Arsaların paylaştırılamaması, mirasçılık ve izale-i şüyu davaları!

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş gündelik hayatta çok sık karşılaşılan bir durum olan; özellikle köylerde arsalarla ilgili yaşanan sıkıntılar durumunda başvurulacak hukuki yolların neler olabileceğinden bahsetti.

Bilindiği üzere Türkiye kalabalık bir aile yapısına sahip. Özellikle köylerde ve kırsalda çok çocuklu aile yapısı miras paylaşımlarında bir çok sıkıntılara sebep olmaktadır. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş gündelik hayatta çok sık karşılaşılan bir durum olan; özellikle köylerde arsalarla ilgili yaşanan sıkıntılar, arsaların yıllarca paylaştırılamaması , dava yoluna gidilmeden veya mirasçının ölümünden sonra intikal yoluna gidilmeden , arsanın mirasçılardan biri veya bir bölümü tarafından yıllarca  kullanılması ve kanuni olarak hak sahibi olanların hiçbir şey elde edememesi durumunda başvurulacak hukuki yolların neler olabileceğinden bahsedecek. Kurtuluş:

Türkiye’deki hemen hemen tüm köylerde köylü arazisini göz kararı bilir. Arazinin sınırında ya bir çeşme ya bir ağaç vardır ve insanlar birbirine saygı duyar, kimse kimsenin sınırına geçmez. Örneğin Rize’de çay bahçeleri iç içedir. Herkes bir daldaki çayın dahi kime ait olduğunu bilir. Ancak zaman hızlıca geçiyor. Köy toplumları 2. ve 3. Kuşaklardan sonra genç nufuslarını şehirlere kaptırıyor. İşte bu noktada köyünden bihaber bırakın tarlasının sınırındaki ağacı, tarlasının yerini dahi bilmeyen ekip biçmenin kıymetinden ziyade, satıp harcamanın derdinde olan topluluklar karşımıza çıkıyor. O vakit köylerimiz de fiziksel olarak şehirleşmese de köy insanlarımız mantalite olarak şehirleşiyor ve çıkar çatışmaları artıyor. Herkesin sınırını bildiği bir yerde hukukun baskın gücüyle tarlaları bölmesi bir ihtiyaç değilken şu aşamada onlarca bilip bilmeyen mirasçının hak sahibinin; arsa – arazi – tarla – bağ – bahçe – fundalık – özel orman – vb gibi alanlarda haklarını tescil ettirmeleri gerekmektedir. Bu tescil işlemi için gerekirse izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası  açılmalı, gerekirse mirasçılığa ilişkin tüm hukuki yollar aranmalıdır. Aksi halde her geçen zaman yeni mirasçılar ve daha büyük problemlerin doğmasına sebep olmaktadır.

Müşterek (paylı) veya iştirak halinde (elbirliği) mülkiyet şeklinde tescillenmiş taşınmazlar üzerindeki ortaklığın giderilmesine yönelik olarak açılan davalara izale-i şüyu davası denmektedir.

Kısaca tanımlamak gerekirse Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî  olarak bölünmüş  olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Elbirliği mülkiyeti ise kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyetine verilen addır. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Örneğin biri öldüğünde mirasçıları otomatik olarak murisin mal varlığı üzerinde elbirliği halinde mülkiyete sahip olmuş olurlar.

Sözleşmeden ya da kanundan doğan bu topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ancak Ortaklardan her biri mevcut durumun sona erdirilip malın paylaşmasını isteyebilmektedir. Bunun için iştirak halinde mülkiyet ortağının İzale-i şuyu davası açması gerekmektedir.

Hukukumuzda kural olarak mirasın paylaşılmasında irade özgürlüğü prensibi caridir. Paylaşmanın Her Zaman İstenebilmesi Bakımından Türk Medeni Kanununun üçüncü bölüm birinci ayrımında “Paylaşmayı İsteme Hakkı” kenar başlığı altında 642. maddenin birinci fıkrasında: “Mirasçılardan her biri sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilirler.”

 Mirasın geçmesiyle birlikte paylaşma gerçekleşene kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir; miras ortaklığı kanundan doğan bir ortaklıktır. (TMK.m.640/f.1) Mirasçılar terekeye elbirliği halinde sahip olurlar ve bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler. Kanun onları zorunlu olarak bir ortaklık ilişkisine sokmuştur, bu ağır sonucu yumuşatmak üzere onlara diledikleri zaman paylaşmayı isteme hakkı vermiştir; zira miras ortaklığı mahiyeti icabı geçici bir ortaklıktır.  Paylaşmayı isteyebilme özgürlüğünden bahsedebilmek için mirasçıların belli olması yani mirasçıların mirasçılık sıfatlarının kesinleşmiş olması gerekmektedir. 

Tereke kapsamındaki bir arsanın,  mirasçılardan yani iştirak halinde mülkiyete tabi maliklerden biri veya bir bölümü tarafından kullanılması, kanuni mirasçı sıfatı taşıyan bir takım şahıslara hiçbir hak tanınmaması durumu söz konusu ise ortaklığın giderilmesi talebindenen ayrıca el atmanın önlenmesi ve - bazı istisnalar olmakla birlikte- ecrimisil (kötüniyete dayanan işgal tazminatı) talep edilebilmektedir.

El atmanın önlenmesi davasıyla ilgili olarak ;

Taşınmazın kullanma biçimi tüm ortaklar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, ortaklar uzun süre işbu durumu benimsemişlerse, iki duruma aykırılık teşkil eden bir müdahale söz konusu ise bu durumlara ilişkin kurallar  hakim tarafından gözetilecektir. Bu durumda şüphesiz mirasçıların her birinin taşınmaz üzerinde haklarını bir nebze kullanıyor olması gerekir.

 Ortaklar arasında tüm ortakları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının veya fiili kullanma biçiminin oluştuğu ispat edilemezse ve davacının kullandığı hiçbir yer yok ise  davacının payına vaki olan kısım için müdahalenin önlenmesine karar verilir. Davacının taşınmazda çekişmesiz olarak kullandıkları az da olsa bir kısım yer bulunuyorsa elatmanın önlenilmesi davası ret edilir. Ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekir . 

Ecrimisil (kötü niyete dayanan işgal tazminatı) talebinde ise mirasçılar ( kural olarak )intifadan men edilmedikçe (mevcut kullanım durumunun sona erdirilmesi)  birbirinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi ise taşınmazdan yararlanma isteminin karşı tarafa iletilmesi ile oluşur. Uygulamada bu bildirimin noter  kanalı ile ihtarname göndermek şeklinde yapılması uygun olacaktır.

 Kural olarak ecrimisil davası açılabilmesi için İntifadan men koşulu aranmaktadır. Ancak bu kuralın bazı istisnaları vardır. Bunlar; ecrimisil istenen taşınmazların bağ-bahçe gibi doğal ürün veren ya da kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu bu paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin bulunması, davacı paydaş tarafından davalı paydaşlar aleyhine daha evvel bu taşınmaza ilişkin olarak el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması halleridir. Bu ayrık durumlarda intifadan men koşulu aranmaz. 

Örnek verecek olursak  eğer doğal ürün veren yerde (kira getiren gayrimenkul/ ekip biçilen tarla) üzerinde paydaşlar kendileri bizzat faal ise bu durumda ecrimisil talep edebilmek için öncelikle intifadan men ihtarnamesi gönderilmiş olması koşulu aranmaktadır. 

Ancak dava konusu taşınmazlar üzerinde kendileri aktif değil ise, yani o tarlayı ekip biçmeleri için birilerine belli bir para karşılığı bırakmışlar yahut evi başkalarına kira vermişler ise İntifadan men şartı aranmaksızın ecrimisil talebinde bulunulabilir. Ecrimisil davası, “terekedeki hakların korunması” ile ilgili olmayıp terekedeki taşınmazdan yararlanmaya yönelik bulunmaktadır. Böyle bir durumda ana kural gereğince birlikte hareket etme gereği vardır. Bu nedenle iştirak halinde mülkiyet konusu olan bir mal veya hakka ilişkin Ecrimisil taleplerinin davalarının, -bağımsız olarak açıldığı takdirde elbirliği (iştirak)halindeki maliklerin (paydaşların) hepsi tarafından veya hepsine karşı birlikte açılması zorunludur. ‘’