Arsaya yatırım yapanlar artıyor

Anadolu yakasında sadece üçüncü köprü değil, Sabiha Gökçen Havalimanı, kuzey otoyolu ve metro gibi beklentiler de etkili

İstanbul'un akciğeri ormanlara sahip Anadolu yakasında, özellikle TEM otoyolunun kuzeyi büyük Marmara depreminden sonra müthiş prim yaptı. Ümraniye, Ataşehir, Çekmeköy, Alemdağ, Kurtköy, Yukarı Dudullu, Sarıgazi, Samandıra ve Akfırat öne çıktı. Beykoz ve Şile ile yeni ilçeler Çekmeköy-Sancaktepe'de yıllarca 2B arazileri bile talep gördü. Son haftalarda "ecrimisil" şoku yüzünden 2B arazilerine talep durdu ancak, üçüncü köprü ve kuzey otoyolu beklentisiyle imarlı arazi alımları hız kesmiyor.

Avrupa yakasında son 10 yılda Halkalı, İkitelli, Başakehir, Beylikdüzü, Esenyurt, Büyükçekmece bölgeleri toplu konut bölgesi olarak gelişirken; Zekeriyaköy, Silivri, Çatalca, Arnavutköy ve Kemerburgaz ise villa tipi yapılaşma ile öne çıktı. Üçüncü köprü-bağlantı yolları ile üçüncü havalimanı beklentisi de kuzeydeki bölgelerin yakın markaja alınmasını sağladı. Üçüncü köprü, Karadeniz otoyolu, havalimanı, raylı sistem gibi beklentiler; Anadolu yakasında da geçerli. Arazi yatırımcıları yıllarca imarsız tarla veya 2B olduklarına bile bakmadan arazi topladı.

Her dönemin yatırımı

Şile'nin köyleri, Alemdağ, Çekmeköy, Ömerli, Sarıgazi, Riva, Çavuşbaşı ile Kurtköy ve Akfırat ciddi talep gördü. En hızlı gelişen iki bölge, Kurtköy ve Çekmeköy oldu. Gayrimenkule "Her dönemin yatırımı" olarak bakanlar kimsenin keşfetmediği bölgelere yatırım yaparak büyük kazançlar elde ediyor. Ekonomist'in; Eva Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık ile bazı gayrimenkul şirketlerinin raporlarından yola çıkarak hazırladığı habere göre, Anadolu yakasının 'yıldız' bölgeleri şunlar:
2B'ler bile ilgi gördü.

Sancaktepe: Bu yeni ilçe; Samandıra, Sarıgazi ve Yenidoğan'ın birleşmesi ve 20 mahalle ile 2 köyün bağlanmasıyla oluşturuldu. Bölgede birçok konut projesi yer alıyor. İmarlı arsaların metrekaresi 300 liradan başlayıp 900 liraya kadar çıkabiliyor. Tarlaların metrekare fiyatı da 100-300 lira.

Alemdağ: Gözde villa sitelerinin peşpeşe kurulduğu Çekmeköy ile Ömerli arasındaki Alemdağ, dikkat çeken bir taleple karşılaşıyor. Alemdağ'daki arazilerin üçte ikisi 2B. 2B Yasası'nın çıkması ile birlikte bölgede bir hareket oldu. Geçmişte çok sayıda siyasetçi ve işadamlarının bölgede 2B arazilerinden alım yaptığı ileri sürülmüştü. Alemdağ'da 'sorunlu' arazilerin bile üzerinde siteler yükseliyor. Üçüncü köprünün bağlantı yollarının da Alemdağ'dan geçeceği düşünülüyor.

Riva'da projeler beklemede

Emlakçılar "Üçüncü köprü güzergahı sır gibi saklanıyor olsa da, arsa yatırımcısı muhtemel yolları kendince belirlemiş. Anadolu yakasındaki köprü ve havalimanı bağlantısı güzergahının; Anadolu Kavağı'ndan başlayıp Beykoz, Polonezköy, Alemdağ ormanları ve Alemdağ-Çatalmeşe Mahallesi'nin Tepetarla mevkiinden geçerek Paşaköy-Kurtköy Havalimanı Yolu olacağı konuşuluyor. Alemdağ, arazi yapısının genişliğinden dolayı ranttan pay alacak gibi görünüyor" diyor.

Beykoz ve Riva: Anadolu Kavağı, Anadolu Feneri, Poyrazköy, Riva, Cumhuriyet, Ali Bahadır, Değirmendere, Bozhane, Akbaba ve Polonezköy; dikkat çeken köyler. Beykoz merkezde imarlı arsaların metrekare fiyatı 750 liradan başlayıp 2 bin liraya çıkabiliyor. Riva'da geniş bir arazi potansiyeli bulunuyor. Ne var ki imar çalışmaları yapıldığı için büyük projelere henüz imar izni verilmiyor. Riva'da arsaların metrekaresi 200-400 lira; tarlaların metrekare fiyatı ise 80-150 lira.
 
Şile'nin 'yıldız'ı parlayan köyleri

Şile son yıllarda sadece turizmle anılmıyor. Şile'nin köylerinde gayrimenkul hareketi de hızlandı. Şile'de nüfusun üçte ikisi Ağva dahil 58 köyde yaşıyor. Emlakçılar; son dönemde Kurna, Sahilköy, Alacalı, Doğancılı ve Sofular'ın değerli hale geldiğini, bu köylerin dışında sahil kesiminde yer alan Kabakoz, İmrenli, Karacaköy, Şuayipli'nin de yatırımcıların dikkatini çektiğini ifade ediyor. Değirmençayırı köyü de son 3-4 yılda müthiş gelişti. 5 yıl önce dönümü 2-3 bin TL olan tarlalar bugün 20-30 bin TL'den başlıyor. Göçe, Kurfallı, Geredeli, Çelebi ve Kadıköy de öne çıktı.
 
2B arazi sahipleri ecrimisil şoku yaşıyor

İstanbul'un en çok 2B arazi stokuna sahip ilçeleri; Çekmeköy, Beykoz ve Şile... Alemdağ Merkez Emlak'ın sahibi İsa Demir, geçmiş yıllarda büyük ilgi gören 2B arazilerinin son haftalarda hiç talep görmediğini belirtiyor. İsa Demir, "2B arazi sahipleri 'ecrimisil' şoku yaşıyor. Eskiden tapulu olan bu araziler sonradan orman arazisi olarak gösterildi ve Hazine denildi. Biz tapu aşamasına gelmişken Hazine parseli şoku yaşıyoruz. Bu da yetmezmiş gibi şimdi dönüm başına 15 bin TL ecrimisil kesildi" diyor. İsa Demir, üzerinde 2-3 katlı ev olan 200-300 metrekarelik parsellere bile 5-6 bin TL ecrimisil ödemesi istendiğini kaydediyor. Gelen ecrimisillerin sayısında büyük artış olması yüzünden 2B arazilerine ilginin bıçak gibi kesildiğini aktaran İsa Demir, 2B sıkıntısı Yenidoğan'da da var. Orasının da dörtte biri 2B. Hüseyinli-Sırapınar-Ömerli üçgeni Çekmeköy ilçesini parçası oldu. Bu üçgen, üçüncü köprü bağlantı yolları ile öne çıkabilir. Bu bölgelerde imar yok, düşük yoğunluklu villa imarı olabilir. İmar geldiği an, şehre çok yakın olmasından dolayı araziler ciddi prim yapabilir" dedi.

Çekmeköy'e bağlanan Alemdağ imar bekliyor

Alemdağ Merkez Emlak sahibi İsa Demir'in verdiği bilgiye göre; üçüncü köprü ve Kuzey otoyolunun bağlantı yolları, Şile'ye uzanacak. Bu, Ağva'nın köylerine de ilgiyi müthiş artırdı. İsa Demir, "10 yıl önce bu bölgede dönümü 1000 TL'den sattığımız tarlaları şimdi 20-25 bin TL'den alıp, birkaç bir TL karla satmaya çalışıyoruz" ifadesini kullanıyor. Alemdağ'da ise Özyeğin Üniversitesi'nin 650 dönüm arazisi olduğunu hatırlatan İsa Demir, "Bölgede büyük arsa arayan çok. Doğa Koleji de 100 dönüm arazi aldı. İstanbul Erkek Lisesi inşaatı bitmek üzere" diyor. Alemdağ'ın imar beklediğini söyleyen İsa Demir, "Arazinin üçte 2'si 2B. Geri kalan üçte 1'e bile imar gelse burası müthiş gelişir. Ana arterlerde arsa fiyatları 1000-5000 TL aralığına geldi. Alemdağ-Reşadiye'de ise dizi filmler için villa kiralama işi durdu" diyor. Taşdelen'e kadar metronun geleceği beklentisi ile talep oluştuğunu aktaran İsa Demir, "Sonbahar daha hareketli geçecek. Planlar Büyükşehir'den geçerse arsalarda projeler başlar. Elinde parası olan imarlı parsel arıyor. 'Bankada duracağına arsada dursun' diyenlar arttı. Alemdağ ve Taşdelen 10 yılda yüzde 500-1000 prim yaptı" diye konuşuyor.

Kurtköy parlamaya devam eder

İstanbul'un en hızlı gelişen konut bölgelerinden Kurtköy hakkında bilgiler veren Beşyıldız Yuvataş İnşaat Genel Koordinatörü Güzin Ervardar, "Kurtköy, bence İstanbul'un en iddialı bölgesi. O kadar objektif kriterler var ki... Sabiha Gökçen Havalimanı, malumunuz. Kapasitesinin artırılma çalışması devam ediyor. Bu, önümüzdeki yıllara yayılmış bir proje değil. 29 Ekim Cumhuriyet Bayramı'nda Dış Hatlar Terminali'nin açılışı yapılacak. Havalimanının kapasitesi 25 milyon yolycuya ulaşacak" dedi. Ervardar, Kurtköy'ün önümüzdeki yıllarda da gelişmeye devam edeceğini belirterek şunları kaydetti: "Krize girerken şüpheler vardı. Orta gelir grubuna yönelik projelerde kriz daha yoğun yaşandı. O kesimde belirsizlik daha fazla. Eğer serbest çalışıyorsa, işlerin ne durumda gideceği belli değil. Profesyonel çalışıyorsa kimin gidip kimin kalacağı belli değil. O kesim, yani 200-300 bin TL'lik dairenin müşterisi olan kesim krizi daha yoğun yaşadı. Kurtköy'de greçekten o kadar çok somut parametre var ki: Altyapısı düzgün. Ulus'ta, Yeşilköy'de bile gecekondu var ama Kurtköy Yenişehir'de yok. Bu bölge imarı o kadar düzgün kİ, Büyükşehir Belediyesi de uygulanmasına o kadar dikkat etmiş ki, çarpıklık yok. Kooperatifler var. Onlar da düzgün yapılaşmaya örnek veriyor. Bu, bölgenin avantajı. Çok sayıda rezidans, alışveriş merkezi (AVM) var. Açılması planlanan AVM'ler ve 5 yıldızıl oteller de var. Yeni bir gelişme: Teknopark Kurtköy'e yapılıyor. Eskiden bu, spekülasyondu. Sabiha Gökçen Havalimanı arazisinin bitişiğinde olması kesinleşti gibi. 750-1000 dönüm araziden bahsediliyor. Teknopark'ta araştırma-geliştirme çalışmaları yapılacak. 30 bin teknokrat çalışacak deniliyor. Bu, inşaatçı için de potansiyel demek. THY Teknik de geliyor. Orada da 5 bin mühendis çalışacak. Üst düzey beyaz yakalıların oturacağı kalitede projeler hazırlanacak."
 
Eğitim kurumları tek tek geliyor

Kurtköy Viaport bitişiğinde fuar alanına daha başlanmadığını kaydeden Güzin Ervardar "Fuar alanı arazisinin yanına Hilton Otel de yapılıyor. Hem yurt içinden hem yurt dışından konuklar fuara gelecek. Hiç Kurtköy'e işi düşmeyecek insanlar da geldiğinde, 'Burada ne varmış' diyecek. Bu kalitede ve bu fiyata evler bulunuyor mu diyecek. Şehir merkezinde 200 bin TL'ye alınacak evlerin kalitesi ortada" diyor. Ervardar, Okan ve Sabancı Üniversitesi ile Koç Lisesi'nin de bölgede olduğuna dikkati çekerek "Arsa bakan ve alan üniversiteler de olduğu söyleniyor. Şişli Terakki Lisesi geliyor. Bilfen açıldı, Irmak Okulları var. Kamunun da özel sektörün de yatırımları var" diye konuşuyor. Ervardar, bunun nedenini şöyle anlatıyor: "Nihai tüketici daire alırken kendisi karar veremiyorsa, büyük firmalara baksın. Büyük kurumlar bu araştırmayı yapmış ve potansiyeli görmüş. Bu bile size fikir verir. Sabiha Gökçen Havalimanı da çok ciddi atak yapacak. Yıllık kapasitesi 25 milyon yolcuya çıkacak."

Ali ÖZTÜRK/Hürriyet