Arsa hasılat paylaşımında KDV'yi kim öder

Bir süredir, "Hasılat Paylaşımı Yoluyla Arsanın İnşaat Firmasına Verilmesi" olayını açıklıyoruz. Bugün, gerçek kişi ya da kişilere ait arsanın, "hasılat paylaşımı" yoluyla inşaat firmasına verilmesini KDV yönüyle ele alacağız.

KDV BOYUTU

Arsanın, hasılat paylaşımı yöntemi ile müteahhitlere teslim edilmesi olayının, KDV'ye tabi olup olmayacağı arsa sahibi gerçek kişilerin durumuna bağlı olarak değişiyor.

1- Arsanın, sahibi gerçek kişinin ticari işletmesinin aktifine kayıtlı olduğu ya da arsa sahibi gerçek kişinin arsa alım-satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürdüğü durumlar:
Bu gibi durumlarda, arsanın müteahhitlere teslimi KDV'ye tabi bulunmaktadır. Bu gibi durumlarda, hasılattan arsa sahibine kalan pay müteahhide teslim edilen arsanın karşılığı olduğundan, arsa sahibi gerçek kişilerin, hasılattan kendisine kalan pay için müteahhide arsa satış faturası düzenlemeleri ve fatura bedeli üzerinden %18 oranında KDV hesaplayarak beyan etmeleri gerekmektedir.

2- Arsa sahibinin arsa alım-satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmediği ya da arsanın, sahibi olan gerçek kişinin ticari işletmesine dahil olmadığı durumlar:
Bu yöntem ile yapılan arsa teslimi KDV'ye tabi olmayacaktır. Bu durumda, müteahhit firmanın arsamn karşılığı olarak arsa sahibine kalan hasılat payı tutarında arsa sahibi adına gider pusulası düzenlemesi gerekir. Gider pusulası düzenlenen bu gibi durumlarda KDV hesaplanmayacağı açıktır.

FATURA OLAYI

1- İnşaat Firması Açısından:
Hasılat paylaşımı esasına göre yapılan konut/iş yerlerinin tesliminde müteahhitler açısından KDVyi doğuran olay, konut ve iş yerlerinin alıcılara teslim edildiği veya tasarruf haklarının devredildiği tarihte meydana gelir (KDV Kanunu Md. 10/a). Müteahhitlerin bağımsız birimleri üçüncü şahıslara satışında anılan tarihte sadece müteahhit  tarafından alıcı üçüncü şahıslara fatura düzenlenecek, faturada gösterilen toplam bedel üzerinden bağımsız birimin niteliğine göre yüzde 1 (net alanı 150 metrekareye kadar konut teslimlerinde) veya yüzde 18 oranında (net alanı 150 metrekarenin üzerinde olan konut ve metrekare sınırlaması olmaksızın iş yeri teslimlerinde) KDV hesaplanarak beyan edilecektir. Alıcılara fatura düzenlenmesinde arsa sahiplerinin herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır.

2- Arsa sahipleri açısından:
Arsa sahipleri açısından KDV'yi doğuran olay ise, konut ve iş yerlerinin alıcılara teshininin yapıldığı tarih itibariyle meydana gelmekte olup, arsa tesliminin KDV'ye tabi olduğu durumlarda hasılattan kendilerine kalan pay için bu tarih itibariyle fatura düzenlemeleri ve KDV hesaplamaları, arsa teslimlerinin arızi faaliyet kapsamında olduğu durumlarda ise KDV'nin söz konusu olmaması, müteahhidin arsa sahipleri adına, bu tarih itibariyle "gider pusulası" düzenlemesi gerekir.

HASILAT PAYLAŞIMININ AVANTAJI
Kat karşılığı inşaat işinde arsa alım-satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmeyen arsa sahipleri;
1- Müteahhitlere arsa tesliminde değer artış kazana,
2- Arsanın karşılığında müteahhitlerden aldıkları taşınmazların satışında ise, tamamım bir defada satmalanrıhalinde yine değer artış kazancı, söz konusu olmaz. Taşınmadan ticari bir organizasyon dahilinde veya bir ticari organizasyon olmaksızın birden fazla suretle satmaları (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) halinde ise ticari faaliyet kapsamında gelir vergisi ve KDV ile gündeme gelir.

Oysa, gerçek kişilerin arsalarını hasılat paylaşımı yöntemiyle müteahhitlere vermeleri durumunda, hasılattan aldıkları pay, arsanın karşılığı olarak değerlendirilmekte olup, sadece değer artış kazancı yönüyle gelir vergisine tabi bulunmaktadır. Bu yöntemde inşa edilen taşınmazların satışında faturalandırma ve vergileme işlemi müteahhitler tarafından yapıldığından, arsa sahibi gerçek kişilerin bu taşınmazların satışı ile ilgili olarak vergisel bir yükümlülükleri bulunmamaktadır. Bu da, arsa sahibi gerçek kişilere sağlanan gerçek bir vergisel avantajdır (Bu konuda geniş bilgi ve ayrıntılı açıklama için Bkz. Şükrü KIZILOT, KDV Kanunu ve Uygulaması, 5. Baskı, Yaklaşım Yayıncılık,  Ankara  2010; Abdullah TOLU "Gerçek Kişilere Ait Arsaların Müteahhitlere Kat' Karşılığı Değil de Hasılat Paylaşımı Yöntemine Göre Verilmesi Halinde KDV", Yaklaşım, Ağustos 2011).
Arsa sahipleri ve inşaatçıların genellikle göz ardı ettikleri nokta, olayın mevzuat yönü ve vergi avantajları.
Buna dikkat edenler, daha yola çıkarken ciddi bir kazanç sağlamış olurlar.
Ülkemizde nedense, bilime ve uzmanlığa yeterli önem verilmiyor. Sonunda, avantajlarım öğrenenler de derin bir "Ahh" çekiyorlar.

Şükrü Kızılot/Hürriyet Emlak