Altan Elmas: Kentsel dönüşümün zorluğunu parçalı mülkiyet oluşturuyor!

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesine (kentsel dönüşüm) ilişkin kanun önümüzdeki günlerde çıkacak. Yasa çıktıktan sonra belirlenen bölgeler kentsel dönüşüm alanı ilan edilecek. Bu bölgelerdeki bina ve apartmanlar yüzde 66.6 çoğunluk kararıyla yıkılıp yenilenebilecek. Fakat kentsel dönüşüm alanı ilan edilmeyen yerlerdeki binaların yenilenmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu gereği tüm pay sahiplerinin onayı gerekiyor. Parçalı mülkiyet yapısının yarattığı bu durumun kentsel dönüşümü yavaşlatacağı öngörülüyor.

Salt Çoğunluk yetiyor
Kentsel dönüşümü ve dönüşümün önündeki zorlukları son yıllarda yaptığı konut projeleriyle öne çıkan Sur Yapı’nın patronu Altan Elmas’la konuştuk. Altan Elmas, dönüşümün önündeki en büyük engelin parçalı mülkiyet yapısı olduğunu söyledi. Bu yapılarda 1 kişinin bin kişiyi esir aldığına dikkat çeken Elmas, “Bu konuda bir düzenleme yapıldı. Kentsel dönüşüm alanı ilan edilen yerlerde eğer mülk sahiplerinin üçte ikisi (yüzde 66.6’sı) projeye onay verirse, devlet kalan üçte birini otomatikman karar almış sayıyor” dedi.

Tamamını razı edemiyoruz
Türkiye’de kentsel dönüşüm ilan edilmeyen alanlarda da yapı stoğunun yüksek olduğuna dikkat çeken Elmas, buradaki yapıların yenilenmesi için tüm pay sahiplerinin onayının gerektiğini söyledi. Bu yüzden Kat Mülkiyet Kanunu’nun kentsel dönüşüm yasasına paralel değişmesi gerektiğini belirten Elmas, “Parçalı mülkiyette insanları bir araya getirmeden ve razı etmeden bir şey yapamıyoruz. İnsanların tamamını razı edemiyoruz. O zaman nitelikli bir çoğunluğu razı edelim. Çünkü insanlar tabutlarda yaşıyor” şeklinde konuştu.

Bir araya getirmek zor
Parçalı mülkiyet yapısının bir engel olduğunun ön zaten uygulamayla görüldüğünü belirten Altan Elmas şunları aktardı: “Sadece kentsel dönüşümün pilot bölgesi Fikirtepe’de değil. Kentsel yenileme yasasıyla çeşitli çevrelerde uygulanmaya çalışılıyor. Fakat mesafe kat edilemiyor. Mesela İstanbul’da bazı ilçe belediyelerinin çalışmaları var. Beş sene geçmesine rağmen hâlâ kazma vurulamayan projeler var. Kenti dönüştürmek ve yenilemek kolay bir iş değil. Buradaki en önemli sorun insanları bir araya getirip anlamalarını sağlamak.”

Binde 1 engel olabiliyor
Kat mülkiyetinin normal arsa ve arazi mülkiyetinden (serbest mülkiyet) daha güçlü olduğunu belirten Altan Elmas, şöyle dedi: “Yani bizim arsamız var. Diyelim ki 5 kişi ortağız ve bu ortaklığı bitirmek istiyoruz. Aramızda anlaşamazsak mahkemeye gidebiliyoruz. Fakat bu yapılmış bir apartman veya site (kentsel dönüşüm alanı dışında) ise içinde 500-1000 konut varsa, onlardan ‘binde 1 hissesi’ olan biri rıza göstermediği takdirde o sitedeki hukuk değişemiyor. Bu, ortaklık hukuku dikkate alınarak yeniden düzenlenmeli.”

Beklenti makul olmalı
Fikirtepe’deki gelişmeleri de değerlendiren Altan Elmas, şunları söyledi: “İki kat emsal (inşaat metrekaresi) hakkı tanınınca orada oturanlar farklı bir hissiyata kapıldı ve Bağdat Caddesi’yle kıyaslayarak yapılacak inşaatın yüzde 55-60’ını istemeye başladı. Burada metrekaresi 6-7 bin liraya konut satılır diye düşünüyorlar. Yaklaşık 100 bin konut üretilecek. Metrekaresi 6-7 bin TL değerinden kime satılacak Bu hacim dikkate alınmıyor. Beklentiler makul seviyede olmalı.
Yazık günah, 1-1.5 yıl boşuna geçti.”

Konutun fiyatı artıyor
Konut kredi faizlerini de değerlendiren Altan Elmas, “Geçen yıl bu zamanlar 5 yıl için konut kredi faizleri aylık yüzde 0.75’lere kadar düşmüştü. Şu anda yüzde 1.05 seviyelerinde. Bence konut alacaklar için şu anki faiz oranları makul. Ekim ve Kasım aylarında yüzde 1.40 seviyelerine çıkmıştı. Bundan sonra faizler bir miktar daha düşerek yüzde 0.75 olmasa da yüzde l’in altına geriler. Ama ben konut alıcısının faizdeki düşmeyi beklemesini tavsiye etmiyorum. Çünkü düşüşü beklerken konutun fiyatı artıyor” dedi.

Turistten daha çok bırakacak
Konut satışından mütekabiliyet (karşılıklılık) esasının kaldırılmasının konut piyasasına hareketlilik getireceğini belirten Altan Elmas şöyle devam etti: “Yabancı, sitede bir konut aldığında aidat ve vergiler dâhil ayda 500 dolar bırakacak. Yılda 6000 dolar eder. Biz 500 doları bir turistten alamıyoruz. Bir ev alan, turistten 10 kat fazla bırakacak.” Elmas, orman vasfını kaybetmiş hazine arazilerine (2B) ilişkin yasanın çıkması halinde de arsa arzı konusunda konut sektörünün bir miktar rahatlayacağını dile getirdi.

300 kişiye iş imkanı
Altan Elmas, 1992 yılında 5 bin dolarla kurduğu şirketle inşaat işine başladığını ve krizlere rağmen yatırımlara devam ettiklerini söyledi. 2008 krizinde şirketin değerini iki katına çıkardıklarını belirten Altan Elmas şunları söyledi: "Geçen yıl 700 konut satarak ciromuzu 450 milyon TL'ye çıkardık. Orta üstü kesime hitap ediyoruz. Projelerin yüzde 35-40'ını bir ayda satıyoruz. Proje bittiğinde yüzde 95'i satılmış oluyor. Bu yıl 6 projeye daha başlayacağız. Bu projelerle en az 3000 kişilik istihdam oluşur."

Bilal Emin Turan /Posta