Aile gayrimenkul yatırım fonu kurulacak!

2011 yılından bu yana gayrimenkule dayalı varlık yönetimi alanında çalışan Omurga Yapı, 2015 yılında kurulan gayrimenkul portföy yönetim şirketi ile fon piyasasına girişmişti. Para dergisinde yer alan habere göre, Toplam 5 milyon TL sermayeli Omurga Gayrimenkul Portföy, Omurga Park Gayrimenkul Yatırım A.Ş. tarafından kuruldu. Omurga Park’ın ise 6 milyon TL sermayesi bulunuyor. Ortakları eşit paylarla Mehmet Erktin (eski Tekfen Holding Başkan Yardımcı ve Tekfen OZ Yönetim Kurulu Başkanı) ile hem melek yatırımcı, hem de GittiGidiyor.com’un kurucu ortaklarından Burak Divanlıoğlu, Serkan Borancılı, Tolga Kabataş ve Aydonat Atasever. Bu dört melek yatırımcının halen bireysel olarak sahip oldukları “Getir”, “Vole” gibi farklı yatırımları da bulunuyor.

Sermaye Piyasası Kurulu’nun verdiği izin ve yetki ile kurulan Omurga Park Gayrimenkul Yatırım A.Ş.’nin, yatırımcıları bir araya getirerek daha büyük ölçekli ve verimli yatırım olanakları sunduğunu belirten firmanın Yönetim Kurulu Üyesi ve Genel Müdürü Oğuz Kösebay, “Tasarım, inşaat, gayrimenkul ve finans alanlarında tecrübeli ekibimizle, gayrimenkul yatırımlarının değerlendirilmesi için stratejiler geliştirerek en verimli şekilde fonları yönetiyoruz” diyor. Halen borsada üç adet GYF bulunuyor. Omurga Karma Birinci Gayrimenkul Yatırım Fonu’nu fon portföyü oluşturulduğunda Borsa İstanbul’da işleme açmayı planladıklarım söyleyen Kösebay, 2018’de “özel aile gayrimenkul yatırım fonu” çıkarmaya hazırlandıklarını belirtiyor. Kösebay ile GYF’ler ve şirketin faaliyetleri hakkında konuştuk...

2018'de yatırımcılara önerileriniz nedir?
Her zaman dengeli dağılım yapılmalı. Öncelikle varlığa dayalı ürünleri öneriyorum. Altın da bir varlık içerdiği için fiyat dalgalanmalarından daha az etkilenir. Bu kapsamda gayrimenkul yatırım fonları ön plana çıkıyor. Böyle bir yatırım yapıldığında kalan bölümü daha esnek ve daha kısa vadeli ürünlerde değerlendirmek gerekir. Bu bölümde değişken faizlere endeksli ürünler tercih edilebilir.

Neden özellikle gayrimenkul yatırım fonları?
Avrupa’da gayrimenkul yatırım fonlarının dolar bazında yıllık getirisi çok yüksek. 2016 itibarı ile yüzde 14.5... Bizde ise henüz fazla tanınmıyor. Oysa yatırımlarım gayrimenkulde değerlendiren ve yatırımlarına gayrimenkulü de eklemek isteyenler için çok önemli bir seçenek.

Birinci GYF'niz hakkında bilgi verir misiniz?
“Omurga Karma Birinci Gayrimenkul Yatırım Fonu” muzun ihracını geçtiğimiz Temmuz ayında gerçekleştirdik. Fon büyüklüğünün 200 milyon TL ye ulaşmasını öngörüyoruz. Aşağı yukarı dörtte birine talep topladık. Getirinin yüksek ve sürdürülebilir olması amacıyla ilk fonumuzu karma gayrimenkul tiplerine yatırım yapmak üzere tasarladık. Stratejik olarak ticari mülke yatırım yapmayı tercih ediyoruz. Ofisler, cadde üzerindeki mağazalar ve endüstriyel tesisler... Fırsat olursa konut ve arsaya da kısmen yatırım yapacağız. Ticari gayrimenkulü seçmemizin en önemli sebebi, döviz üzerinden satış/ kiralama imkanı olması ve enflasyondan olumsuz etkilenmemesi.

Fon için nerelerden gayrimenkul bakıyorsunuz?
Ofisleri İstanbul’dan, cadde mağazaları İstanbul dışından İzmir, Balıkesir, Konya gibi illerden düşünüyoruz. Lojistik depolarımız için Kocaeli, Düzce ve İstanbul ağırlıklı bir portföy oluşturacağız. İlk fonumuzun iki yıllık yatırım döneminin ardından, üç yıl içinde varlıkların satışını ve yatırımcılara portföy getirisini dağıtmayı hedefliyoruz.

Borsa İstanbul'da ne zaman halka açacaksınız?
Omurga Portföy olarak 2018 Mayıs ayına kadar Karma Birinci Gayrimenkul Yatırım Fonumuz için talep toplama sürecinde olacağız. ABD gibi bazı gelişmiş ülkelerdeki büyük aile ofisleri ile irtibat halindeyiz. ikinci senesini doldurduktan sonra diğer bir deyişle fon portföyünü oluşturduğumuzda Borsa İstanbul’da işleme açmayı planlıyoruz.

Roadshow'unuz nasıl geçti?
Roadshow’umuz yeni bitti. Eylül ayından bu yana Ortadoğu ve özellikle Avrupa’da Londra, Zürih, Amsterdam, Montrö ve Cenevre’ye “Omurga Karma Birinci Gayrimenkul Yatırım Fonu”muz için roads-how kapsamında aile ofisleri ve kurumsal yatırımcılarla toplantılara katıldık ve bire bir görüştük. Biz kendimizi daha çok anlatmamız gerekir diye düşünüyorduk. Ama ağırlıklı olarak Türkiye’yi anlatmak zorunda kaldık.

Yabancı yatırımcıların Türkiye hakkındaki görüşleri nedir?
Yabancılar bu ürünü çok iyi biliyor. Ama Türkiye’ye yatırım yapma konusunda endişeliler. Suriye’deki savaşın bize yansıdığım düşünüyorlar. AB üyesi olup olmamamız önemli değil ama ilişkinin devam etmesini istiyorlar. AB ile ilişkilerimizin gerilmesinden tedirginler. Biz bunları Türkiye Tanıtım Ofisi’yle de paylaştık.

Türkiye’nin daha kısa aralıklarla roadshow yapması lazım. Yabancı yatırımcıların Türkiye’deki gayrimenkul yatırım fonları ile ilgili yeterli bilgiye sahip olmadıklarım gördük. SPK, Ekonomi Bakanlığı ve Türkiye Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansı’nın sermaye piyasası aracı olan GYF’leri yurtiçi ve yurt-dışmda tanıtmasını önemsiyoruz. Tüm dünyada GYF’ler çok yaygın ve etkin bir yatırım aracı, Türkiye de bu yolla yabancı yatırım çekecek bir potansiyele sahip.

Halka arz edilen gayrimenkul yatırım fonu hiç umulduğu gibi bir trend izlemedi. Bu durumu nasıl yorumluyorsunuz?
Bizim gibi sektör temsilcileri dışında ekonomi yönetimimizin GYF’ler için yurtdışında düzenli olarak roadshow tarzında ziyaret ve tanıtımlar düzenlemesi gerekiyor. Zira yurtdışı yatırımcılar tarafından, gelişmiş piyasalarda uzun zamandır kullanılan ve oldukça iyi bilinen bu ürünlerin ülkemizdeki varlığı hala tam olarak bilinmiyor. GYF’ler yurtiçinde ve yurtdışmda nitelikli bireysel ve kurumsal yatırımcılara iyi anlatıldığı takdirde sektörün büyüklüğü sermaye piyasası araçları içerisinde ciddi yere sahip olabilir. Böylece Türkiye’nin yatırım ve tasarruf oranının artması sağlanabilir.

Türkiye’nin daha kısa aralıklarla roadshow yapması lazım. Yabancı yatırımcıların Türkiye’deki gayrimenkul yatırım fonları ile ilgili yeterli bilgiye sahip olmadıklarım gördük. SPK, Ekonomi Bakanlığı ve Türkiye Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansı’nın sermaye piyasası aracı olan GYF’leri yurtiçi ve yurt-dışmda tanıtmasını önemsiyoruz. Tüm dünyada GYF’ler çok yaygın ve etkin bir yatırım aracı, Türkiye de bu yolla yabancı yatırım çekecek bir potansiyele sahip.

İkinci bir fon çıkarmayı düşünüyor musunuz?
Evet, özel aile gayrimenkul yatırım fonu çıkarmayı düşünüyoruz. Gelecek kuşaklara aile gayrimenkullerin korunarak aktarılabilmesi ve profesyonelce yönetilmesi açısından GFY önemli avantajlar sağlıyor. Bu kapsamda görüştüğümüz iki holding ve üç aile var. Temaslarımız devam ediyor. 2018’de bu kapsamda bir fon kuracağız.

Nedir bu aile gayrimenkul yatırım fonları?
Aile gayrimenkul yatırım fonları yurtdışmda çok yaygın ve rağbet gören bir fon modeli. Görüştüğümüz aileler sunulan avantajlar nedeniyle çok sıcak bakıyorlar.

Aile gayrimenkullerinin kurumsal olarak yönetilmesi ve sonraki nesillere aktarılması açısından özel gayrimenkul yatırım fonları avantajlı olacak. Bu şekilde aile gayrimenkul yatırım fonları, ailelerin kurumsallaşmasını sağlayacak, gayrimenkul portföylerini tek bir çatı altında yönetilebilecekleri ve büyütebilecekleri bir sermaye piyasası aracı olacak. Ayrıca gayrimenkul varlıkları diğer nesillere aktarılırken gayrimenkullerin de paylaşılması gerekebiliyor. Bu durumda satış yapmak isteyen aile bireyleri satış yapamıyor veya yaparsa da dışarıdan yeni ortaklar katılıyor. Bu durumda genelde aile içinde ciddi anlaşmazlıklar çıkıyor. GYF’lar bu paylaşıma da etkin bir çözüm sağlıyor.

Oğuz Kösebay’a göre GYF'ye yatırım yapmanın avantajları;
1-) GYF’ye yatırımın geliştirici riski ve imar riski yok.
2-) Yatırım ve tasarruf sureci kısalıyor.    
3-) Yatırımcı, tek bir gayrimenkule değil, farklı segment ve bölgelere profesyonel bir ekip ile portfoy yatırımı yapmış oluyor.
4-) GYF'lerin katılım payı fiyatı varlıkların toplam değeri ile belirleniyor ve GYO'lar gibi borsadaki dalgalanmalardan etkilenmiyor.
5-) Profesyonel gayrimenkul portföy yönetimi ile sektörel riskler optimum şekilde yönetilirken, yatırımcıya yüksek getiri potansiyeli sunuluyor.

''Borsa yüzde 10 yükselebilir''
2018 yılının özellikle ilk çeyreğinde, enflasyonun tek haneye gerileyerek piyasalara olumlu yansımasını ve döviz kuru üzerindeki baskının hafiflemesini bekliyoruz. Ayrıca gelişmekte olan ülkeler içinde çok ucuz ve cazip konumdayız. Bu da borsanın özellikle ilk çeyrekte yüzde 10 daha pirim yapmasını sağlar.

Ancak erken seçim konuşmaları ile politik risklerin ve Fed'in faiz artış politikasının artmasına paralel Mayıs ayından sonra bir düzeltme yaşanabilir. O dönemde dolar 4-4.10’lara kadar yükselebilir. Fed’de faiz artışlarının olacağı ve FED bilançosunun küçüldüğü bir ortamda faizlerin de düşmesi zor gözüküyor. 2018'de teşviklerin sürmesi ile yüzde 4-5 aralığında bir büyüme yakalanabilir. Öte yandan 2017'de Türkiye'de gayrimenkul fiyatları söylenenin aksine düşmedi. Mantıklı bir seviyeye geldi. 2018 yılında yüzde 10 kadar düşeceğini tahmin ediyorum.