AVM'lerde kira indirimi olacak mı?

Alışveriş merkezlerinde (AVM) mağazası bulunan perakendeciler, döviz kurundaki artış nedeniyle kira sorunu yaşamaya başladı.

Ziyaretçi trafiğindeki azalma, yabancı turist sayısındaki düşüş ve artan maliyetler nedeniyle zor günler geçiren perakende sektörünü, son olarak döviz kurundaki artış vurdu. Kurdaki artışla AVM kiraları yeniden gündeme gelirken, perakende sektörü temsilcileri, AVM'lerden kuru sabitlemelerini, kira indirimi ya da ciro üzerinden kira ödemesi talebinde bulunuyor. 

Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF) Başkan Vekili ve Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sami Kariyo, AA muhabirine yaptığı açıklamada, AVM'lerdeki mağazaların büyük bölümünün dövizle kiralanmasından dolayı kurdaki artışın kira maliyetlerinde ciddi artışlara neden olduğunu vurguladı. 

Sami Kariyo

Kariyo, kiralardaki artışın yarattığı sıkıntıyı gidermek için markaların AVM’ler ile bireysel bazda sürekli temasta olduğunu ifade ederek, "Bazı markalarımızın da cadde mağazalarıyla ilgili olarak mal sahipleriyle görüşüp olumlu geri dönüşler aldıklarını biliyoruz. Kurumsal yatırım gruplarının bünyelerindeki tüm AVM’lerle ilgili olarak genel bir indirim uyguladıklarına dair bir bilgimiz yok. Ancak AVM yatırımcıları veya yönetimleri, genellikle tek tek markaların bireysel ihtiyaçları çerçevesinde önlem almayı tercih ettiklerini ifade ediyorlar." diye konuştu. 

BMD üyelerinin kira ödemesinde kuru sabitleme veya kirayı Türk lirası olarak ödeme talepleri bulunduğunu, bu talepleri sektörel kuruluşlar nezdinde dile getirdiklerini ifade eden Kariyo, taleplerin gerekçelerine ilişkin olarak, şu görüşleri dile getirdi:

"Bu taleplerin gerekçeleri arasında tüketici güvenindeki düşüş, alışveriş merkezleri ve cadde mağazalarındaki ziyaretçi trafiğinin azalması, perakende markalarının gelirlerinin ortalama yaklaşık yüzde 15’ini oluşturan yabancı turist sayısındaki ve gelirindeki düşüş, artan sabit maliyetlerin bilançolarımızda ve özellikle nakit akışımızda bozulmaya neden olması gibi unsurlar yer alıyor. Ayrıca, istihdamla ilgili finansal yükler, devletin bazı alanlarda getirdiği ek vergiler de maliyetlerimizi arttırıyor. Ayrıca, yaşanan olağanüstü gelişmelere bağlı olarak döviz kurları çok kısa bir sürede yüzde 10-15 değer kazandı. Bu ortamda yatırımlara devam edebilmenin etkili bir yolu olmak üzere, maliyetlerimizin özellikle dövize dayalı kısmının yükünü bir parça hafifletebilmek için döviz kurunun sabitlenmesini, kira indirimi veya ciro üzerinden kira ödemeyi AVM'lerden talep ediyoruz."

- "(Kapalıçarşı'da) Bir orta yol bulunup anlaşmaya varılacağını düşünüyorum"

Kapalıçarşı Esnaflar Derneği Başkan Vekili Atilla Saraç da tarihi çarşıda dolara endeksli kira sözleşmelerinde mağduriyetin söz konusu olduğunu belirterek, "Ancak yıl sonundaki sözleşme yenileme döneminde mal sahibi ile kiracılar arasında bir orta yol bulunup anlaşmaya varılacağını düşünüyorum." dedi.

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Yönetim Kurulu Başkanı Hulusi Belgü ise AVM kiralarında döviz artışından çok kira-ciro endeksine baktıklarını ifade ederek, kira-ciro endeksine göre AVM sahiplerinin bazen kira indirimine gidebildiğini söyledi.

Hulusi Belgü

Belgü, “AVM'lerde metrekareye ne kadar kira ödeniyor, metrekarede ne kadar ciro yapılıyor sorusu önemli. İstediğimiz sayıda turist gelmiyor. Turistin gelmesi çok önemli.” ifadelerini kullandı. 

- "Şu aşamada herhangi bir kira indirimi söz konusu değil'

Gayrimenkul ve yatırım danışmanlığı firması JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş, böyle durumlarda sektörün hep kendi iç dayanışmasını sergilediğini ifade ederek, şunları kaydetti: 

“Kendini amorti etmiş alışveriş merkezlerine kıyasla halen ticari borçlarını döviz cinsinden ödeyen alışveriş merkezleri arasında farklılaşmalar gözlemliyoruz. İmkanı olan alışveriş merkezleri bu talepleri gerçekleştirebilirken, her alışveriş merkezinden aynı uygulamayı beklemek çok mümkün değil. Zaten sektör esasta hasılat üzerinden kira ödemeye döndüğü sürece, bir anlamda fiilen de Türk lirası cinsinden kira ödemeye geçilmiş oluyor. Buradaki kredi ilişkileri de TL cinsinden oluştuğu zaman tamamen yabancı para yerine TL ile kiralamaya dönmüş olabileceğiz.” 

Avi Alkaş

Alkaş, AVM’lerde satışları artırmaya yönelik bir çabanın olduğunu vurgulayarak, “Promosyonlarla ve hasılatı artırma yönündeki yaklaşımlarla kiraların asgariden değil, hasılattan ödenebilecek düzeyleri yakalaması konusunda iş birlikleri devam ediyor. Dolayısıyla şu aşamada herhangi bir kira indirimi söz konusu değil. Bunlar daha ziyade kiracılar ile AVM'ler arasındaki birebir görüşmelerle yürütülen konular.” ifadelerini kullandı.

AVM’lerdeki ziyaretçi sayısına da değinen Alkaş, yaz döneminde genel bir azalmanın söz konusu olduğunu, ancak ağustos ayı ile birlikte rakamların daha iyi seyredeceğini düşündüğünü söyledi.  

AA

Haber Dünya Gazetesi'nde şöyle yer aldı

Perakendeciler, AVM'lerden kira indirimi bekliyor Alışveriş merkezlerinde (AVM) mağazası bulunan perakendeciler, döviz kurundaki artış nedeniyle kira sorunu yaşamaya başladı. Ziyaretçi trafiğindeki azalma, yabancı turist sayısındaki düşüş ve artan maliyetler nedeniyle zor günler geçiren perakende sektörünü, son olarak döviz kurundaki artış vurdu.

Kurdaki artışla AVM kiraları yeniden gündeme gelirken, perakende sektörü temsilcileri, AVM'lerden kuru sabitlemelerini, kira indirimi ya da ciro üzerinden kira ödemesi talebinde bulunuyor. 

Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF) Başkan Vekili ve Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sami Kariyo, AVM'lerdeki mağazaların büyük bölümünün dövizle kiralanmasından dolayı kurdaki artışın kira maliyetlerinde ciddi artışlara neden olduğunu vurguladı. 

Kariyo, kiralardaki artışın yarattığı sıkıntıyı gidermek için markaların AVM'ler ile bireysel bazda sürekli temasta olduğumu ve genel bir indirim yapıldığı yönünde bilgileri olmamakla birlikte genellikle tek tek markaların bireysel ihtiyaçları çerçevesinde önlem almanın tercih edildiğini kaydetti. BMD üyelerinin kira ödemesinde kuru sabitleme veya kirayı Türk Lirası olarak ödeme talepleri bulunduğunu, bu talepleri sektörel kuruluşlar nezdinde dile getirdiklerini ifade eden Kariyo, taleplerin gerekçelerine ilişkin olarak, şu görüşleri dile getirdi: "Bu taleplerin gerekçeleri arasında tüketici güveııindeki düşüş, alışveriş merkezleri ve cadde mağazalarındaki ziyaretçi trafiğinin azalması, perakende markalarının gelirlerinin ortalama yaklaşık yüzde 15'ini oluşturan yabancı turist sayısındaki ve gelirindeki düşüş, artan sabit maliyetlerin bilançolarımızda ve özellikle nakit akışımızda bozulmaya neden olması gibi unsurlar yer alıyor. Ayrıca, istihdamla ilgili finansal yükler, devletin bazı alanlarda getirdiği ek vergiler de maliyetlerimizi arttırıyor. Ayrıca, yaşanan olağanüstü gelişmelere bağlı olarak döviz kurları çok kısa bir sürede yüzde 10-15 değer kazandı. Bu ortamda yatırımlara devam edebilmenin etküi bir yolu olmak üzere, maliyetlerimizin özellikle dövize dayalı kısmının yükünü bir parça hafifletebilmek için döviz kurunun sabitlenmesini, kira indirimi veya ciro üzerinden kira ödemeyi AVM'lerden talep ediyoruz." 

Kapalıçarşı Esnaflar Derneği Başkan Vekili Atılla Saraç da tarihi çarşıda dolara endeksli kıra sözleşmelerinde mağduriyetin söz konusu olduğunu belirterek. "Ancak yıl sonundaki sözleşme yenileme döneminde mal sahibi ile kiracılar arasında bir orta yol bulunup anlaşmaya varılacağını düşünüyorum." dedi. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Yönetim Kurulu Başkanı Hulusi Belgu ise AVM kiralarında döviz artışından çok kıra-ciro endeksine baktıklarını ifade ederek, kıra-ciro endeksine göre AVM sahiplerinin bazen kira indirimine gidebildiğini söyledi. 

Gayrimenkul ve yatırım danışmanlığı firması JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş, böyle durumlarda sektörün hep kendi iç dayanışmasını sergilediğini, imkanı olan AVM'ler bu talepleri gerçekleştirirken, her alışveriş merkezinden aynı uygulamayı beklemenin mümkün olmadığını söyledi Alkaş, AVM'lerde satışları artırmaya yönelik bir çabanın olduğunu vurgulayarak, "Promosyonlarla ve hasılatı artırma yönündeki yaklaşımlarla kiraların asgariden değil, hasılattan ödenebilecek düzeyleri yakalaması konusunda iş birlikleri devam ediyor. Dolayısıyla şu aşamada herhangi bir kıra indirimi söz konusu değil. 

Bunlar daha ziyade kiracılar ile AVM'ler arasındaki birebir görüşmelerle yürütülen konular" ifadelerini kullandı. 

Dünya

Haber Ekonomist Dergisi'nde şu şekilde yer aldı ;

Ziyaretçi sayısının azalması, yabancı turist sayısındaki düşüş ve yüksek maliyetler son dönemde perakendecileri iyice zorlamaya başladı. Bu sıkıntılar nedeniyle AVM’lerden kira indirimi talep eden markalar, olumlu yanıt alamayınca bir rapor hazırlamaya karar verdi.

Tüm üyelerinden kira/ciro oranı gibi bilgiler isteyen Birleşmiş Markalar Derneği, anket sonucuna göre bir strateji izleyecek.

Perakende sektörü ile AVM işletmecileri arasındaki kira tartışmaları bitmiyor. Ziyaretçi trafiğindeki azalma, yabancı turist sayısındaki düşüş, artan maliyetler ve döviz kurundaki artış markalarla AVM yönetimleri arasındaki kira tartışmasını tekrar alevlendirdi. 

Kur sabitlemesi, kira indirimi ya da ciro üzerinden kira ödemesi gibi taleplerle AVM'lere giden markalar olumlu yanıt alamayınca Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) çatısı altında rapor hazırlamaya karar verdi. 150 civarındaki üyesine kira/ciro oranlarına ilişkin bir anket gönderen BMD, bugüne kadar 50 civarında perakendeciden yanıt aldı. Anketin tamamlanmasının ardından bir rapor hazırlanarak AVM'lere sunulması planlanıyor. 

CİRO ANLAŞMAZLIĞI VAR 

Birkaç hafta önce (Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği'ne (AYD) mektup yazarak içinde bulundukları durumu anlatan perakendeciler olumlu geri dönüş alamadı. AVM Endeksi rakamlarını dikkate alan yatırımcılar bulundukları durumu anlatan perakendeciler olumlu geri dönüş alamadı. AVM Endeksi rakamlarını dikkate alan yatırımcılar bu endeks yükselişte olduğu için indirime gerek olmadığını düşünüyor. 

Son açıklanan endekse göre Haziran 2016'da cirolar geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 13,5 arttı. Yaptığı açıklamada cironun dolar, Euro ve TÜFE karşısında yükseldiğini söyleyen AYD Başkanı Hulusi Belgü, "Son sekiz yılda AVM'lerde metrekare verimliliği 245 puana yükseldi. Yani yüzde 145 arttı. 2009'dan beri dolar yüzde 73,6, TÜFE yüzde 55,4 ve Euro da yüzde 49,4 arttı. Yani son sekiz yılda cirolar dolar ve Euro'nun üzerinde arttı" diyor. 

KARLILIKLAR GERİLEDİ 

Perakendeciler ise yaptıkları indirimlerle ciroları yüksek tuttuklarını ancak kârlılığın sürekli düştüğünü ifade ediyor. Bu doğrultuda markaların üç önemli talebi var. AVM'lerin kur sabitlemesi veya kira indirimi yapmasını ya da ciro üzerinden kira ödemesi sistemine geçmesini istiyor. 

BMD Başkan Yardımcısı Sinan Öncel, perakendecilerin yaptıkları indirimlerle cirolarını koruduklarını ancak kârlılıkların sürekli gerilediğini söylüyor. Öncel, sözlerine şu şekilde devam ediyor: "AVM'ler cirolar iyi olunca sıkıntı yok gibi görüyor. 

Ancak döviz artışı nedeniyle maliyetlerin artması, turizmin gerilemesi, terör olayları küçük metrekareli mağazaları çok olumsuz etkiliyor. Buna bir çözüm bulmak lazım. Benzer bir tehdit Bağdat Caddesi ile İstiklal Caddesi'nde de vardı. Kiralar çok yüksekti. 2-3 ay iş yapamamak şirketleri olumsuz etkileyince mağazalarını kapatmak zorunda kaldılar. Bu durum AVM'lerde de yaşanabilir. Belirli dönemlerde ciro oranında kira vermek lazım. Minik kur ayarlamaları yapanlar var ama yeterli değil. Şirketlerin maliyet yapısı bozuldu." 

KİRA/CİRO ORANI YÜKSELDİ

Bu süreçte özellikle mağazaları 300 metrekarenin altında olan markalar sıkıntı yaşıyor. AVM'ler LCWaikiki, Koton gibi müşteri çeken büyük metrekareli markalara özel indirimler yaparken, küçük metrekareli markaların kira/ciro oranlan giderek yükseliyor. Kiranın ciroya oranının yüzde 8-10 civarında olması normal kabul edilirken, bu rakam yüzde 1520'lere kadar çıkmaya başladı. Bu durumun sürdürülebilir olmadığını düşünen perakendeciler, AVM'lerle yaptıkları birebir görüşmelerle indirim almaya çalışıyor. 

Bisse Genel Müdürü Hakan Gökçe

Örneğin AVM'lerde 34 mağazası olan Bisse Genel Müdürü Hakan Gökçe, "Bütün AVM'lerle irtibattayız. Bazılarından olumlu geri dönüşler aldık. Bazılarıyla görüşmelerimiz sürüyor. Anlaşma sağlayamadığımız AVM'lerde mağazalarımızı kapatabiliriz" diye konuşuyor. 

Türkiye'deki 107 mağazasının 79'u AVM'lerde olan Süvari de indirim konusunda AVM'lerle görüşmeler yürütüyor. Bazı AVM'lerde olumlu sonuçlar aldıklarını söyleyen Süvari Genel Müdürü Fatih Coşkun, "Duruma göre bazı AVM'lerde sonlandırma görüşmeleri yapabiliriz. AVM'lerden çıkmak kolay değil. Yapılan sözleşmeler gereği ödeme yapmak gerekiyor. Kira/ciro oranı yüzde 18'lerin üzerin çıkıyorsa AVM'ler firmaya tazminatsız çıkabilme hakkı vermeli" diyor. 

Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun

DÖVİZİ SABİTLEYENLER VAR 

Bazı AVM yatırımcıları toplu bir indirim yerine tek tek markaların ihtiyaçlarına göre önlemler alırken, bazıları ise kuru sabitleyerek perakendecilere destek olmaya çalışıyor. Örneğin Torunlar GYO her AVM'ye göre ayrı bir strateji belirliyor. Grup, İstanbul'daki AVM'lerinden Mail Of İstanbul'da doları 2,75 TL'ye sabitlemiş durumda. Bu rakamın bazı AVM'lerde 2.50 olduğunu söyleyen Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, şöyle devam ediyor: "Euro'da ise kuru 3 TL'ye sabitledik. Kur sabitlemesi deyince biz bu konuda hassas davranan bir grubuz. Halka açık bir şirketiz ve faaliyet raporlarımızda da var. Gelirlerin dolarla veya Euro olması lazım ki borçlarımız hedge etsin. TL'ye dönmek mümkün değil, sürdürülebilir değil. Asıl mesele TL'ye dönmek yerine beklenmedik durumlarda anlayışlı olup kur sabitlemeleriyle perakendeciye destek olmaktır." 

Özdilek Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Özdilek,

Özdilek Grubu da kurda yüzde 78 civarında indirim yaptı. Grup, kriz durumları dışında da kira/ciro oranına göre bir strateji belirliyor. Özdilek Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Özdilek, "Perakendecinin kira/ciro oranına dikkat ederek, rakiplerine göre durumuna ve piyasaya bakarak strateji belirliyoruz" diye konuşuyor. 

Jones Lang LaSalle Ülke Başkanı AVİ ALKAŞ 

"Tüm paydaşlarla çözüm üretmeliyiz" 

"Perakendecilerin kârlılıklarının düşmesinin pek çok nedeni var. Elektrik maliyetlerinin yükselmesi, asgari ücretin, gümrük vergilerinin artması, turist sayısının azalması gibi sorunlar söz konusu. Bu noktada konutta olduğu gibi bankacılık sistemini ve tüm paydaşları dahil edeceğimiz çözümler bulunmalı. Geçmişteki gibi alışverişi teşvik edecek kampanyalar yapılmalı. 

Taksit imkanları tekrar gözden geçirilmeli. Şu an sektör olarak bunları konuşuyoruz. Sektörün tüm paydaşlarını gözetecek projeler üzerinde çalışmalıyız."

Ekonomist