Amazon’un HQ2 projesinden çıkan 5 kritik sonuç!

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden’in kaleme aldığı bu haftaki Gayrimenkul Notlarının konusu Amazon’un HQ2 Projesi...

Dünyanın en büyük online alışveriş sitesi Amazon, 7 Eylül tarihinde bir ilk olarak, gerçekleştirmeyi düşündükleri ikinci genel merkez (HQ2) projeleri için kamuoyu ile bir teklif talebi paylaştı. Teklifin içeriğinde kurulduğu günden bu yana ABD’nin Seattle kentinde yer alan genel merkezlerine eş değerde olacak; Kuzey Amerika’nın yeni bir şehrinde ikinci bir genel merkez kurmayı amaçladıklarını ve bu yerleşime uygun bir şehir arayışı içinde oldukları bilgisi paylaşılıyor. Tabii yeni bir genel merkez kurulması demek, yeni istihdam demek. 

Proje kapsamında teknoloji devi Amazon, mevcut 380 bin çalışanına ek olarak 50 bin tam zamanlı yeni çalışan istihdam edeceklerini, çalışanların ortalama yıllık maaşının 100 bin dolardan yüksek olacağını ve ortalama çalışma süresinin ise 15 yıldan uzun olmasını beklediklerini ifade ediyor. Bu dev proje doğrultusunda Amazon’un 2027 yılına kadar toplam ofis alanı ihtiyacının yaklaşık 750 bin m2’ye varabileceği düşünülüyor, bu da bugün Ümraniye ilçesinde bulunan tüm ofis alanından daha fazla bir alan demek ki bu muazzam bir rakam! Tüm bunların yanı sıra bu binalara önümüzdeki 15 ila 17 yıl içinde yaklaşık $5 milyar doğrudan yatırım yapılması bekleniyor. 

Bulunduğu bölgenin kalkınmasına önemli bir katkısı olan Amazon’un mevcut genel merkezinin bulunduğu Seattle’da, şehir ekonomisine 2010 - 2016 yılları arasında sağladığı katma değeri şu şekilde sıralayabiliriz:

1. Bünyesinde barındırdığı 40 bin çalışan ile 33 binada toplam 750 bin m2 ofis alanı kullandı.
2. Binalara $3.7 milyar inşaat ve alt yapı yatırımı yapıldı ve $1.4 milyar işletme gideri bütçeledi.
3. Çalışanlarına toplam $25.7 milyar maaş ödedi.
4. Genel merkezde gerçekleşen toplantılar ve toplantılara gelen ziyaretçiler için şehirdeki otellerde 233 bin gece konaklama gerçekleştirildi.
5. Çalışanlarına destek olarak toplu taşımaya $43 milyon yatırım yaptı, kendi çalışanları dışındaki çalışanlar için ilave $17 milyar gelir oluşturdu.
6.  Amazon tarafından şehre yapılan yatırım toplam $38 milyara ulaştı.  

İster istemez bu rakamlar, Amazon’un yeni merkezi olmak isteyen şehirlerin hızla sıraya girmesine neden oldu. Açıklamanın yapıldığı 7 Eylül tarihinden 19 Ekim’e kadar 54 eyaletten 238 şehir teklifini ulaştırmış bile. 
Amazon’un şehir seçimi yaparken önceliklendirdiği kriterler arasında şehrin 1 milyon ve üzeri nüfusu olan metropolitan bölgesinde olması, stabil ve iş yeri dostu ortamlar barındırması, güçlü teknik yetenek çekebilen ve tutabilen şehir içi veya dışı bölgeleri olması, gayrimenkul ve konum konusunda vizyon sahibi ve yaratıcı belediyeler tarafından yönetilmesi bulunuyor.

Amazon’un bu önemli ve emsal projesinden çıkan 5 kritik sonuç ise şöyle:

1.    Bir şehirde ancak yeterli sayıda ve nitelikte üniversite var ise o şehir nitelikli iş gücü üretebilir.

2.    Bir şehir ancak yaşam maliyetleri uygun ise şehir dışından ve uluslararası öğrenci başvurusu alabilir.

3.    Bir şehirde kaliteli iş gücü ancak ulaşım, eğlence, rekreasyon gibi yaşam kalitesini etkileyen unsurların yanı sıra çocuk bakımı ve eğitim sistemi cazip ise aile kurup o şehirde kalmaya devam eder.

4.    Bir şehirde yalnızca nitelikli iş gücü varsa o şehre nitelikli şirketler gelir.

5.    Şirketler geldiği sürece yatırımlar yapılır, yeni ofis projeleri geliştirilir, şehrin refah seviyesi artar.

Yukarıdaki kritik noktalar nedeniyle Amazon’un kendine sadece yeni bir genel merkez aramadığını ve şehirlerin tabiri caizse Amazon için kapıştığını söylemek mümkün. Çünkü Amazon gibi dev bir şirketin bir şehre gelmesi, mekan veya altyapı dışında ciddi teşvikler sunması da demek.

Yaklaşık 20 yıl önce Amazon Seattle’da kurulduğu senelerde, şehir nitelikli iş gücüne sahip, yaşam kalitesi yüksek ve uygun bir yaşam sunmaktaydı. Dolayısıyla istihdam da ucuzdu. Teknoloji devinin şehre yerleşmesi sonrasında ise Seattle’daki teknoloji sektörü hızla gelişti ve gayrimenkul fiyatlarının artmasına sebep oldu. Hatta son 1 yılda gayrimenkulde yaşanan fiyat artışı ABD ortalamasını ikiye katladı. Özetle, Amazon’un aslında 20 yıl önceki Seattle’ı aradığını söyleyebiliriz, bakalım o şanslı şehir neresi olacak? 2018 yılı içinde açıklanacak şehir için favoriler arasında şimdiden Toronto, Boston, Austin, Pittsburgh, Chicago ve Atlanta’nın yer aldığı belirtiliyor.