Ali Ağaoğlu İstanbul'a 10 otel yapacak!

Sahip olduğu arazilerin toplam değerinin 2 milyar doların çok üstünde olduğunu söyleyen Ağaoğlu, küresel mali krizin ilk yılında 300 milyon dolarlık araziyi doğrudan satın aldı.

DUVARLARINI büyük yağlı boya tabloların süslediği, saray odalarını andıran, dore tonlarında bir ofis... Kocaman bir çalışma masasının tam arkasında, Hollywood yıldızı Charlize Theron ile çekilmiş samimi bir fotoğraf... Terasa açılan geniş ve rahat koltuklarla çevrili bir alandan hemen sonra sizi karşılayan özel olarak Japonya'dan getirilmiş biri 50, diğeri 180 yaşında Bonzai ağaçlar... Bahçesinde ceylanları, tavus kuşları... Otoparkında Ferrari'si ile Bentley'i... Ali Ağaoğlu'nun ofisini görünce insanın aklına ister istemez "paranın satın alamayacağı şeyler vardır, gerisi için Mastercard" reklam filmi geliyor. Pahalı zevkleri olan biri olduğu doğru ama bu şatafat aynı zamanda ona kusursuz bir kamuflaj sağlıyor. O bir tilki kadar akıllı ve kurnaz... 

Ali Ağaoğlu İstanbul'a 10 otel yapıyor. Otellerin tümünün arsası alınmış, kiminin inşaatı başlamış, kimi ruhsat aşamasında.

Son bir yılda elinde elektrik üretim lisansı bulunan dokuz enerji şirketini satın aldı. Şu anda elinde toplam 600 MVV'lık üretim lisansı toplanmış durumda. Krizin patlak verdiği 2008'in son çeyreğinden bugüne İstanbul'da toplam değeri 300 milyon doların üzerinde olan arazileri doğrudan satın aldı. Yine son bir yılda hasılat paylaşım modeliyle portföyüne kattığı arazilerin değeri ise 1 milyar doların üzerinde.

Önümüzdeki üç yılda turizm, inşaat ve enerji alanlarına yapacağı kesinleşmiş toplam yatırımı 6.5 milyar dolar. Bu rakam her geçen ay daha da artıyor.

Magazin sayfalarının manşetlerinden inmeven Ağaoğlu, iş adamı yönünü  o kadar iyi perdeliyor ki krizin getirdiği fırsatları değerlendirirken kimsenin ruhu bile duvmuvor.

Ağaoğlu kesin bir rakam vermek istemiyor, "Sahip olduğum arazilerin toplam bedeli 2 milyar doların çok üzerindedir" demekle yetiniyor. Bu devasa portföyün en önemli kısmım da kriz yıllarında yaptığını açıkça söylüyor. Mevcut arsa stoğunun önemli bir bölümünü 2001 krizinde aldığını belirtiyor. Yaşanan son krizde de bu tablo değişmiş değil.

KRİZDE PERFORMANSI ARTTI

Ağaoğlu'nun kriz performansına kısaca bir bakalım. Biraz önce de belirttiğimiz gibi, son bir yılda, yani krizin en fazla hissedildiği dönemde satın alarak portföyüne eklediği arazilerin toplam değeri 300 milyon doların üzerinde.

Peki Ağaoğlu nasıl hareket etti?

Has Ailesi'ne ait İstanbul Meşrubat Sanayi (İMSA), mülkiyetinde kıymetli arazileri olan ancak iflas masasına düşmüş bir şirketti. Ali Ağaoğlu 2 binin üzerinde kişiye İMSA'nın 29 milyon dolar borcunu ödedi ve Has Ailesi'ne de Merter'deki bu araziye yapacağı 1220 dairelik projenin hasılatından pay vererek araziyi portföyüne kattı. Arazinin Ağaoğlu' na maliyeti kriz dampingi sayesinde 80 milyon dolar seviyesinde kaldı.

Net Holding banka borçları  nedeniyle sıkıntılı günler yaşarken ortaya çıkıp 110 milyon dolar ödeyerek, holdingin banka borçlarını kapattı. 110 milyon dolara ek olarak hasılattan yüzde 19 pay verme karşılığında holdingin sahip olduğu Bodrum'daki 10 bin dönümlük (10 milyon metrekare) araziyi portföyüne kattı. Ağaoğlu bu arazinin üstüne dört büyük otel ve villalar inşa edecek. Bu arazide yapacağı projeden beklediği toplam hasılat 5 milyar dolar.

İstanbul yaklaşımı kapsamında borçları yeniden yapılandırılan Doruk İnşaat'ın elindeki araziyi 15 milyon dolara aldı. Ağaoğlu, "Bu satın almayla şirketin finansal sıkıntısına son verdik. Bu tip satın almalar yaptıkça adımız şirket kurtaran iş adamına çıktı" diyor.

Hoffmann İnşaat'ın Esentepe'deki projesini devraldı. Ağaoğlu, "Hoffmann İnşaat oradaki iki bina ile kat karşılığı sözleşme yapmış. Sözleşme koşullarım yerine getiremedi. Mal sahipleri benimle görüşmek istedi. Ben yanındaki iki binayı da alarak, projeyi büyütüp orada 100 milyon dolar değerinde bir projenin startını verdim" diyor.

İkitelli'deki 212 Alışveriş Merkezi projesinin ikinci etabında da benzer bir durum olmuş: "212 Alışveriş Merkezi, mevcut projenin ilk etabıydı. İkinci etap ise AVM'nin arkasına yapılacak residence kuleleri. İşi Büyükhanlı İnşaat almış ama sonradan galiba piyasa koşulları nedeniyle vazgeçmiş. O araziyi de arsa paylaşım modeliyle devraldım. Orada satılabilir 55 bin metrekare arazimiz var. Yaklaşık 180 milyon lira civarında bir hasılat bekliyorum."

EREN TALU KENDİ AYAĞINA KURŞUN SIKTI

Ağaoğlu'nun pahalı  zevkleriyle medyada boy göstermesi gerçekten işe yarıyor. Çünkü parası olduğu biliniyor ve sıkışan müteahhit, hemen onu arıyor. Galatasaray'ın Seyrantepe'deki inşaatını yürüttüğü sırada finansal sıkıntıya giren Eren Talu'nun da bu isimlerden biri olduğunu söylüyor Ağaoğlu: "Talu beni aradı, paraya sıkışmış, stadyum inşaata durma noktasına gelmişti. Durumu inceleyip bir karar noktasına geldik. Abu Dabili ortakla da fikir birliği sağladık. 80 milyon lira öz sermaye koyup stadyumu tamamlayacaktık. Fakat Talu deyim yerindeyse kendi ayağına kurşun sıktı. Tamamen onun beceriksizliği, hakları elinden alınıyormuş gibi hissetti. Gerisini zaten biliyorsunuz..."

Ağaoğlu prensip olarak yarım kalmış hiç bir inşaatla ilgilenmiyor: "İnşaatı  başlamış olan bir projeyi devralmayı düşünmüyoruz. İnşaatı  en hızlı yapan grubuz ama biz asıl proje geliştirmekte çok başarılıyız. Bunca yıldır bu işi yapmamıza rağmen sürekli müşterinin talebini araştırırız" diyor ve ekliyor: "Örneğin 212 AVM projesinin ardındaki residence kuleleri projesi için bölgede 3 bin kişiye anket yapardık. İnsanların neye ihtiyacı var öğrenmek için... Araştırma sonucunda projede tadilata gidip residence kulelerim home office konseptine çevirdik."

60 MİLYONA ALAMAMIŞTIM KRİZDE 21 MİLYONA ALDIM

Ancak Ağaoğlu'nun Eren Talu ile görüştüğü sırada Seyrantepe'deki stadyum inşaatının başlamış olduğunu hatırlatıyoruz Ağaoğlu'na: "Stadyumun projesi belliydi doğru ve inşaatı da başlamıştı evet. Fakat Ali Sami Yen'in yerine yapılacak proje henüz belli değildi" diye cevap veriyor...

Buna rağmen müteahhitliğe soyunan birçok iş adamı Ağaoğlu'nu mevcut işlerini devretmek üzere arıyormuş. Sözü bir kez daha Ağaoğlu alıyor: “2004-2007 arasında inşaat sektörü Türkiye'nin üç katı büyüyünce işi olan olmayan herkes inşaat sektörüne girdi. Bir arsa sahibinin kapısına her gün 10 kişi gitti. Neticede işini doğru yapanlar ayakta kaldı, hesapsız kitapsız işe kalkanlar elendi. Kriz öncesinde 60 milyon dolar verip satın alamadığım araziyi geçen ay 21 milyona aldım. Birçok iş adamı arıyor projesini devretmek için.”

Arayanların hepsi proje devretmek için aramıyor elbette. Ortak olmak isteyen de çokmuş. Ağaoğlu gülerek bir anekdotunu paylaşıyor: "Şirketlerime ortak olmak isteyen çok iş adamı var. Görüşmeyi kabul etsem bütün günüm dolar, işlerimi yapamam. Geçenlerde dünyanın en büyük bankalarından birisinin üst yöneticisi benimle ortaklık konusunda konuşmak istediğini iletti. Ben de Kabataş Liseli olduğumu, Kabataş Eğitim Vakfı'na 50 bin dolar bağışlarsa kendisiyle yemek yiyebileceğimi söyledim. Onlar da şirketlerinin bu tip harcamalara sıcak bakmadığını söylediler."

4 MİLYAR DOLARLIK İNŞAAT PROJESİ YÜRÜTÜYOR

Ali Ağaoğlu bugün 10 bin kişi istihdam ediyor. Gelirinin büyük kısmı inşaat faaliyetlerinden kaynaklanıyor. Halihazırda devam eden 7 bin civarında konut projesinin büyüklüğü 4 milyar dolar: "Devam eden projelerimiz şöyle: Bahçeşehir'de 1220, Doğu Ataşehir'de 4 bin, Ispartakule'de 600 konut inşaatı sürüyor. Ayrıca 212 AVM'nin yanma 540 ünitelik bir home office ve Ataşehir'de bir AVM projesini yürütüyoruz. Öte yandan yakın zamanda Seyrantepe'de inşa edilen Türk Telekom Arena Stadyumu'nun hemen yanında 1 milyar lira büyüklüğünde bir konut projesine başlayacağız. Şu an ruhsat aşamasındayız."

Ali Ağaoğlu, şu anda yürüttükleri 4 milyar dolar değerindeki bu projelerin kesinlikle artacağı inancında. Şu anda faizlerin beklenmedik şekilde düştüğüne dikkati çekiyor: "Faiz gelirleri çok düşük. Paranın gideceği pek bir yer görünmüyor. Emlak sektörü yakın zamanda bir toparlanma yaşayabilir. Biz bunu düşünerek uzun vadeli bazı projelerimizi geriye çekme kararı aldık. 2010 içinde mevcut projelerimize ek olarak 5 projeyi daha devreye sokabiliriz."

ENERJİDE HEDEF İLK 10

 Enerji sektörü  Ağaoğlu'nun geç ama hızlı bir giriş yaptığı  yatırım alanlarından. Enerjide hızlı bir büyüme yakalayabilmek için üretim lisansı almış enerji şirketlerini satın almaya başladıklarını söylüyor Ağaoğlu: "Bu alanda şu ana kadar aldığımız şirket sayısı dokuza ulaştı. En son Kasım'da Üçgen İnşaat'ın Seferihisar'daki lisansını devraldık. Üç yıl içinde bu alana 1.5 milyar dolar yatırım yapacağız. Kısa vadede ise hedefimiz enerjide en büyük 10 özel şirketten biri olmak." 

CNBC-e BUSINESS/Burak Mavi