5 soruda yabancıların taşınmaz alım-satımında değerleme şartı ve vergiye etkisi!

1.  Yabancıların taşınmaz alım satımında, tapuda işlem yapabilmesi için değerleme raporu istenilmesi uygulaması hangi tarihte başladı?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2019/1 genelgesi yayınlandı, genelge gereğince 04.03.2019 tarihinden itibaren, yabancı gerçek kişilerin, tapudaki alım-satım işleminden önce usulüne uygun düzenlenip onaylanmış değerleme raporu aranmaktadır.

2. Genelge kapsamında hangi alım-satımlarda değerleme raporu düzenleme zorunluluğu bulunmaktadır?

Şimdilik sadece yabancı uyruklu gerçek kişilerin gerek alıcı, gerek satıcı olarak taraf olduğu bütün satış işlemlerinde, taşınmaz değerleme raporu aranacaktır.

Kurumlarda veya ortakları yabancı gerçek kişilerden oluşan kurumların taşınmaz alım satımında değerleme raporu aranmayacaktır.

3. Bu genelge ile getirilen uygulamanın amacı nedir?

Genelgede de belirtildiği üzere amaç: taşınmazın piyasa değerini gösterir. Değerleme raporunda yer alan verilerin toplanması.

Taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesi ve bu verilerin ihtiyaçlar doğrultusunda tespit edilerek değer haritasının oluşturulmasında altlık teşkil etmektedir.

4. Tapuda işlem yaparken taşınmaz değerleme raporunda gösterilen bedelden mi alım-satım harcı ödeyeceğiz yoksa beyan ettiğimiz satış tutarı üzerinden mi harç ödeyeceğiz?

Eskiden olduğu gibi taşınmaz, alım-satımında harçlar kanunu 63. madde gereği gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergi değeri üzerinden harç ödenecektir.

Tapu daireleri,taşınmaz değerleme raporundaki  bedeli esas alarak işlem yapmaya zorlamayacak, tarafların daha düşük veya daha yüksek alım satım bedel beyanını (harçlar kanunu 63. maddeye göre)  tarafların bedel beyanını kabul edeceklerdir.

5. Taşınmaz tapuda gerçek alım-satım bedelinden düşük beyan edilirse vergisel olarak ne gibi problemlerle karşılaşırız?

Öncelikle tapuda harca tabi taşınmaz beyanında bulunurken, gerçek bedelin beyan edilmesi gerekir. Şayet taşınmaz banka yoluyla veya krediyle alındıysa her halükarda gerçek bedelden beyanı gerekir. Bu durumda taşınmazın daha düşük olan emlak vergi değeri veya daha düşük tutar esas alınarak beyan edilmemesi gerekir.

Öte yandan değerleme raporundaki taşınmazların piyasa değeri (mevcut piyasa değeri/mevcut durum değeri) tespiti yapıldığı ve bu raporların taranarak TAKBİS ortamına aktarıldığı da dikkate alınmalıdır.

Taşınmaz beyanının gerçek satış bedelinden bariz düşüklüğünün tespiti halinde maliyece yapılacak incelemelerde bu veriler kullanılarak vergi usul kanununun 267. madde gereğince emsal bedel tespiti yapılabilir.

İnceleme sonucu emsal bedel ile beyan değeri arasında matrah farkı bulunması halinde aşağıda yazılı vergi ve harçlar cezalı olarak tarh edilebilir, eksik vergi üzerinden ayrıca gecikme faizi de ödenmek zorunda kalınabilir.

-492 sayılı harçlar kanunu 4 sayılı tarifesine göre alınan alım satım harcı
-Gelir vergisi kanunu mükerrer 80. md. Değer artış kazancı
-Taşınmaz, ticari işletme adına kayıtlı ise Gelir vergisi ve KDV
 
Bu nedenle taşınmaz alım satımına taraf olanların ileride herhangi bir cezai işlemle karşılaşmaması için tapuda gerçek satış bedelinden beyanda bulunulmalıdır.

Vergi Uzmanı
Mustafa Bey
Kurtulus Partners

Yazara [email protected]  adresinden ulaşabilirsiniz.            
 

6 soruda Türkiye’de kira geliri olan gurbetçilerin vergilendirilmesi?