72 yeni konut projesi geliyor!

Türkiye ekonomisinin itici gücü olan gayrimenkul sektörü, yeni yatırımlarla yoluna devam ediyor. 16 Nisan referandumu öncesi hem tüketici hem de yatırımcı bekleme eğilimine geçerken, referandum sonrası proje lansmanları hız kazandı. Mesa’dan Artaş İnşaat’a, Teknik Yapıdan Ege Yapı’ya kadar 45 inşaat şirketinin bu yıl lansmana çıkan ve yakında lansmana çıkması beklenen 72 projesinde 37 bin civarında yeni konut arz edilmesi planlanıyor. Ankara,  İzmir  ve ağırlıklı olarak İstanbul’da konumlanan yeni projelerin metrekare fiyatları 3 bin TL’den başlayıp 20 bin TL’lere kadar çıkıyor. Rekabetin giderek arttığı günümüzde proje yarışında bu yıl satış fiyatının değil ödeme planının konuşulacağı bir yıl olması da bekleniyor.

Gayrimenkul, Türkiye ekonomisinin kaldıraç sektörlerinden biri. Son 15 yılda yapılan atılımla başta İstanbul olmak üzere, Ankara, İzmir gibi kentlerde ciddi bir yapılaşma süreci yaşanıyor. Bunda yaşam standardı giderek yükselen tüketicilerin markalı konutlara olan talebi etkili oldu. Bundan 15 yıl öncesinde bir yatırımcı yeni başlayan bir konut projesinden konut aldığında altı ay içinde yüzde 30’lara varan kârlar elde edebiliyordu. Özellikle kent merkezinde ve merkeze yakın gelişim bölgelerindeki prim potansiyeli yüzde 50’lere bile ulaşabiliyordu. Ancak zaman içinde artan arsa ve konut metrekare fiyatları hem üretici hem de yatırımcı için kâr marjlarının azalmasına neden oldu. Deyim yerindeyse deniz bitti!

Geçmişte markalı bir proje yapmak tek başına yeterli olurken günümüzde bölge dinamiklerini iyi analiz etmiş, doğru yerde, doğru fiyatta ve doğru konseptte proje üreten yatırımcının projesi satış başarısını yakalıyor. Bundan 3-4 yıl önce gayrimenkul sektörünün yaz öncesi en hareketli dönemi olan bahar aylarında 200’ün üzerinde projenin lansmanı yapılırdı. Ancak bu sayı giderek azalıyor. Sektör temsilcileri bu eğilimde 16 Nisan referandumu öncesi hem tüketici hem de yatırımcının bekleme eğilimine geçmesi ve artan rekabet gibi unsurların etkili olduğuna dikkat çekiyor.

İçinde bulunduğumuz şu günlerde referandum sonrasına ertelenen lansmanlar hız kazanmış durumda. Mesa’dan Artaş İnşaat’a, Teknik Yapı’dan Ege Yapı’ya kadar 45 inşaat şirketinin bu yıl lansmana çıkan ve yakında lansmana çıkması beklenen 72 projesinde 37 bin civarında yeni konut ve villanın arz edilmesi planlanıyor. Ankara, İzmir ve ağırlıklı olarak İstanbul’da konumlanan yeni projelerin metrekare fiyatları 3 bin TL’den başlayıp 20 bin TL’le-re kadar çıkıyor. Bu projeler İstanbul’da Fikirtepe’den Topkapı’ya, Beylikdüzü’nden Pendik’e kadar çeşitli semtlere dağılmış durumda.

ÖDEME PLANI KONUŞULACAK

Rekabetin giderek arttığı günümüzde proje yarışında bu yıl satış fiyatı değil ödeme planı konuşulacak. Çünkü artan fiyatların etkisiyle alımın zorlaşmasının bu eğilimi öne çıkarması bekleniyor.

Erişilebilir fiyatlı konut ihtiyacının devam ettiğine dikkat çeken Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, tüketicinin beklentisine göre planlanmış, erişilebilir fiyatlı konut geliştirenlerin satışlarında zorlanmayacaklarını söylüyor. Yazıcı, metrekare fiyatı 6 bin TL’nin üzerindeki konutlarda ise alıcının daha temkinli olacağına vurgu yapıyor. Bu süreçte yatırımcı firmaların satış modellerini çok daha bilinçli oluşturmaları gerektiğine işaret eden Yazıcı, “2017 yılında artık kesin olarak satış fiyatı değil ödeme planı konuşulacak. Satışa yönelik cazibeli özel kampanyaların satışları ha-reketlendireceği bir gerçek. Önümüzdeki dönemde alıcının baskın olacağı bir piyasa görüyoruz” diyor.

FARK YARATMA TAKTİKLERİ

Rekabetin arttığı günümüzde firmalar da fark yaratmak için birbirinden farklı çalışmalar yapıyor. Kimi firmalar proje oluştururken yarışmalar yaparken kimileri de bölge halkının beklentilerini okumak adına anketler düzenliyor.

Konya’da 42 yıl önce başlayan inşaat faaliyetlerine 12 yıl önce İstanbul’u da ekleyen Okkalar İnşaat’ın yönetim kumlu üyesi Mahmut Şaban Okka, doğru proje, doğru lokasyon ve doğru stratejiyi izleyen markaların bu ya-nşta bir adım öne çıktıklarını söylüyor. Doğru projeyi oluşturabilmek için proje yapmayı planladıkları bölgede anket yaptıklarına dikkat çeken Okka, “Tüketicinin beklentilerini ve taleplerini iyi tayin etmek lazım. Tüketici projeyi seçerken ulaşım olanaklarına, sosyal donatılara ve ödeyeceği aidata bakıyor. Ayrıca ürünün fiyatı ve ödeme planı da önemsenen bir diğer konu oluyor” diyor.

PROJELER DEĞİŞİYOR

2016 yılı gayrimenkul sektörü ve birçok sektör için zorluklarla dolu bir yıl oldu. Faizler yılın büyük bir kısmında tüketici için psikolojik sınır olan yüzde 1’den yüksek oranlarda seyretti. İki uzun bayram piyasaya durgunluk getirdi, darbe girişimi ise ciddi bir stres ortamı yarattı.

Bu yıl ise 16 Nisan referandum bekleyiş süresince olan belirsiz ortam etkisiyle yatırımlar bekleme sürecine girdi. Tüm bu yaşananlar yatırımcıların daha temkinli hareket etmelerine ve satışı daha kolay olan butik projelere yönelmelerine neden oluyor.

Cansel Turgut Yazıcı, yatırımcının içinde bulunduğumuz süreçte daha temkinli hareket ettiğine dikkat çekerken, bu yıl yeni konut projelerinin 2016 yılındaki kadar fazla olmayacağını söylüyor. Yatırımcıların daha çabuk nakde dönüştürebilecekleri projelere yöneldiklerine işaret eden Yazıcı, ‘Yatırım bedeli yüksek karma projeler yerine, daha düşük yatırım bedeline sahip, hızlı satabilecekleri konut projeleri üretmek yatırımcının riskini azaltıyor. Turist sayısındaki belirgin düşüş hem alışveriş merkezi hem de otel sektörünü etkiledi. Bu da projelerin konseptlerine yansıyor” değerlendirmesini yapıyor.

KAMPANYA ETKİSİ

2016’nın ikinci yansı ve 2017’nin ilk çeyreğinde, markalı konut projelerinde mevcut stoğu eritmek amacıyla gerçekleştirilen kampanyalar sayesinde, yüksek satış adet ve hacimleri yakalandı. Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, bankacılık sektörünün de bu kampanyalara destek verip yapılan satışlarda konut kredisi kullandırarak satışlara aracılık ettiğini ve sürece hız kazandırdığını belirtiyor. Atay, “Bu dönemde düzenlenen kampanyaların yanı sıra yeni lansmanlar da yapıldı ve satışlar beklentilerin üzerinde gerçekleşti. Ancak hem proje üreten firmalar hem de finansman kurumlan için ilave maliyetler anlamına gelen bu kampanyaların devamı, kârlılıkların korunabilmesi halinde mümkün olacaktır” diyor.

Garanti Mortgage olarak, kentsel dönüşüm taleplerinde hak sahiplerine faiz desteğine aracılık etme isteklerinin devam ettiğine işaret eden Murat Atay, fizibilitesini olumlu buldukları her projeyi yerinde ziyaret ederek uygun modeller sunduklarını söylüyor. Dönüşümlerde yüklenici firma tarafından finanse edilen projelerin daha çoğunlukta olduğunu belirten Atay, hak sahiplerinin de finansmana katkı sağladığı projelerin artmasının dönüşümün hız kazanmasını sağlayacağına vurgu yapıyor.

DÖNÜŞÜM HIZLANACAK

Kentsel dönüşüm kanununda yapılan yeni düzenlemeler ile birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın dönüşümü desteklemeye yönelik altyapı çalışmalarıyla kentsel dönüşümün hızlanması bekleniyor. Günümüzde planlanan projelerin bir kısmı da dönüşüm projelerinden oluşuyor.

30 yılı aşkın süredir Kağıthane bölgesinde proje geliştiren ve son dönemde bölgede kentsel dönüşüme odaklanan Erka Grup’un yönetim kurulu başkanı Erol Karagöz, Kağıthane’de yaşayanların mahalle hayatının dinamiklerini çok iyi bildiklerini ve bölgede dönüşüm projelerine odaklandıklarını vurguluyor. Karagöz, “Kentsel dönüşümle birlikte bölgede yaşayanların beklentilerini görebiliyoruz. Erka Konsept, Erka Panorama projeleri ile başladığımız dönüşüm çalışmalarında, toplam 9 ayn adada bin 400’e yakın konut inşa etmeyi hedefliyoruz” diyor. Kentsel dönüşümün uzun ve sabırlı bir süreç olduğunu hatırlatan Karagöz, Kağıthane’nin Büyükdere Caddesi’ne, iş ve finans merkezlerine, ulaşım aksları-na yakınlığı ile dönüşümde öne çıkacağına vurgu yapıyor.

STOKLAR AZALDI

Mevcut konut stoklarının yüksek olması da proje sayısının giderek azalmasına neden olan bir diğer faktör olarak gösteriliyor. Yılın başlarında yapılan kampanyalar ile stoklarda azalma sağlandığına dikkat çeken Prime Property Gayrimenkul Yatırım Danışmanlık Kurucu Ortağı Fırat Sezginsoy, “Referandum sonrasında lansmanlarda bir artış bekliyorum ancak Ramazan dönemi ve okul tatili gibi faktörler devreye girecek. Lansman kampanyaları hazır olmayan firmalar bu döneme kalacağı için, lansmanların eylül ayında ağırlıklı olmasını yüksek olasılık olarak görüyorum” diyor.

Fırat Sezginsoy, lansmana çıkan projelerin küçük olmasını, mega kentlerde özellikle de merkeze yakın lokasyonlarda büyük proje geliştirilebilecek müsait alanların önemli kısmının daha önceden değerlendirilmiş olmasına bağlıyor. Büyük proje geliştirilebilecek arsaların şehir içindeki konumlarının güncel fiyat, ulaşım çözümleri gibi açılardan değerlendirildiğinde bugün için yeterince çekici olmadığına işaret eden Sezginsoy, ilerleyen günlerde büyük projelerin gündeme geleceğini de vurguluyor.

DÖRT TEMEL FAKTÖR

Bir projenin satış ve pazarlamada başarılı olabilmesi için dört temel faktörün bir araya gelmesi gerekiyor. Bu faktörler, hedef kitlenin ihtiyaçlarına uygun doğru proje, doğru fiyatlandırma, hedef kitleye uygun doğru pazarlama ve hedef kitleye yönelik doğru satış uzmanı olarak sıralanıyor. Elinde stok bırakmak istemeyen tüm firmaların projenin birinci gününden son daire satışına kadar bu dört temel çarkın doğru işlediğinden emin olması gerekiyor. Aksi durumda yeni projede ikinci el piyasasıyla rekabet başlıyor. Ürün aynı olunca müşteriler de birinci el veya ikinci el ayrımı yapmıyor.

Fırat Sezginsoy, proje geliştiricilerin yeni projelerini daha kolay pazarlayabilmek için yapmaları gerekenleri de şöyle sıralıyor: “Her şeyden önce aylık, haftalık ve hatta günlük satış ve pazarlama takibi şart. Gerçekten alıcı ne istiyor, ne tip şartlarda ödeme yapabilir, bu kişilere nasıl ulaşırım, hedeflerimin neresindeyim, fiyatlamam doğru mu gibi soruları her gün kendisine sorup, gelen sonuçları tek tek analiz ederek aksiyon almaları gerekiyor.”

TALEPLER DEĞİŞTİ

İstanbul’da büyük projeler üretmeye yönelik arsa kalmaması ve inşaat sektörünün kurumsallaşmaya başlamasıyla birlikte projelerin çapı da küçülüyor. Sıradan bir proje üretip satma dönemi geride kalırken artık hedef kitlenin istekleri tek tek tespit ediliyor ve lokasyona uygun projeler üretiliyor.

Örneğin geçmiş dönemlerde büyük çaplı projeler tercih edilirken son dönemde insanlar büyük konut projelerinin içerisinde, birbirlerini tanımadan şehir hayatından uzak bir yaşam sürmek istemiyorlar. Bu nedenle mahalle hayatını yaşatan daha butik projeleri tercih ediyorlar. Hem şehir merkezinde olmak hem de site hayatının tüm ayrıcalığını yaşayacakları projelerde yaşamak istiyorlar. Levent, Merter gibi iş yoğunluğunun olduğu semtlerde ise daha loft projelerin ön plana çıktığı görülüyor.

REKABETİ AŞMAK İÇİN

Türkiye’de konut projeleri belirli kriterler dahilinde üretilmiyor. Bu da rekabetin belirli bölgelerde yoğunlaşmasına neden oluyor. Örneğin Bağdat Caddesi’nin rant merkezi olarak değerlendirilmesi nedeniyle bölgede talepten çok fazla konut üretildi. Bu nedenle burada bazı inşaat firmaları iflas etti, bazıları da başka bir inşaat firmasıyla ortaklık yolunu seçti. En önemlisi de arz fazlası meydana geldi. Bu yüzden doğru lokasyonda, bölgenin ihtiyaçları doğrultusunda doğru projeler üretilerek daha hızlı satış yapılabileceğine dikkat çekiliyor.

Stokta kalan konutların satışları konusunda ise konut alıcısına ihtiyaç algısının oluşturulması gerekiyor. Aynca uzun vadelerden ziyade konut kredi faizlerinin düşmesi de önemli bir etken. Konut projesi üretilen bölgenin ön plana çıkarılmasının, burada oturmanın avantajlarının iyi anlatılmasının ve uygun ödeme planları oluşturulmasının satışları artırabileceği de uzmanlar tarafından vurgulanıyor.

TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GNL. MD. MAKBULE YÖNEL MAYA

“Küçük projeler revaçta’

“Son dönemde projelerin giderek küçüldüğünü gözlemliyoruz. Bu eğilimde büyük çaplı proje yapacak arsa stokunun giderek azalması ve yeni tüketici yasasıyla müteahhitler için ortaya çıkan zorunluluklar etkili. Ayrıca küçük çaplı projelerin satışının daha pratik olması da bu eğilimi destekliyor!’

MESA YÖNETİM KURULU BAŞKANI ERHAN BOYSANOĞLU

“Satışlar harekete geçecek”

“Seçimden önce bir bekleme olayı vardı, şimdi harekete geçeceğini düşünüyorum. Doğru istatistik verisine sahip değilseniz sizden sonra çok sayıda proje geliyor. Daha küçük çaplı projeleri satmak daha kolaylaşıyor. Parçalayıp daha küçük çaplı proje yapmayı tercih ediyoruz!’

GARANTİ MORTGAGE GENEL MÜDÜRÜ MURAT ATAY

“Uygun proje üretmek önemli”

“Günümüzde inşaat sektörü, ülke ekonomisinin en önemli itici güçlerinden biri. Üst segment konutlarda yatırım ve alımlar nispeten biraz daha yavaş olsa da, orta ve alt gelir grubuna yönelik daha uygun fiyatlı projeler ve bunlara yönelik tüketici talepleri için doğru zaman olduğunu düşünüyoruz.”

AYİDER BAŞKANI MELİH TAVUKCUOĞLU

“Proje sayısı azaldı”

“Referandum süreci, arzın talebin önüne geçmesiyle oluşan konut fazlalığı gibi etkenlerle bu yıl lansmana çıkan proje sayısı azaldı. Referandumun akabinde Ramazan ve yaz mevsimi var ve bu dönemlerde konut satışlarında bir miktar azalma meydana geldiği için proje sayısında çok artış olmayacaktır”

SEBA İNŞAAT YÖNETİM KURULU ÜYESİ ENGİN KEÇELİ

“Yeni projeler geliştiriyoruz”

“Cendere Vadisi’nde ofis projemizin ardından Seba Flats projesine başladık. Aynı hat üzerinde Kağıthane’de Adil Işık’ın yerini de aldık ve orada proje geliştirmeye hazırlanıyoruz. Bölgenin geleceğine inandığımız için yatırımlarımıza devam ediyoruz.”

EGE YAPI YÖNETİM KURULU BAŞKANI İNANÇ KABADAYI

“Beş proje yapacağız”

“Ege Yapı olarak bu yıl beş projeye başlayacağız. Fatih’te Emlak Konut ile birlikte bir karma proje geliştiriyoruz. Beylerbeyimdeki ofis projemizin inşaatı devam ediyor, onun lansmanını bu yıl yapacağız. Çekmeköy’de iki konut projesi ile Cendere’de konut ve ticari alanlardan oluşacak üç fazlı bir proje planlıyoruz”

ARTAŞ İNŞAAT YÖNETİM KURULU BAŞKANI SÜLEYMAN ÇETİNSAYA

“Referandum etkiledi”

“Referandum süreci nedeniyle işlerde bir yavaşlama olmuştu. Proje geliştiricilerden yatırımcılara kadar herkes referandum sonrasını bekliyordu. Referandumun ardandan işler hızlanacaktır. Biz inşaatçılar olarak ‘durmak yok, yola devam’ diyoruz.”

DKY İNŞAAT CEO’SU ALİ DUMANKAYA

“2017 hem teslim hem yeni proje yılı”

“Bu yıl dört projemizi teslim ediyoruz ve dört yeni projenin yapımına başlamayı planlıyoruz. Bu projelerin tamamı kentsel dönüşüm projesi olacak. DKY inşaat olarak Türkiye’nin geleceğine inanıyoruz ve yeni yatırımlarımızla ülkemizin ekonomisine katkı vermeye devam ediyoruz”

KONUT SEÇERKEN DİKKAT EDİLEN 5 FAKTÖR

Ulaşım projelerine yakın bir konumda olması,

Gereksiz sosyal donatıların yer almaması.

Aidatların ödeme gücünü zorlamaması,

En uygun fiyata en iyi ödeme seçeneklerinin sunulması,

Sosyalleşmenin sağlandığı, mahalle kültürünü yaşatan projelerde olması.

Levent Gökmen/Ekonomist