AVM ve perakendeciler anlaşma için masada!

Türkiye'de alışveriş merkezleri (AVM) 130 milyar TL'yi aşan cirolarıyla ciddi bir ekonomi yaratıyor. Yaklaşık 300 bin kişinin çalıştığı 431 AVM'ye yerli ve yabancı sermaye tarafından bugüne kadar 50 milyar dolarlık yatırım yapıldı. Sık sık perakendecilerle yaşanan tartışmalarla gündeme gelen AVM'lerin yüzde 70'ini temsil eden Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği'nin (AYD) başkanı mayıs ayında değişti. Yeni başkan Prof. Dr. Hüseyin Altaş, hem AVM yatırımcısı hem de bir avukat. Borçlar ve gayrimenkul hukuku konusunda uzmanlaşan Altaş, Ankara'daki Arca-dium AVM'nin ortakları arasında yer alıyor.  Ankara  Hukuk'ta uzun yıllar görev aldıktan sonra İstanbul Teknik Üniversitesi'nde işletme Mühendisliği Bölümü'nde öğretim üyesi olan Altaş, AVM'ler ile perakendeciler arasındaki sorunları çözmeyi hedefliyor. 

Ekonomist Dergisi'nden Ayşegül Sakarya Pehlivan, Hüseyin Altaş ile sektörün durumunu konuştu. İşte o söyleşi...

Bu yıl kiralar tamamen TL'ye döndü. AVM'ler bu süreci yönetebildi mi yoksa sıkıntılar var mı?

AVM'ler açısından sorun dövizle kira almamak değil. Sorun yatırımların dolar olarak yapılmış olması. Tüketici tüketiminden kısarak perakendeciyi zorladı. Perakendeci dövizle kira ödediği için AVM'leri zorladı. AVM'ler de dövizle kredi aldıkları için bankaları zorlasaydı yük herkese dağılmış olacaktı. Ama AVM'ler genellikle belli bir büyüklüğün üstündeki yatırımcılardan oluştuğu için bunu düzenleme çabasına girmedi. Bu nedenle yük AVM'lerin üstüne kaldı. Dövizle kiralama yasağı sadece bu dönemde yapılmadı. 1963'te de yasaklanmıştı. 2001 'de kanunla dövizle kira artışı yasaklanmıştı. Üç ay önce Berlin eyaletinde yabancı parayla kiralarda artışlar beş yıllığına durduruldu. Bu uygulama hem Türkiye'de hem de dünyada var. Burada önemli olan bunun geçici bir önlem olarak kalması. Bu süre zaten iki yıl olarak belirlendi. Önemli olan artık bu sürenin uzatılmaması.

TL’ye dönüşün sektöre ne gibi olumsuz etkileri oldu?

Geçen yıl dolar 6,5 TL idi, bu yıl 5,5 TL. Ama kiralara yüzde 20 zam geldi. Bu perakendeci açısından mantıklı değil. Ayrıca dövizle kira yasağı Türkiye'deki gayrimenkulün değerini düşürüyor. Biz TL kontratımızla Londra'dan kredi bulamayız ama döviz kontratımızla kredi alabiliriz. Şu anda TL ile kontratı olan bir AVM'nin değeri yok gibiyken dövizle kontratı olan AVM'nin kredibilitesi var.

Sorunların çözümü için ilk adımınız ne olacak?

Öncelikle AVM'lerin fonksiyonları yeniden tanımlanmalı. AVM'ler normalde sadece alışveriş yapılan yerlerdi. Alışveriş e-ticarete dönünce bunlar hayalet binalara dönüştü. Bizim bundan ders çıkararak AVM'leri aynı zamanda yaşam merkezleri haline getirmemiz gerekli. Bunun için yeme-içme, kişisel bakım, eğlence gibi alanların sayısı artmalı.

Diğer gündem maddeniz nedir?

İkinci konu AVM'lerin ticari gayrimenkul olmalarıyla ilgili. Bu, Borçlar Kanunu'ndaki kira sözleşmesini ilgilendiriyor. Kira sözleşmeleri bizde genel kira, çatılı işyeri, hasılat ve hayvan kirası olarak adlandırılıyor. Borçlar Kanunu ile havyan kirasının ne alakası var diyebilirsiniz. 1926'da hayvan kiralama çok olduğu için kalmış bir kanun. Bunun atılması gerekli. Borçlar Kanunu'nda kira meselesi yeniden düzenlenmeli. Modern ülkelerin çoğu bunu yaptı. Gayrimenkuller, ticari gayrimenkul ve ticari olmayan gayrimenkul olmak üzere ikiye ayrılmalı ve kurallar belirlenmeli. Bütün perakende dernekleriyle toplanıp herkese uygun adil bir kurallar zincirine dönüştürüp siyasi otoriteye götürmeyi planlıyoruz. "Biz anlaştık, lütfen bu konuları çözün" diyeceğiz.

Ne zaman adım atacaksınız?

Bu yıl içinde yapmak zorundayız. Çünkü Borçlar Kanunu'nda ertelenen hükümler vardı. Bunların zamanı 2020'de geliyor. Bu kurallar ortalığı daha çok karıştırmadan bu konuda adım atmalıyız.

Perakendecilerle temasa geçtiniz mi?

BMD ile komisyonlar kurduk ve çalışmalara başladık. Hukuk komisyonu oluşturduk. Borçlar, Kanunu, tahliye, dövizle kira gibi konuları müzakere ediyoruz. Anlaşacağımızı düşünüyorum.

Diğer önemli bir konu da ortak alan giderleri. Bu konuda bir adım atıldı mı?

Ortak alan giderleri önemli bir konu. Öncelikle ortak alan giderlerinin adı yanlış. Bunun adı işletme-giderleri olmalıydı. Bize Almanya'dan alınırken yanlış tercüme edilmiş. Ben mülk sahibi olarak
burayı korumak zorundayım, ama buradaki kiracı da elektrik, yakıt, güvenlik gibi giderleri ödemek zorunda. Bu konuda en iyi örnek Almanya. Orada ofis katları, caddeler ticari gayrimenkul olarak kabul ediliyor ve ona göre çözümler bulunmuş. Onların yönetmeliklerini inceliyoruz. Önce ortak alan giderlerini, işletme giderleri ve AVM'nin sabit giderleri olarak ayıracağız, işletme giderlerine nelerin girip girmemesi gerektiğini perakendecilerle konuşarak belirleyeceğiz. Perakendeciler bu konuda haklılar. Çünkü belli bir kriter yok. Bir kısım AVM'lerde ortak alan gideri yüzde 20 ise diğerinde yüzde 5. Böyle bir dengesizlik olmaz. Bir ölçü olmalı. Şu anda araştırıyoruz. Her AVM'ye yönetim giderlerini soruyoruz. Bunları toplayıp bir ortalama rakam çıkaracağız.

Perakendecilerin AVM'lerden çıkışı konusunda çözüm öneriniz nedir?

Yurtdışında çıkış söz konusu olduğunda tam tazminat ödersin. Bu, Türkiye koşullarına uymuyor. Bunun için Yargıtay şunu diyor: Kafana göre çıkıp gidersen maksimum altı aylık tazminat ödersin. Biz kademeli bir sistem öneriyoruz. Bir yıl önceden belirtirse hiç tazminatsız, altı ay önce belirtirse üç aylık, 0-3 ay arasında giderse altı aylık tazminat ödesin gibi bir önerimiz var. Yargıtay'ın tazminatını üst tutar kabul edip kadamelendirerek indiriyoruz.