Arsa fiyatlarını düşürebilecek 5 etken!
Mart ayında Karayolları 17. Bölge Müdürlüğü ve Levent İETT arsalarının peş peşe astronomik fiyatlar satılması İstanbul'da arsa fiyatlarına tavan yaptırdı. Bu tavan, -borsacıların deyimiyle- tam 7 aydır çözülmedi. Yani fiyatlar geriye gitmiyor. Tam tersine
Öyle ki Mart ayında itibaren bir taraftan metrekare bazında arsa fiyatları yükselirken diğer taraftan da kat karşılığı ve hasılat paylaşımı oranları arsa sahiplerinin lehine arttı. Bir örnek verecek olursak; Mart ayına kadar kat karşılığında yüzde 30 oranına razı olmaya hazır arsa sahibi Mart'taki fiyatın ardından bu oranı yüzde 35-40'a çıkarttı. Hızını alamayıp yüzde 50 isteyenler de var. (Ama bunları ne sektör ne de ben ciddiye alıyorum) Hatta olayı bayağı abartıp nem yüksek miktarda peşin para hem de yüzde 50'den fazla kat veya hasılat oranı isteyenler var ki, bunlar tam felaket.
Para ve sermaye piyasalarındaki yaygın anlayış, hiçbir yükselişin sonsuza kadar sürmeyeceği yönündedir. İstanbul'da arsa fiyatlarının bu ivme ile sonsuza kadar yükselişini sürdüreceğini iddia etmek biraz komik olur. Gelin arsa fiyatlarının önümüzdeki dönemde düşüşe geçmesine neden olabilecek etkenleri hep beraber inceleyelim.
1) 2-B ile arsa arzı artacak: 2-B yasasının çıkması noktasında hükümet ve milletvekilleri yoğun bir şekilde çalışıyor. Özellikle İstanbul'un gelişme bölgelerinde ortaya çıkacak arazinin toplam alanının 300 milyon metrekare civarında olduğu yönünde. 300 milyon metrekarelik arsa arzı bugün yapılaşmayı bekleşen alanın 100 milyon metrekare civarınad olduğunu gözönüne alırsak bayağı yüksek bir oran.
2) Yabancılarda ilgi azalması: Dubai Şeyhi El Maktum'un şirketi Sama Dubai Levent İETT ihalesinde önerdiği parayı hala ödemedi. Ödemeye de pek niyeti yok gibi duruyor. Hatta Türkiye yatırımlarını askıya aldığını bile açıklayabilir. Körfez sermayesi İstanbul'da Riva ve Silivri üzerine yoğunlaşmış durumda. Bu iki lokasyon dışında hiçbir yere sıcak bakmıyor. Bunun temel nedeni İstanbul'da arsa fiyatlarındaki aşırı yükselme ve başta Dubai olmak üzere Körfez'deki emirliklerin daha yüksek kazanç ve prim potansiyeli taşıması. Kimse oradaki bu potansiyeli bırakıp Türkiye'ye gelmek istemez.
Ayrıca ABD ve AB kökenli fonlar, yatırım bankaları ve şirketler Türkiye pazarını riskli buluyor. ticari gayrimenkulde potansiyel görüyor. (bunlar gerekli yatırımları da yapıyor)
İstanbul'da arsa fiyatları böyle devam ettiği sürece kolay kolay hiçbir yatırım bankası, fon ve şirket piyasaya yatırım yapmaz.
3) Konut sektöründeki durgunluk: Konut sektörü son 1 yıldır durgun bir seyir izliyor. Uygulanan yanlış politikalar nedeniyle bu durgunluk bazı projelerde aşılabiliyor. Eğer devam ederse yakında ciddi sıkıntılara neden olabilir. Ayrıca yükselen kat karşılığı oranları konut projelerini cazip olmaktan çıkarttı.
4) Global kriz: Temmuz'da dünya piyasalarında etkili olan global dalga krize dönüşmeden engellendi. Engellendi derken, ötelendi. Bu kriz eninde sonunda patlayacak. Bu patlamanın gerçekleştiği dönemde piyasada fiyatların yönü aşağı.
5) Yeni yerleşim planı: Hükümet İstanbul'daki yerleşimi düzenleyecek yeni bir yapılanmaya gidiyor. Bu yapılanmaya göre İstanbul'un nüfusu azaltılacak. Çanakkale, Tekirdağ, Edirne, Adapazarı, Kocaeli ve Bilecik'e nüfusun kaydırılması düşünülüyor. (Bu resmen açıklanmadı. Ama açıklanacağı günler çok uzakta değil)
Not: İstanbul'da orta ve uzun vadede çok iyi kazandıracak iki lokasyon var. Birisi Zekeriyaköy diğeri ise Riva. Bunun nedenini önümüzdeki günlerde açıklayacağım. Ama çok merak ediyorsanız geçtiğimiz günlerde yayınladığımız İstanbul'un 1/25 binlik planlarına bakın. Nedenini orada bulabilirsiniz.
E-mail: [email protected]
