Arsa fiyatlarının yüksek olması orta ve alt gelir grubuna konut üretimini engelliyor!

Son yıllarda markalı konut projelerinde ciddi bir artış söz konusu. Ancak lansmanı yapılan projelerin çoğu üst gelir grubuna yönelik. Üst gelir grubuna yönelik projelerde yaşanan şişmenin şirketleri önümüzdeki dönemde orta ve alt gelir grubuna yönlendirmesi bekleniyor. Fakat özellikle İstanbul'da arsa fiyatlarının yüksekliği bu tür projelerin önündeki en büyük engeli oluşturuyor. 

Türkiye'de son yıllarda hızlı bir yapılaşma süreci yaşanıyor. Bu süreç, ekonomideki hızlı büyümeye önemli bir katkı yaptı. Ancak çoğu üst gelir grubuna yönelik olan projelerde satışların durgunlaşmasıyla önemli bir stok oluşmuş bulunuyor. Bu durumun önümüzdeki dönemde konut üreticilerini konut talebi daha yüksek olan orta ve alt gelir grubuna yönlendirmesi bekleniyor. Fakat özellikle İstanbul'da arsa fiyatlarının çok yükselmesi, orta ve alt gelir grubuna yönelik projelerin önündeki en büyük engel olarak gösteriliyor. 

Orta ve alt gelir grubuna yönelik projeler daha çok Kurtköy, Esenyurt, Beylikdüzü, Kayaşehir gibi istanbul'un merkeze uzak semtlerinde yoğunlaşırken, Yeşil İnşaat, Bulut İnşaat, Özyurtlar gibi markalı konut üreticileri bu kesime yönelik konut üretmeleriyle öne çıkıyor. Orta ve alt gelir grubuna yönelik projelerde başı TOKÎ ve iştiraki Emlak konut çekerken, bu tür projeler daha çok arsa sıkıntısının yaşanmadığı Anadolu'da yoğunlaşıyor. 

YÜZDE 85'İN TALEBİ 

Son yıllarda Teknik Yapı'dan Sinpaş'a, Ağaoğlu'ndan Özyurtlar'a kadar markalı konut üreticileri, özellikle İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Gaziantep, Konya gibi Türkiye'nin büyük kentlerinde proje geliştirme yarışına girdi. Bu süreçte geliştirilen konutların yüzde 90'a yakın bir kısmı üst gelir grubuna hitap eden m2'si 2 bin 500 TL ve üzerindeki konutlardan oluşuyor. 

Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum. 77 milyona yaklaşan Türkiye nüfusunun yüzde 85-90'ının orta ve alt gelir grubuna yönelik m2'si bin TL ile 3 bin TL arasındaki konutlara talep gösterdiğini söylüyor. Ancak özellikle İstanbul,  Ankara  gibi büyük kentlerde arsa maliyetlerinin yükselmesinin özel sektörün orta ve alt gelir grubuna yönelik konut üretimine sıcak bakmamasına neden olduğuna işaret eden Kurum, "Emlak Konut GYO olarak üst, orta ve alt gelir grubuna yönelik projeler geliştiriyoruz. İzmit Körfez'de m2'si bin 100 TL'den 8 bin konutluk bir uydu kent yaptık. Hoşdere ve Kayabaşı'nda 4 bin 200 konutluk iki projemiz de bu gelir grubuna yönelikti. Geçtiğimiz yıl orta ve alt gelir grubuna yönelik 4 bin 500 konut ürettik, bu yıl da bir o kadar konut üretmeyi hedefliyoruz" diyor. 

Orta ve alt gelir grubuna yönelik bin 600 konutluk Hoşdere projesine 15 bin kişinin başvurmasının bu alandaki açığı ortaya koyduğuna işaret eden Kurum, bu açığı yeni projeler geliştirerek kapatmayı planladıklarını, bunu bir sosyal sorumluluk olarak gördüklerini söylüyor. 

"ARSA FİYATLARI BELİRLEYİCİ FAKTÖR" 

Murat Atay (Garanti Mortgage GM) "Özellikle İstanbul gibi büyük kentlerde arsa fiyatları belirleyici faktör oluyor. Arsa fiyatlarının artmasına paralel olarak maliyetlerin yükselmesi daha çok üst gelir grubuna hitap eden projelerin ortaya çıkmasına yol açtı. Ancak asıl talebin orta gelir grubunda olduğunu gözlemliyoruz, fakat bu gruba hitap eden projelerin sayısının da az olduğu bir gerçek. Bir de orta gelir grubunda projelerde talebin en yoğun olduğu dönem bitime yaklaşılan dönem. Zira kiradan kurtulmak amacıyla ev alınması durumunda hem kira hem kredi taksiti ödemesi mümkün olamıyor." 

YENİ PROJE GELİŞTİRİLİYOR 

Sinpaş'tan ayrılıp Emlak Yatırım Geliştirme (EYG) şirketini kuran, aynı zamanda Konut Üreticileri Derneği (KONUTDER) Başkanı olan Ömer Faruk Çelik, sektörde lüks projelerde bir arz fazlası olduğuna, İstanbul'da her yıl 20 bin arz fazlası üretim yapıldığına dikkat çekiyor. Çelik, konut talebi yüksek olan orta ve alt gelir grubuna yönelik yeterince konut üretimi yapılmadığını söylüyor. EYG olarak önümüzdeki dönemde orta ve alt gelir grubuna (B-C grubu) yönelik bin konutu bulmayan projeler üretme planları olduğunu belirten Çelik, İstanbul'un uygun olan heryerinde bu tür projeler geliştireceklerini vurguluyor. 

Esenyurt'ta N markası ile 01ta ve alt gelir grubuna yönelik projeler geliştiren Özyurtlar İnşaat'ın yönetim kurulu başkanı Tamer Özyurt, kolay ulaşılabilir rakamlarla konutlar ürettiklerini ve çok kısa sürede satış gerçekleştirebildiklerini söylüyor. İstanbul'da arsa fiyatlarının yüksekliğinin C, D, E grubuna yönelik proje üretiminin önündeki en büyük engel olduğuna işaret eden Özyurt, konutlardan değil ticari ünitelerden kazanarak bu gruba yönelik projeler geliştirdiklerini belirtiyor. 

BALON MU YAR? 

Son dönemde markalı konut üreticileri tarafından geliştirilen projelerin m2 fiyatlarının 2 bin 500 TL'nin üzerinde olması, konut arzındaki artış, konut kredisi faizlerinin yükselmesi gibi nedenlerle konut satışlarında durgunluk söz konusu. Bu durum da markalı konutta fiyatların çok şiştiği ve bir balon oluştuğu yönünde yorumlara neden oluyor. 

Kayaşehir'de m2'si 2 bin 600 TL'den başlayan Seyran Şehir projesinin satışına başlayan Makro-Ak Yapı Ortak Girişimi'nin icra kurulu Başkanı Ercan Uyan, bölgede yeni projeler yapacaklarını söylüyor. Özellikle alt gelir gaıbuna yönelik projelerin arsa fiyatlarının yüksekliği, inşaat maliyetleri, kredi faizlerinin yüksek olması gibi nedenlerle özel sektör tarafından İstanbul'da yapılmasının güç olduğunu belirtiyor. 

ANADOLU'DA  TOKİ   AKTİF 

İstanbul ve çevresindeki toplam 12 kentten sorumlu olan TOKİ İstanbul Uygulama Daire Başkanı Niyazi Özdemir, TOKİ'nin son 12 yılda yaptığı 626 bin konutun yüzde 85'inin sosyal konutlardan oluştuğunu, önümüzdeki dönemde de orta ve alt gelir gaıbuna yönelik projelere ağırlık verileceğini söylüyor. istanbul'da sosyal konut yapmanın arsa fiyatlarının yüksek olması nedeniyle güç olduğuna işaret eden Özdemir, "Avrupa yakasında Kayaşehir bölgesinde ve Anadolu Yakası'nda Kurtköy civarında inşa edilecek olan yeni şehirlerde orta ve alt gelir grubuna yönelik projeler geliştireceğiz. Kişisel görüşüm yeni şehirlerin yüzde 80-85'i sosyal konutlardan oluşmalı" diyor. Anadolu'daki arsaların yüzde 60'ının Milli Emlak'ın elinde olmasının sosyal konut yapımını kolaylaştırdığını belirten Özdemir, Keşan'da m2'si 850 TL'den konut sattıklannı vurguluyor. 

ORTA VE ALT GELİR GRUBU İÇİN KONUT ÜRETEN ŞİRKETLER 

TOKİ: Son 12 yılda yapılan toplam 626 bin konutun 80 bini hasılat paylaşımlı projelerden, yüzde 87'si ise sosyal konut projelerinden oluştu. 

Emlak Konut GYO: Geçtiğimiz yıl İstanbul'da orta ve alt gelir grubuna yönelik 4 bin 500 konut yaptı, bu yıl da o kadar konut yapacak. İzmit Körfez'de orta ve alt gelir grubuna yönelik 8 bin konutluk bir uydu kent yaptı. Yeni projeler de üretilecek. 

Makrom Yapı-Ak Yapı Ortak Girişimi: Kayaşehir'de orta gelir grubuna yönelik projeler geliştiriyor. Önümüzdeki dönemde de yeni projeler geliştirecek. 

Erguvan Yapı: Kurtköy'de orta gelir grubuna yönelik projeler geliştiriyor. Bölgede arsaları olan şirket yeni projeler geliştirmeye devam edecek. 

Özyurtlar İnşaat: Bugüne kadar orta ve alt gelir grubuna yönelik 8 bin civarında konut üretti. Esenyurtta yeni projeler geliştirmeye devam ediyor. Anadolu'da da projeler geliştirmeyi hedefliyor. 

Bulut İnşaat: Orta ve alt gelir grubuna Esenyurt, Ispartakule, Tekirdağ ve Kıbrıs'ta projeler üretiyor. Yeni projeler geliştirmeye devam edecek. 

Yeşil İnşaat: Esenyurt ve Beylikdüzü'nde bin konut ve üzerinde projeler geliştiren şirket aynı bölgede yaklaşık 15 bin konuta ulaşmayı hedefliyor. 

EYG: Orta ve alt gelir grubuna yönelik İstanbul'un çeşitli semtlerinde bin konutu geçmeyen projeler üretecek. 

Dumankaya: Özelikle Esenyurt'ta ürettiği projeleri orta gelir grubuna hitap ediyor. 

Levent Gökmen/ Ekonomist