Kur ve arzdaki artış kiraları düşürüyor!

Cushman & Wakefield’ın perakende, ofis ve sanayi/lojistik 3. çeyrek raporları açıklandı. Kiralar TL bazında düşme yönünde eğilim göstermezken, tüm sektörlerde kurdaki artış, kiraları döviz bazında düşürdü.

Her şeye rağmen sektörlerin yükselişini sürdürdüğü görülen raporda, perakendede Ağustos ayı verilerine göre AVM cirosu bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 32,4 artarak rekor kırarken, bir önceki döneme kıyasla yüzde 12 artışla toplam 92 bin 603 metrekare yeni ofis alanı tamamlanarak pazara girdi. Yatırım harcamalarındaki büyüme ise sanayi ve lojistiğe doping oldu.

Rapor verilerine damga vuran ekonomideki bazı parametrelere değinen Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, “Yatırım harcamaları ve net ihracat katkıları ile birlikte, Türkiye ekonomisi 2017 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 5,1 oranında büyüdü. Reel sektör güven endeksinin Ağustos ayındaki 110,7 puan seviyesinden Eylül ayında 111,6 puana taşınması, iş dünyasındaki iyimser havayı yansıtıyor. Bu iyimser tablo ofis pazarındaki kiralama işlemleri ve yatırımlarının lehine olsa da, kurdaki dalgalanmalar, döviz bazında birincil kira seviyelerini negatif yönde etkilemeye devam ediyor” değerlendirmesini yaptı. Gönden, sektörlere göre rapor verilerinden önemli başlıkları şöyle aktardı: 

Ofiste talep canlı, döviz bazında kiralar düşmeye devam edecek

Arzın daha yavaş da olsa kısmen artmaya devam ettiği ofis pazarında talebin artmasının başlıca koşulunun ekonomideki canlanma olduğunu kaydeden Gönden, “Ancak bugün artan işsizlik oranları ve döviz dalgalanmaları halen risk teşkil ediyor, birincil getiri oranları kısa vadede mevcut seviyelerinde kalması beklenirken izleyen dönemde kiraların döviz bazında düşmeye devam edeceği öngörülüyor. Türk Lirası bazında stabil kalmaya devam ediyor ve hatta artışlar mümkün. Bazı hükümet tedbir sürelerinin dolması ve kredi garanti fonunun zayıflaması nedeniyle son çeyrekte ekonomik aktivitelerin yavaşlama ihtimali olsa da, kira seviyeleri üzerindeki baskı devam edeceğinden talebin canlı kalacağı tahmin edilmektedir” diye konuştu. 

Toplam ofis arzı 5,5 milyon metrekareye yükseldi

2017 üçüncü çeyrekte bir önceki döneme kıyasla yüzde 12 artışla toplam 92 bin 603 metrekare yeni ofis alanı tamamlanarak pazara girdi ve toplam arz 5,5 milyon metrekareye yükseldi. Buna ek olarak 3. çeyrekte kiralama işlemlerinde bir önceki çeyreğe göre yüzde 14,9, geçen yıla göre ise yüzde 68 oranında artış kaydedildi. Yılın üçüncü çeyreğinde yaklaşık 84 bin 903 metrekare toplam kiralama işlemi gerçekleştirildi, 2017 Ocak-Eylül dönemi için toplam işlem 226 bin 599 metrekareye yükseldi. 

Anadolu Yakası ivme kazanmaya devam ediyor

3. çeyrekte metrekare bazında anlaşmaların yüzde 82’si Anadolu yakasında, yüzde 12’si MİA bölgesinde ve yüzde 6’sı MİA dışında kalan Avrupa yakasında gerçekleşti. Vakıfbank’ın Ümraniye’de yer alan Akyaka A1 & A2 bloklarındaki 50 bin 960 metrekarelik ofis alanını kiralaması ile Anadolu yakasında gerçekleşen işlemler bir önceki çeyreğe kıyasla yüzde 162 gibi ciddi bir oranda artış gösterdi. 

Ofis boşluk oranı yüzde 22,5’e yükseldi

Ofis boşluk oranı 2017 3. çeyrekte yüzde 22,5’e yükseldi. Söz konusu artışın nedeni olarak bu dönemde Cendere bölgesinde Nurol Life ve Seba Office Boulevard projelerinin tamamlanarak pazara girmeleri gösterildi. Eylül’de aylık bazda birincil ofis kiralarına bakıldığında ise Levent aylık metrekare başına 40 dolarla zirvede. Aynı rakam Esentepe - Gayrettepe’de 25 dolar, Maslak’ta 28 dolar, İstanbul Anadolu yakasında 25 dolar, İzmir’de 14 ve Ankara’da 15 dolar seviyesinde.

Perakendede arzın artış trendi sürüyor

AYD/Akademetre endeksine göre, bayram tatili ve akademik yılın da başlamasıyla, 3. çeyrekte AVM cirosu bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 32,4 artarak rekor kırdı. 2016 yılının aynı dönemine kıyasla yaya trafiği de yüzde 6 oranında arttı. Ancak yükselen enflasyon ve kur dalgalanmaları döviz bazlı kira seviyelerinin düşmesinde önemli rol oynadı. 

Düşen kiralar perakendeciler için uzun süre devam eden mağaza konsolidasyonlarından sonra büyüme stratejisine geçiş fırsatları sunsa da talep görece yavaş seyrediyor. 3. çeyrekte 262 bin 767 metrekare yeni arz (bir önceki çeyreğin yarısı) pazara giriş yapmıştır. Arz yavaşlasa da artış trendi sürekliliğini koruyor. 2017 3.Ç’te yapılan en önemli yatırım Gimsa’nın İş GYO’dan Esenyurt’taki hipermarket binasını KDV dahil 140 milyon TL’ye satın alması oldu. 

Ana caddelerde TL’den kira kontratları fırsat yarattı

Kur dalgalanmaları perakendecilerin büyüme planlarını gerçekleştirmelerinde zorluk yaratmasına rağmen, düşen kira seviyeleri ve özellikle ana caddelerde Türk Lirası üzerinden kira kontratı yapma eğilimi fırsatlar yaratmaya başladı. Pazarda, kirasız dönemler ve yatırım katkıları gibi kira teşviklerinde ise esneklikler görüldü. Doluluk oranları düşük yeni alışveriş merkezleri sınırlı bir süre için (bir yıla kadar) sadece ciro kirası teklifleri sunuyor.

Yatırımda büyüme, sanayi ve lojistik pazarını destekliyor

Rapora göre üçüncü çeyrekte yaklaşık 90 bin metrekare depo ve lojistik alan kiralama işlemi gerçekleştiğini kaydeden Gönden, arsa maliyetlerinden dolayı modern depo alanı arzının düşük olduğunu ve burada ana lokomotifin mal sahipleri olduğunu kaydetti. Ancak burada önemli büyüme potansiyeli olduğuna değinen Gönden, şöyle devam etti: “Yatırım harcamalarının 2,9 puan ile Türkiye ekonomisinin ikinci çeyrek büyümesinde en yüksek katkıyı sağlaması, bu pazarın 3. çeyrekte hızlanmaya devam etmesinde en önemli itici kuvvet. Türkiye ekonomisinde yılın ikinci çeyreğinden bu yana görülen toparlanmanın sanayi ve lojistik pazarındaki yatırımlar üzerinde olumlu etkileri oldu. Kurdaki dalgalanmalara ve iş dünyasındaki belirsizliklere rağmen sektörün yılsonuna kadar canlılığını koruyacağını öngörüyoruz.”