9 soruda kentsel dönüşümde riskli yapılar nasıl yıkılır?

Kentsel dönüşüm çalışmaları, 6306 sayılı Kanun gereğince, riskli alanlar ve riskli yapıların tespit edilerek yıkılması ve uygunsa yerinde yeni yönetmeliklere uygun binalar inşa edilmesi süreci ile gerçekleşiyor.

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı, riskli alan oluyor.

Riskli yapı ise, muhtemel bir afette (deprem, sel, heyelan vb.) içerisinde yaşayanların can güvenliklerinin olmadığı yapılar olarak nitelendiriliyor. Peki, yapılar nasıl riskli olarak tespit ediliyor? Riskli yapıların yıkımı nasıl gerçekleşiyor?

1- Riskli yapılar nasıl tespit edilir?

Vatandaşlar yapılarını, Bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kurum ve kuruluşlara tespit ettirebiliyor. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmıyor. 

Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile bu tespit yapılabiliyor. Müracaat için tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi gerekli oluyor. 

2- Ruhsatsız binalar riskli olarak tespit edilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamında bir binanın riskli olarak tespit edilmesi ve yıkılması sürecinde ruhsat zorunluluğu bulunmuyor.

3- Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?

Malikler ya da kanuni temsilcileri, bir yapının riskli olarak tepit edilmesi halinde bu tespite itiraz edebiliyor. Tespit işlemine ancak 15 gün içinde itiraz edilebiliyor. Gelen itirazlari teknik heyet inceliyor. İnceleme akabinde riskli yapı tespitinin, itiraz üzerine değişmesi halinde, durum aynı şekilde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. 

4- Maliklerin “riskli yapı tespit işlemi”ne, “yıkım kararı”na karşı dava açması halinde ne olur?

Riskli olarak tespit edilen bir yapı ile ilgili olarak açılmış herhangi bir dava bulunması durumunda; bu davalarda verilmiş yürütmenin durdurulması veya iptali kararı verilmediği sürece, sadece dava açılmış olması idarece yapılan işlemlerin  yürütülmesine engel teşkil etmiyor.

5-  Riskli bir yapı yıkıldıktan sonra, yerine yapılacak olan yeni yapı, mevcut parsel dışında başka bir parsele yapılabilir mi?

Zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahutta mevzuata göre yapılaşma hakkının olmaması hallerinde; riskli  yapıların yerine yapılacak yeni yapıların, bulunduğu parseller dışındaki başka parseller üzerine yapılması ve Kanun kapsamındaki hak ve desteklerden yararlanılması mümkün oluyor. 

6- Riskli olarak tespit edilen yapılar ne zaman yıktırılır? 

Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması isteniliyor.

7- Riskli yapı yıkım süreci denetimi nasıl yapılır?

Riskli yapıların altmış günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, Müdürlük tarafından kontrol ediliyor. Riskli yapı, malik tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve otuz günden az olmak üzere ek süre verildiği tebligat ediliyor.

Bu süre sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri; yıktırma masrafı öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılıyor.

8- Riskli yapı yıkıldıktan sonraki süreç nedir? 

Riskli yapı yıkıldıktan sonra, ilgili yapının yöneticisinin veya denetçisinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine kat malikleri kurulu toplantıya çağrılıyor. Bu çağrı noterden tebligat ile yapılıyor. 

Çağrının akabinde kat malikleri toplantısında, yapıya ilişkin kararlar alınıyor. İlk olarak riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettiriliyor. Akabinde kat malikleriyle oybirliği ile anlaşmaya çalışılıyor,  anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar veriliyor. Bu karar tutanağa kaydedilip kat maliklerince imzalanıyor.   

Bu karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısında bulunmayanlara noter vasıtasıyla tebliğ ediliyor. Bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tesbit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildiriliyor.

9- Riskli olarak tespit edilen yapıların yıktırılması yerine güçlendirilmesi tercih edilebilir mi?

Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesi istenilebiliyor. Bu durumda, riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi ve 4/5 çoğunluk ile güçlendirme kararı alınması gerekiyor. Akabinde güçlendirme projesi hazırlatılarak ruhsat alınıyor.

Ayrıca, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde güçlendirme işi tamamlandıktan sonra, tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili Müdürlüğe başvurulabiliyor.

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com