AVM'lerde mağaza karması kavramı darbe yiyecek!

Meclis"ten geçen Borçlar Kanunu"nda kiranın devrini düzenleyen 328"inci madde AVM"den ofise, otelden lojistik merkezlerine kadar ticari gayrimenkul yatırımcılarını telaşlandırdı. Revizyon için sektörün önünde 18 aylık bir süre bulunurken yasa bu haliyle uygulamaya girerse AVM"lerin konseptinin üzerine kurulduğu ve hayati önem taşıyan ˜mağaza karması" kavramı darbe yiyecek. Bir AVM"ye hazır giyimci olarak alınan kiracı, köfteciye döndüğünde yatırımcının elinden birşey gelmeyecek

Meclis"ten Borçlar Kanunu jet hızıyla geçti ama alışveriş merkezi yatırımcılarını hazır giyim ya da elektronik mağazası olarak kiraladığı yer bir gün köfteciye dönerse ne yaparım korkusu sardı. Borçlar Kanunu"nun kiranın devrini düzenleyen 328"inci maddesinde yer alan, œKiralanan mülkün devrinde kiralayanın yazılı rızası aranmaktadır. Kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz hükmü alışveriş merkezi yatırımcılarından otellere, ofislerden lojistik merkezlerine kadar tüm ticari gayrimenkul yatırımcılarının korkulu rüyası oldu. Kira artışına sınırlama getirmesi gibi maddeleri nedeniyle de ticari gayrimenkul yatırımcılarını uzun süredir huzursuz eden kanunun yürürlüğe girmeden önce revizyon için 18 aylık bir süresi bulunurken, yasayla ilgili herhangi bir değişiklik yapılmazsa özellikle alışveriş merkezlerinde örneğin birbirlerine önce hazır giyimde komşu olan markalar herhangi bir kiracının işlerinin bozulması nedeniyle bir anda fast foodçuyla, kahve zinciriyle, kuru temizlemeci ya da dekorasyon mağazası gibi farklı bir iş koluyla komşu olmak zorunda kalabilecek.

Konsept bozulur

Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hakan Kodal, Borçlar Kanunu"nun TBMM Genel Kurulu"ndan çıkmış olduğu haliyle yürürlüğe girmesi halinde ticari gayrimenkul, Alışveriş Merkezi (AVM) yatırımları ve GYO"lar gibi gayrimenkule dayalı sermaye piyasalarının çok ciddi boyutta zarar göreceğine dikkat çekerek, œKanunun kiracılara tanıdığı bu hak AVM"lerin hayatiyeti için çok önemli olan marka karmasını bozar. AVM"ler gibi bütün ticari gayrimenkul yatırımları da olumsuz yönde etkilenir uyarısı yaptı. AVM yatırımına karar verilmesi esnasında AVM"nin kiracılarıyla oluşturulacak konsepti yani mağaza karmasını da değerlendirdiğini aktaran Kodal, œYatırımcılar tarafından kiracılar AVM"nin konseptine göre belirlenmiş olan tema dikkate alınarak özenle belirleniyor. Ancak, Kanun Tasarısı"nın ilgili maddesi incelendiğinde, sözleşmede aksi yazsa bile kiracının, kira ilişkisini başkasına devredebileceği ve işyeri kiralarında kiralayanın haklı sebep olmadıkça bu izni vermekten kaçınamayacağına dair hüküm getirilmiştir. Bu sadece AVM"ler için değil ofis kiralama için de aynı şekilde geçerli olacaktır uyarısında bulundu.

Yatırımlar durabili

Sektörde bugüne kadar 35 milyar dolarlık AVM yatırımı gerçekleştirildiğini hatırlatan Kodal, 10 milyar dolarlık yatırımın da bir kısmının başladığını bir kısmının da planlama aşamasında olduğunu vurguladı. Hakan Kodal, şunları söyledi: œTürkiye çapında, ofis, cadde mağazaları, lojistik merkezler, oteller gibi ticari gayrimenkuller düşünüldüğünde çok büyük bir piyasayı ilgilendiren bu kanunun ilgili maddeleri değişmediği takdirde yatırımların yavaşlayacağını hatta duracağını bile söyleyebiliriz.

AVM"ler alt geçit değil ki mağaza karması kavramı zedelenir

Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, yasada ilgili maddede herhangi bir değişiklik olmazsa alışveriş merkezlerinin varolma nedeninin ortadan kalkacağına ve caddelerden ya da geleneksel pazardan ayrıştıran taraflarının yok olacağına dikkat çekerek, œAVM"ler belediye çarşısı ya da alt geçit değil ki. Yasanın bu şekilde uygulamaya geçmesi AVM"lerin hayatiyetini etkiler ve geleneksel pazarlardan sektörü ayrıştıran ˜mağaza karması"nı zedeler dedi. AVM"lerin hayata geçirilirken sektör, kategori ve marka bazında bir karma yapıldığını ve merkezin yaşamını en sağlıklı şekilde sürdürmesi ve en yüksek verimi alması, müşteriyi de memnun etmesi için bir konsept oluşturulduğunu vurgulayan Alkaş, œBurada komşuluk faktörü önemli bir unsur. AVM"nin başarılı olması için en uyumlu, birbirleriyle sinerji yaratabilecek komşuların biraraya getirilmesi gereklidir. Bunu yaptıktan sonra yasanın şu anki hali düşünüldüğünde bu tamamen ortadan kalkabilir diye konuştu.

Kiralama sinerjiye göre

Ticarette doğru komşuların önemini Kapalıçarşı örneğiyle açıklayan Avi Alkaş, şunları söyledi: œKapalıçarşı"da geçmişten gelen bir gelenek vardır: Sabah vakti kendi satış yapmış bir dükkan sahibi eğer komşusu siftah yapmamışsa müşterisini ona yollar. Bu topyekün birlikte yaşam geleneğidir. Bunu bozacak bir düzenleme sektöre zarar verir.

AVM"lerin kurgularken belli sayıda mağaza ve kategoriyle sınırlamak zorunda olduklarını hatırlatan Alkaş, şöyle devam etti: œÖrneğin bir AVM"ye 10 kuyumcu yer için müracaat ettiğinde biz bu sayıyı sundukları ürün portföyü ve AVM"nin bulunduğu bölgenin ihtiyaçlarına uygun olarak düşürüyoruz ve birbiriyle sinerji yaratabilecek markaları biraraya getiriyoruz. Burada en çok parayı veren yeri kiralar değil birbiriyle sinerji yaratabilene öncelik tanınıyor. Hal böyle iken, yeni kanun maddesiyle daha önce AVM"den yer kiralayamamış ya da yer verilmemiş, sinerjiyi bozacak kiracılar merkeze girebilecek.

KANUN MADDESİ NE DİYOR

* Tasarının 328. maddesinin I"inci fıkrasının ilk cümlesinde devir için kiralayanın yazılı rızası aranırken, ikinci cümlede œKiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz hükmüne yer verilmiş. Bu hüküm, ticari işletmenin devrini kolaylaştırması bakımından olumlu olarak karşılanırken hali hazırda iş değişikliği ya da başka bir sebeple ticari işletmesini devretmek isteyen bir kiracı, kiralayanın izni olmadan devri gerçekleştiremiyor.
Vatan/Hale TÜZÜN