Abdurrahman Yıldırım: Konut balonuna yaklaşan yüzde 61 oranıyla Gaziantep!

Amerika'da emlak sektörünün nabzını tutan ve Case Shiller Endeksi'nin kurucusu Prof. Robert Shiller'in söyledikleri, Türkiye'de konut fiyatlarında henüz bir balonun oluşmadığıydı. Shiller'in konut fiyatlarında balonlaşma tarifi de, beş yıl içinde reel yüzde 100 artışın olması. 

Türkiye'de bu tanımlamaya uyan şehir veya bölge henüz yok. En çok yaklaşan yüzde 61 artış oranıyla Gaziantep. Ancak oradan başlayacak bir krizin konut sektörünü sarma gücü düşük. Tartışılan ve korkulan şehir İstanbul'un da bu tanımlamayla balon aşamasından uzak olduğu söylenebilir. Çünkü son 4 yılda konut fiyatları reel yüzde 28 artmış. Balonlaşmaya giden yolun üçte birini kat etmiş. 

Balon tanımına girmese de, Türkiye'de konut sektöründe bazı zorlanmalar var. Çünkü üretilen konutların büyük bölümü lüks ve ortanın üstü gelir grubunun satın alabileceği fiyat düzeyinde. Onların da sayıları ve alabilecekleri konut sayısı sınırlı. 10 yılı bulan konut sektörü canlanmasında muhtemelen bu talep bir ölçüde karşılandı. 

Talebin harekete geçmesinde kişi başına gelirin 2007 yılına kadar 10 bin dolara çıkması önemli bir rol oynadı. Ancak o tarihten bu yana 10 bin dolar civarında patinaj yapıp duruyoruz. 

Gelir artışı yanında küresel krizde ilk kez varlık fiyatları düşmedi, tasarruflar ve finansal servetler büyümeye devam etti. Bu da konut talebini destekledi. Faizlerin tarihsel en düşük düzeylerine inmesi ve kredilere ulaşımın kolaylaşması da, konut talebini en çok destekleyen unsurdu. Ancak bu yılın başında kur şokunun ardından faiz şokuyla karşılaştık. Yıllık yüzde 8'lere kadar inen konut kredi faizi yüzde 14'e kadar çıktı. Bu da krediyle konut almayı cazip olmaktan çıkarttı. 

Nitekim kredili konut satışları bu yılın ilk dört ayında üçte bir gerilerken diğer satışlar yüzde 11.5 arttı. Bu artış peşin veya satıcı kredilerinin devreye girmesiyle gerçekleşti. Satıcı, konutun fiyatını düşürmek yerine alıcıya açtığı kredinin faizini sıfırlama yoluna gitti. 

Finansman maliyetinin üstlenilmesi yoluyla konutun fiyatı görünürde düşmedi ama gerçekte düştü. Finansmanın maliyetinin satıcı tarafından üstlenilmesi, konutun gerçek değerinde beşte bire, dörtte bire ulaşan gerçek bir indirim anlamına geliyor. Hatta buna konut fiyatındaki düşüşün gizlenmesi de denilebilir. Bu nedenledir ki, yeni konut fiyatları düzenli bir şekilde artıyor gibi görünüyor. Önümüzdeki dönemde konut alıcılarının çoğalması için kişi başına gelirin yeni bir sıçrama yapması şart. 

Gelir veya servet artışı olmadan konuta ekstra yeni talep için, belli bir zamanın geçmesi, borçların eritilmesi, tasarrufların artırılması gerekebilir. Konut satışlarını yeniden canlandıracak bir başka faktör ise faizlerin gerilemesi. Mart sonundaki tepe noktasına göre en büyük düşüş 2 puana yaklaşan azalmayla ticari kredi faizlerinde. Konut faizi ise 1.3 puan azaldı ve yıllık yüzde 12.5 düzeyine indi. Kredi kullanımının cazip olabilmesi aylık faiz yükünün yüzde 1 'in altına inmesi gerekiyor. Dışarıdan kaynak girişinin son haftalarda giderek kuvvetlendiği dikkati çekiyor. Avrupa Merkez Bankası'nın negatif faiz uygulaması ardından Türk bankalarının dış kaynak sağlaması hızlandı. Çıkılan sendikasyonlara ve tahvil ihraçlarına yoğun ilgi var. Eğer küresel risk iştahı bozulmazsa dış kaynak akışının devamı ve buna bağlı olarak kredi faizlerinin gerilemesi beklenebilir. 

Yeni konut satışları için yeni finansal kaynaklara ihtiyaç var. SONUÇ: "Paran varsa git pazara, paran yoksa benzin bozara." Türk atasözü 

Habertürk