Afetlerde ev alırken nelere dikkat etmeli?

SkyTürk'te Uyanış Tuğtaş'ın hazırlayıp sunduğu Başlama Vuruşu programına konuk olan Emlak Uzmanı Tebernüş Kireçci sel felaketinin konut ve gayrimenkul alanlarına yansıyan etkisine değindi.

Kireçci, sel felaketinin yaşanmasının 2 büyük sorun olduğunu söyledi. Birinci temel sorun nüfus sorunu olduğunu belirten Kireçci, "İstanbul'un nüfusu imar planı çalışmasına göre maksimum 3.5 milyon olmalı. Yani İstanbul gibi bir kentte doğal hayata zarar vermeden yaşayan şehirli insan sayısı 3.5 milyon. 2023 yılına kadar bu rakam 20 milyonu aşacak. İkinci sorun ise biz İstanbul'u o kadar yanlış geliştirmişiz ki. İstanbul'un aslında Kuzey'e doğru yerleşim, Güney'in ise yeşil alan olarak kalması gerekiyordu. Ama biz çok kolaya kaçmışız. Ama yeşil alan olarak kullanılması gereken Güney'in kullanılması telafi edilemez bir sorun. Havacılıkta bir deyim vardır çok önemlidir. Havacılığın kuralları kanla yazılmıştır. Yani bir kural varsa bir kaza olmuş onun üzerine o kural konulmuş. Binlerce prospektüsten oluşan bir havacılık kuralı. Aslında bu hayatın her alanı için geçerli. İmar içinde emlak içinde geçerli." dedi.

Sel felaketi olan yerlerde kentleşme olmaması gerektiğini söyleyen Kireçci sözlerine; "Geçmişten günümüze kadar yapılaşmaya yasak olan alanlar var. Dere yatağına 0-25 metre uzaklıkta bulunan bir alanda sıfır yapılaşma olması gerekir. Bunu hiç tartışmaya bile gerek yok. İşte gördük son felakette 25 metreden yakın olan alanların hepsinde ister istemez felaketler yaşanıyor. Daha da yaşayacağız. Biz çok unutkan bir milletiz. Çünkü dere yatağına 25 metreden yakın olan yerlerde felaketler yaşanıyor. Başka bir felaket geldiğinde yine aynı şeyleri yaşayacağız. Depremi unutmadık sel felaketini de unutmayacağız. Politikacılar yıkıp dökmekten bahsediyor. Acarkent olayında birşey söylemiştim ben. Bir çiviyi bile sökemezler diye. Biz bu acılarla yaşamayı öğrenmemiz gerekiyor. Yapılması gereken çok basit. Doğanın belirli kuralları var, eğer siz bu kurallara aykırı yaşarsanız bugün yarın belki 10 yıl sonra şimdi olan bir değişikliğin düzenlenmesini 10 yıl sonra kendiliğinden yapabilir. Aynısını borsada görüyoruz. Doğada bu fazlasıyla var. ama doğanın acelesi yok. 95'teki felaket 14 yıl sonra tekerrür etti. Ki sabahın çok erken saatlerinde yaşandı. Eğer akşam saatlerinde yaşanmış olsaydı bu felaket sonuçlarını düşünmek bile istemiyorum. Orada bir tane bile ev yıkılmaz demiyorum. Politikayla alakası olmayan insanların evleri yıkılabilir gerçek yıkılması gereken binaların hiçbirini yıkamazlar. İddia ediyorum gariban insanların evlerini yıkarlar onun dışında politik açıdan güçlü olan insanların veya şirketlerin hiçbirine dokunamazlar. İmar izni konusunda hem CHP hem AKP haksızlık yapıyorlar evet İstanbul Büyükşehir Belediyesi diğer yıllara göre daha fazla imar plan tadilatı yapıyor. Ama bu kararların yüzde 80'i oy birliğiyle çıkıyor. Geriye yönelik 5-10 yılı incelesinler. Son 5.5 yıldan bahsediyorum. Kadir Topbaş dönemindeki kararların tamamı oy birliğyle çıkartıyorlar." diye devam etti.

Tebernüş Kireçci, İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin her yıl daha fazla imar planı yaptığını belirterek, "Bu kararları Ak Parti çıkartmıyor, meclisten oy birliğiyle çıkıyor. Felaketin yaşandığı bölge İkitelli Basın Ekspres Yolu, yani Güneşli'den İstoç'a kadar olan yer merkezi iş ilanı ilan edildi. İstanbul Büyükdere Caddesi de merkezi bir iş alanıdır. İstanbul'un yeni imar planında bu lokasyon deneylendi. Büyükdere Caddesi başlı başına problem ve burayı rahatlatacak alternatifler gerekliydi. Bu da basın ekspres yolu ve çevresi olarak seçildi. İmar izni belediyelerde komisyonlardan çıkar kararlar ve bir şekilde onaylatırsınız. İstanbulda istediğiniz yere istediğiniz yükseklikte imar alabiliyorsunuz. İzinli olması hiçbir anlam ifade etmez." diye ekledi.

Suçlu aranmaktan vazgeçilmesini ve uygun yapılaşmanın olması gerektiğine dikkat çeken Kireçci, "Kademeli olaraktan koruma alanları ve buna göre uygun yapılaşma olması gerekiyor. Bunların hiçbiri yapılmamış. İddia ediyorum belki gecekonduları yıkabilirler ama orda gördüğümüz plazaların hiçbirini yıkamazlar. Güçleri yeter fakat Türkiye'de hemşeri, ahbap-çavuş, cemaat ve vakıf ilşkileri vardır. Binanın sahiplerine baktığınız zaman çok rahat bir şekilde anlarsınız. Bu AKP'de var CHP'de yok mu? Onlarda da var. Burda yıkılması gereken mutlak koruma havzası 0-25 metreden yakın olan yerlerdeki binaların yıkılıp yıkılmayacağını ilerleyen zamanlarda göreceğiz. Önümüzde uzun yıllar var. Bir ay sonra hepsi çıkar zaten. Yine Basın Ekspres Yolu üzerinde yüksek katlı plazalara izin verilecek, alt yapı hiçbir zaman hesaplanmadan yola devam edilecek." dedi.

1999 yılında yaşanılan depremden sonra, sadece deprem riskini değil konutların yüksekliğini de düşünmemiz gerektiğini belirten Kireçci, "Sel felaketini göz önünde bulundurduğumuzda düz alanda ve dereye yakın bir yerde olmak kötü. En son yaşanan olaylarda önümüzde Kemerburgaz örneği var. 1+1'lerin bile minimum 150 bin dolara satıldığı bir lokasyondan bahsediyoruz. Metrekaresi 3-4 bin dolarlar İstanbul'un en zirve noktası bile etkilendi. Çünkü Kemerburgaz düz bir alanda yer alıyor. Yükseklere çıkmanında dezavantajları var. Yüksek olan kesimlerde ise soğuk hava dalgaları var. Doğanın dengesi var buzlu havalarda ulaşım zorlaşıyor. Genel olarak ana yollara yakın olmak ev alırken her zaman avantajdır. Deprem için sağlam zemin, sağlam bina çok önemli. Deprem yönetmeliğine aykırı bir bina yapılması yasal açıdan mümkün değil. Ama ister istemez içimizde hepimizin şüphe ve endişe var soruyorlar 'TOKİ'nin yaptığı evlere güven olur mu?' diye. Bende hep aynı şeyi söylüyorum. Sonuçta hepimiz Türküz. Bizim işlerimizde yaptığımız yöntemler belli. 2-3 milyon TL ödenekle alınan rezidanslarda bile en basit örnekle, su problemleriyle karşılaşılabiliyor. Adamlar bir tane su borusunun vidasını doğru düzgüz sıkamamış. Bütün neden bu. Siz dekorasyona 10 binlerce dolar harcadınız bunun gibi incir çekirdeğini doldurmayacak şeyler. Demirin tam bağlandığı noktanın kurallara çok uygun olması gerekiyor. Su bağlantısını doğru yapamayan ustada soğuk demircidir. Demirleri de doğru bağlamamış olabilir. Burada 10 milyon dolarlık gayrimenkulde oturmanız hiçbir anlam ifade etmiyor. Herşeyimiz Allah'a emanet olarak devam ediyor." dedi.

İstanbul'da kentin korunma haritasına bakıldığında kentin ormanlık alanlara kadar geldiğine dikket çeken Kireçci, "Kentte ki yenleşim alanları ormanlık alanlara, su havzalarına kadar gelmiş. Anadolu Yakası bu konuda Avrupa Yakası'na göre daha şanslı. Gelişme bölgesi kalmadı. Şehir aslında son limitlerinde. Bundan sonra planda yerleşim alanı olarak gözükmeyen yerlerde yapılaşma olursa daha büyük felaketler yaşanır. NormaldeParis'in şehir planlamasını yapan Hendry  Prost'un yaptığı imar planları 1935'te başlıyor, 1945'te bitiyor. Paris'in imar planlarını yaptıktan sonra Atatürk Hendry Prost'u İstanbula davet ediyor. Çalışmalar başlıyor ve 13 yılda tamamlıyor. Şimdi imar planları jet hızıyla hazırlanıyor. Hüseyin Kaplan 3 senede bütün İstanbul'un imar planını bitirdi fakat sanki burada Uzaylılar yaşayacakmış gibi bir imar planı yaptı. Trenlerle taşınma, transit geçit üçüncü köprünün olduğu imar planı hazırlandı. Hüseyin Kaplan'ın yaptığı yanlış demiyorum. Jet hızıyla hazırlanması isteniyor sonuçta. Öte yandan bundan tam 61 yıl önce 1948'de bitiyor plan. İstanbul'un nüfusu 1 milyonun altında. En fazla nüfusu artmaması gereken bir kent güzelliklerin korunması için. Eğer artış öngörülürse 3.5 milyonla sınırlandırılmalı. Orası neresi? Büyükdere Caddesi ve aksı kooperatif alanı olarak başlıyor. Cevahir Alışveriş Merkezi'nin olduğu yerde bittiği dönemler Maslak'a kadar uzanıyor. Belki Anadolu Yakası'nda bir iki gelişme bölgesi olabilirdi. İstanbul'un nüfusu 20 milyona yaklaştıkça çarpık yapılaşmalar daha da artıyor. Her açıdan problem yaşanacak. Bu şehirde rüzgar esse de çok sıcaklar olsa da  ister istemez eğilimler oluyor. Doğal denge göz önünde bulundurulmadan planlanan bir şehirde yaşıyoruz. Örneğin Başakşehir'en çok ciddi altyapı yatırımı yapılıyor. İstanbul'un en ciddi altyapı yatırımı yapılan lokasyon son yıllarda. Belki evlere su basmadı ama yolların hali içler acısı. Çok daha ciddi felaketler olabilirdi." dedi.

Sel felaketinin konut fiyatlarını etkilemeyeceğini söyleyen Kireçci,  17 Ağustos depreminden sonra bile değer kaybeden pek fazla bir yer olmadığını, sadece Ataköy'ün toparlanamadığını ekledi. Kireçci sözlerine şöyle devam etti; "Geriye dönüp baktığımız zaman o 99 depreminde değer kaybeden tek lokasyon Ataköy oldu. Zaten dönemi gelmişti bir bahane arıyordu. Daha sonrada bir daha kendine gelemedi. Onun dışındaki bütün lokasyon çok çok üst seviyelere çıktılar. Bu sel felaketinin emlak fiyatlarını çok ciddi etkileyeceğini sanmıyorum. Kemerburgaz için de aynısı geçerli. Ben her taraftan beklerdim böyle bir şeyi ama iddialı, işçilikleri çok iyi olan, sağlam yapılan projelerin olduğu Kemerburgaz'dan beklemezdim.Ve çok iyi şirketlerin yaptığı konut projeleri. Biri Mesa. Türkiyede konut mühendisliği diye bir mühendislik olsa, başarılı olacak 3 başarılı şirket varsa Mesa, Koray İnşaat ve Aktürk Yapı'dır. Ancak şu gerçekte var. Bu yaşadığımız felaket 95 yılında yaşadığımızdan çok daha fazla. İstanbul'a metrekareye 45 metreküp yağmur düştü. 15-20 yılda düşen yağışın 5 katı bir lokasyona düşüyor. Dünyanın heryerinde bu tür felaketler olur. Bütün mesele can kaybı olmadan yaşanması. Bu konuda Kemerburgaz alternatifi olmayan bir yer olduğu için, çok fazla fiyatlarda düşüş olmaz. Garipçe ve Kilyos tarafında sel baskını yaşandı. Zekeriyaköy'de çok fazla vukuat yok. Neden? Engebeli yapıda olmanın avantajını yaşadı. Başakşehir etkilendi ama zaten Başakşehir fiyatların geriye gittiği lokasyonlardan. Bahçeşehirde de çok fazla ciddi birşey yok."