6 adımda evinizi teminat altına alın!

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, kentsel dönüşümde müteahhitlere teminat ya da bina tamamlama sigortası zorunluluğu getirdi. Gayrimenkul sektöründe de maketten satışta inşaatın tamamlanamaması, şirketin iflas etmesi gibi riskleri bertaraf edecek bazı modeller uygulanıyor. Tüketicinin mağdur olmasını engellemek için kanunda birçok modelin zorunlu tutulduğu gibi birçok konut üreticisi de yeni modeller geliştirerek evleri teminat altına alıyor. Posta Gazetesi'nde yer alan habere göre; mağdur olmamak için firmanıza hangi modeli uyguladığını mutlaka sormanız gerekiyor.

30 KONUT VE ÜZERİ

Ön ödemeli konut satışında teminat zorunluluğu ilk defa 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da düzenlendi. Ardından çıkarılan Ön Ödemeli Konut Satış Yönetmeliği ile bu teminat zorunluluğunun şartları belirlendi. Buna göre, konut adedi 30 ve üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırılması veya banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı kredi ile teminat modellerinden en az birini sağlaması zorunlu tutuldu. 

1-BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI

Bina tamamlama sigortası, konut sahibi olmak isteyenlerin ön ödemeli konut satışı yoluyla edindiği ev için geliştirici firmaya anahtar tesliminden önce yaptığı ödemeleri teminat altına alan bir garanti sözleşmesi. Bina tamamlanama sigortasında sözleşmenin tarafları, sigortacı, sigortalı olarak firmalar ve ev alan tüketiciler oluyor. Bu sigorta konut satış hasılatını garantiliyor. Firmanın yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda sigorta şirketi firmanın yerine yeni projeyi tamamlıyor ya da o güne kadar yapılan tüm ödemeleri geri ödüyor. Bina tamamlama sigortasının Türkiye'deki ilk poliçesi, Rosenberg&Parker Türkiye'nin aracılığında bir sigorta şirketi tarafından Tepe İnşaat'ın İstanbul Ömerli'deki Tepe Aura Evleri projesi için imzalandı.

2- BANKA TEMİNAT MEKTUBU

Banka teminat mektubu, satıcının tüketiciye karşı ön ödemeli konut satışına ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, tüketicinin ödediği bedeli, ilk talebinde ona derhal ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğine dair banka tarafından verilen kesin ve süresiz mektuptur. Eğer inşaat firması evi teslim edemezse, tüketiciler kendilerine verilmiş olan banka teminat mektubunu bankadan tazmin edebiliyor.

3- HAKEDİŞ SİSTEMİ

Tüketicinin ödemelerinin hakediş sistemi ile teminat altına alınması durumunda, tüketici, ödemeleri sözleşmede belirtilen bir bankada satıcı adına açılacak bir hesaba yatırmakla yükümlü oluyor. Bu hesapta toplanan tüketici ödemeleri konutun devir veya teslimine kadar bloke altında kalıyor. Yalnızca hakediş karşılığında serbest bırakılıyor. Konutun tamamlanma oranına göre belirlenecek hakediş sisteminde, ödemeler doğrudan bankaya yapılıyor ve bankaların sorumluluğu altında inşaatın ilerleme seviyesi oranında şirkete aktarılıyor. Ancak banka bu bedeli aktarırken tüketicinin rızasını aramıyor. Bu işlemlerle ilgili olarak banka, tüketiciden komisyon ve benzeri isim altında herhangi bir bedel de talep edemiyor. Satıcı, yükümlülüklerini yerine getirmezse, hesap üzerindeki haklarını kaybediyor.

Bu durumda, tüketicinin yapmış olduğu ödemelerin hakediş usulüne göre satıcıya ödenmemiş kısmı banka tarafından tüketiciye iade ediliyor. Tüketicinin o ana kadar yapmış olduğu ödemelerin satıcıya ödenen kısmı üzerinde ise tüketicinin hakları saklı kalıyor. Banka, hakedişlerin kontrolünün sağlanması amacıyla yapı denetim, müşavirlik veya danışmanlık firmalarından hizmet alabiliyor.

4- BAĞLI KREDİ İLE TEMİNAT

Ön ödemeli konut satışının bağlı kredi ile yapılması halinde, kullandırılan kredi tutarında teminat sağlanıyor. Ancak, satıcı kullanılan bağlı kredi tutarının üzerinde kalan tutarı, ayrıca teminat altına almak zorunda.

5- ÖDEME KORUYAN PROJELER

Gayrimenkul sektöründe, yarım kalan projeleri önleyecek, inşaatın tamamlanması için elde edilen gelirleri bankanın koruyacağı yeni finansman modelleri de oluşturuluyor.

Dekar Yapı, Yapı Kredi ile işbirliği yaparak, Türkiye'de ilk defa 'Ödeme Korumalı Finans Modeli'ni hayata geçirdi. Bu model ilk kez Çekmeköy Ömerli'de yer alan Dekar Kıyıbahçe projesinde uygulanacak.

Finansman modeli şöyle: "Banka önce projeye ilişkin fizibilite yaparak, onay verecek. Ardından şirkete 'proje kredisi' tahsis edecek ve alıcılara da konut kredisi verecek. Müşterilerden alınan peşinat, konut kredisi veya peşin ödemelerin tamamı banka tarafından bloke edilecek. Banka, her ay projeye ekspertiz yapacak. İnşaatın ilerlemesine göre gelirleri serbest bırakacak. Gelir yetersiz kalırsa, proje kredisinden finansman sağlanacak."

6- GARANTİLİ PROJELER

Projelerin maliyeti daha inşaatına ve satışına başlanmadan, ilk günden bankada tutulan modeller de bulunuyor. Böylece projelerin teslimi, hiçbir satış yapma zorunluluğu olmadan projenin ilk gününden itibaren garantileniyor ve yatırımcı riski sıfırlanıyor. Nef, bu modeli 'Garantili Proje' ismiyle uyguluyor. Sistem şöyle işliyor: "Bağımsız bir şirket tarafından projenin fizibilitesi çıkarılıyor. Ortaya çıkan proje maliyetinin tamamı ilk günden bankada tutuluyor. Projenin tüm harcamaları eksperlerin raporladığı hakedişlere göre banka kontrolünde ve güvencesinde karşılanıyor. Tüm bu sistemle ilgili olarak bankayla bir sözleşme imzalanıyor."