici, kat maliklerinin sorumluluklarını yerine getirmediği iddiası ile kendisi ile yapılan sözleşmeyi fesih edebilir.
4. Burada belirtilen yönetici, dışarıdan özel bir sözleşme ile atanmış yöneticidir.
5. Yönetici kendisi ile yapılan sözleşmedeki yalnızca ücret değil, kat maliklerinin kurul davetlerine icabet etmemesi, aidatları zamanında ödemesi, yönetim planındaki kurallara uymaması gibi sebeplerle de sözleşmenin iptalini ve bundan doğan tazminatı isteyebilir.
6. Bu fesih talebi öncesi, kat maliklerine noterden ihtar çekmesi gerekir. Yüzlerce bağımsız bölümden oluşan sitelerde bu kadar malike noterden nasıl ve hangi bütçe ile ihtar çekileceği ne kanunda, ne Yargıtay karalarında ne de hukukçuların yayınladığı kitaplarda bulunmamaktadır. Toplu yapılarda bu ihtarın temsilciler kurulu üyelerine çekilebileceğini de varsaysak bile, muhatap sayısı bu kaygı ve sorumuza cevap olmaktan uzak kalmaktadır.
7. Dışarıdan atanan yöneticinin sözleşmesi, yönetim planının bu konudaki maddelerinden bağımsız olarak yapılır ve özel bir ücret belirlenir. Bu yönetici, sözleşmesinde yoksa bile, açacağı bir dava ile bilirkişinin saptadığı ücretin kendisine verilmesine dair kat maliklerini dava edebilir.
8. Yönetici ücretinin ödenmemesi ile ilgili dava, borcunu ödemeyen kat maliklerine yöneltilir.
9. Kanun maddesi, kat malikleri arasından atanacak yöneticinin alacağı ücret veya giderlere katılım oranının kat malikler kurulunca kararlaştırılabileceği, bu konuda alınmış bir karar yoksa, yöneticinin görev süresince genel giderlerin yarısına katılacağına dair hüküm koymuştur.
10. Ancak yönetim planında, yöneticinin, yönetim işlerinden dolayı bir ücret almayacağı ve/veya payına düşen giderleri de ödemeyeceğine dair bir madde varsa, bu madde değişmedikçe yönetici, payına düşen giderleri ödemekten muaf da tutulamaz, kendisine bir ücret de ödenemez.
11. Yönetim planında, yöneticiliğin, malikler arasında sırayla yapılacağına dair bir madde varsa, sırası gelen malik yöneticiliği reddetmişse, malikler kurulu da bu dönem için dışarıdan belli bir ücretle yönetici ataması yapmışsa, sırası gelmesine rağmen yöneticiliği ret eden malikten bu yöneticinin ücreti istenebilir, bu konu dava edilebilir.
12. Bu konu, Kat Mülkiyet Kanununun 39.maddesinde hükme bağlanmıştır.
“Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
(Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz”
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
