Arsa ve arazi yatırımının 18 püf noktası!
Türkiye'de son 10 yılda arsa ve arazi yatırımcılarını sayısında ciddi artış var. Yıldan yıla çoğalan arsa ve arazi yatırımcıları "Bir avuç toprağım olsun" mantığı ile hareket ediyor.
Arsa ve arazi yatırımına yönelenlerin hepsi kazanabilir mi? Kazançlı çıkar mı?
Arsa ve arazi yatırımı matematikten daha çok hayale dayanır. Bu hayal 2 çeşittir. Birincisi satıcıları ve satanların hayalleri. İkincisi ise alıcıların hayalleri.
Söz konusu hayal olunca insan sınır tanımaz. İki hayal gücü birleşince de ortaya "atom bombası etkisi" çıkar.
Ama gerçekler ve gerçekleşme hızı çok yavaş olur. Çoğu zaman hayal kırıklığı ile sonuçlanır.
Türkiye'de arsa ve arazi yatırımında hayaller alınıp satılıyor. Bu alım satımların tamamı hüsran ile sonuçlanmazsa da önemli bir kısmı hayal kırıklığı ile sonuçlanacak.
Gelelim şimdi arsa ve arazi yatırımındaki püf noktaları sıralamaya:
1) Ev veya işyeri yatırımı belirli bir matematik ekseninde döner. Yani ne kadara alacağınızı, ne kadara kiraya vereceğinizi az çok tahmin edebilirsiniz. Yanılsanız bile zamanla bu yanılma telafi edilebilir. Arsa ve arazi yatırımında matematik yoktur. Matematik olmayınca da doğru fiyattan alım yapılıp yapılmadığı anlaşılamaz.
2) Genel olarak emlak yatırımında çok geç gerçekleşecek ulaşım, sağlık ve eğitim yatırımları çok kısa sürede gerçekleştirilecekmiş gibi anlatılır. Satan alanların ve aracıların heyecanı, potansiyel müşterilerin olumlu sözler duyma isteği anlatılanların daha pozitif algılanmasına neden olur. Ama yatırımların gerçekleşme hızı o kadar hızlı olmaz. Yatırımlar gecikince de arsa ve arazi yatırımı umulan sonucu vermez. Prim süresi gecikir. Dükkan ve konut yatırımında bu gecikme nispeten telafi edilir. Kimi zaman arsa ve arazi yatırımcılarının "5-10 yıl önce aldığım fiyattan satamıyorum" diye ağlamasının nedeni budur.
3) Arsa ve arazi statik yatırımdır. Yani alırsınız. Kira getirmez. Durduğu yerde durur. İyi tarafı ekşimez ve kokmaz. Ama getirisi de olmaz. Getirisi olan arsa ve arazi yatırımı az olur. O da çoğu zaman düzenli olmaz.
4) Arsa ve arazinin likiditesi düşüktür. Satmak istediğinizde her zaman alıcı bulamazsınız. Eğer alanı geniş veya istediğiniz tutar yüksek olursa likiditesi daha da zayıf olur.
5) Arsa ve arazi yatırımında aracılar alırken bir türlü konuşur. Satarken başka türlü. Satarken alıcı gibi, alırken satıcı gibi araştırma yapmak gerekir. Satarken satıcı gibi alırken alıcı gibi araştırma yaparsanız rakamların havada uçuştuğunu görürsünüz.
6) Arsa ve arazi emlakçılığında dürüst satıcılara ulaşmaya çalışın. "Yılda bir kaç iş yapsam" deyip portföyündeki arsa ve arazilere değerinin 3-5 katı fiyat isteyenlerle karşılaşabilirsiniz. Komisyona rıza gösteren dürüst satıcılar alırken kazanmanızı sağar. Dürüst aracılara komisyonlarını verirseniz bunun devamında sizden komisyonlarını tam alacaklarını anlayacakları zaman iyi fırsatları ayağınıza getiriler.
7) Emlak yatırımında fırsatlar bitmez. Özellikle arsa ve arazi yatırımı heyecanla yapılmaz. Alım yapmadan önce çok iyi araştırma yapın. "Eğitimde ter dökmeyen savaşta kan döker" atasözünü unutmayın. Araştırma yapmak emlak yatırımın temelidir. İyi araştırma yapmayan zarar etmese de düşük kazanç sağlar.
8) Çok akıllı çok zeki, çok yetenekli, çok iyi eğitimli ve çok akıllı insanlar gayrimenkul yatırımı yapamaz. Her şeyin fazlası zarar olduğu gibi bunların da fazlası zarardır. Gayrimenkul sahibi olmak göz karartmayı, gözü kara olmayı gerektirir. Bunu yaparken 7. kuralı ihlal etmeyin.
9) Hisseli yerlerden her zaman uzak durun. Tek tapulu yerleri tercih edin.
10) Gelecek 5, 10 veya 20 yılda en fazla prim yapacak yerler toplam nüfusu en fazla artacak yerlerdir. Geçmişteki nüfus hareketleri gelecekteki nüfus hareketleri hakkında bilgi verir.
11) Toplam nüfusu hızlı artacak yerlerin en hızlı gelişecek akslarına yönelin. Hızlı gelişen aks daha fazla prim vaat eder.
12) Arsa ve arazi yatırımı her zaman "düşeş" gelmez. Yatırımın "hep yek"i de vardır. Özellikle arazi yatırımında "hep yek" ve "mekteplerin kapalı" olması ihtimali yüksektir.
13) SİT alanları ve su havzalarından uzak durun.
14) Geçmişte arsa ve arazi yatırımından yüksek kazanç sağlanması bu eğilimin gelecek yıllarda da devam edeceği anlamına gelmez. Kazanç noktasında çıtayı çok yükseğe koymayın.
15) Kısa vadede arsa ve arazi yatırımından yüksek kazanç sağlamayı düşünüyorsanız alırken çok iyi kazanmanız gerekir. Alırken kazanamıyorsanız kısa vadede kazançlı çıkmanız zor.
16) Gayrimenkulde bir tapunun gerçek anlamda değerini bulması için alım yapıldığı tarihten itibaren üzerinden 5-10 yıl geçmesi gerekir. Daha kıza vadeli düşünüyorsanız para ve sermaye piyasalarına yoğunlaşın. Eskiler "Bağ babadan, zeytin dededen kalmalı" dermiş.
17) Aslına bakarsanız satmak için arsa ve arazi alınmaz. Arsa ve arazi satmamak üzere alınırsa gerçek getirisini sağlar.
18) Tarımsal açıdan değerli arazilerin imara açılma ihtimali yıldan yıla azalıyor. Yüksek verimli arazilerden uzak durun. Özellikle yüksek verimliliğe sahip arazilerde yatırımlar hayal kırıklığı ile sonuçlanabilir.
