AVM'lerde ortak alan giderleri TL cinsinden olacak!

Perakende yasasında büyük uzlaşma sağlandı Perakendeciler ve AVM yatırımcıları, perakende yasasına ilişkin ortak metinde anlaşma sağladılar. Tarafların uzun ve yorucu toplantıların ardından oluşturdukları anlaşmanın ayrıntıları ilk kez Ekonomistle yayınlanıyor. Varılan anlaşmaya göre AVM'lerde ortak alan giderleri artık TL cinsinden olacak. Ayrıca ortak alanlara ilişkin bütçe, bağımsız denetçilerin denetimine tabi tutulacak. 

Alışveriş merkezi yatırımcıları ve perakendeciler, Gümrük ve Ticaret Bakanlığının hazırlamakta olduğu 'Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun'a ilişkin uzlaşmaya vardı. Bakanlığın görüşlerini beklediği taraflar, uzun süreli üst üste toplantıların ardından ortak bir metin etrafında birleştiler. 

Sektör, 100 milyar dolarlık ciroyu, 60 bin mağazayı temsil eden Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF) çatısı altında yapılan görüşmelerle uzlaşmayı sağladı. Şimdi ortak alan giderleri dışında ruhsatlandırmadan outlet denetimine kadar pek çok konuyu içeren yönetmelikle ilgili rapor Gümrük ve Ticaret Bakanlığı'na sunulacak. Bu noktada şunu belirtmekte yarar var. Söz konusu uzlaşma metni perakendecilerin ortak zeminde buluştukları bir niyet metni. Son karar, gelen görüş ve önerileri değerlendirecek olan bakanlığa ait. Yeni yasa görüşlerin alınmasından sonra bakanlık tarafından oluşturulacak. 

KATSAYI TEKLİFİ

Sektörün en tartışmalı konusu olan ortak kullanım alam giderlerinin TL üzerinden olması konusunda uzlaşan sektör, bakanlığa sunduğu taslakta, ödeme modelinden bütçenin denetlenmesine kadar pek çok farklı konuda öneri getiriyor. Yönetmelik, giderlerin perakende işletmelerinin kiraladıkları alanların alışveriş merkezinin satış alanına oranına göre paylaştırılmasını içeriyordu. Satış alanı kriterinin haksız olacağını savunan sektör temsilcileri, katsayı modelini getirmek istiyor. Katsayı, Avrupa Birliği uygulamalarında olan, kategori ve metrekare büyüklüğüne göre şirketlerin metrekaresine göre bir katsayısı belirlenmesini hedefliyor. 

TAMPF Yönetim Kumlu Üyesi ve Koçtaş Genel Müdürü Alp Önder Özpamukçu, metrekare bazında paylaşımın sisteme uygun olmadığını söylüyor. Özpamukçu, "Giderlerin metrekare bazında paylaştırılması haksızlığa yol açabilir. Zira 10 bin metrekare mağazada, beş vitrini olan bir şirketle, 50 metrekarelik iki vitrini olan bir işletmenin durumu farklı. Metrekare üzerinden ödeme yapılması büyük metrekareli bir işletme için dezavantaj yaratacaktır. Avrupa'daki katsayı modeli çok uygulanabilir geldi" diyor. Sektör, ortak alan giderinin mağazaların metrekaresine göre yüzde 0,3 ve yüzde 1,55 aralığında katsayıyla ödenmesini teklif ediyor. 

BAĞIMSIZ DENETİM 

Ortak alan giderleriyle ilgili diğer önemli konu ise ortak gider yıllık bütçesinin Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından onaylı olan bağımsız denetim şirketi tarafından denetlenecek olması. Aynca alışveriş merkezi yönetimi tarafından yıllık bütçe çerçevesinde talep edilen ortak giderler bütçesi ve fiili harcamalar, perakende işletmelere üç aylık dönemlerde düzenli ve yazılı olarak bildirilecek. Bu bildirimde harcama dökümleri ve her bir perakende işletmeye ait katılım payı hesaplamaları açıkça gösterilecek. Bildirimin usulüne uygun yapıldığına dair ispat yükümlülüğü alışveriş merkezi yönetimine ait olacak. Perakende işletmelerin yıllık bütçeye ve fiili harcamalara ilişkin itiraz ve her türlü yasal hakkı ise saklı kalacak. 

Ortak kullanım alanına ilişkin giderlerle ilgili işletmelerden tahsil edilen tutarların kazanç konusu yapılamayacağı ve kâr elde edilemeyeceği konusu da perakendecilerin önerilerinden biri. Tutarların avans olarak tahsil edildiğine dikkat çeken perakendeciler, bu paradan kâr edilmemesi gerektiğini ifade ediyor. 

BÜTÇEYE MÜDAHALE OLMAYACAK 

Sağlanan uzlaşma sektörde çok olumlu karşılanıyor. Şeffaflık içeren yeni uygulamaların perakendecinin AVM'ye katkısını artıracağını söyleyen Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı Sami Kariyo, "Bütün bunlar perakende sektörü için çok önemli kazanımlar. Burada en önemli konulardan biri de sektörün sorunlarını kendi içinde çözme yeteneğini göstermesi oldu" diyor. 

Ortak alan giderleriyle ilgili tartışmalarda perakendecilerin de taviz verdiği noktalar oldu. Perakendeciler bütçenin hazırlanma sürecine müdahil olmak istedi. Ancak bunun AVM'yi yönetilemez hale getirebileceği tartışmaları üzerine, perakendeciler bu taleplerinden vazgeçti. 

İTİRAZ EDİLEN NOKTALAR 

Sektör temsilcileri, ortak alan giderlerinin dışında, yönetmelikle ilgili olarak indirimli satışlardan ruhsata kadar pek çok konuda görüş bildirdi. 23 maddelik yönetmeliğin yaklaşık 10 maddesiyle ilgili önerilerde bulunan sektörün itiraz ettiği konulardan biri, outlet AVM'lerle ilgili düzenleme oldu. Perakende işletmelerin outlet tabelası alabilmesi için mağazalarda satılan ürünlerin en az yüzde 70'inin bu tanımda belirtilen nitelikte olmasını öngören taslak, bu kıstasa uygunluğun denetimini AVM'lere bıraktı. AVM ve kiracıları karşı karşıya getirebilecek bu maddenin de değiştirilmesini isteyen sektör temsilcileri, denetimi devletin yapmasını talep ediyor. 

Yönetmelik kapsamında AVM'lerde ambulans ve doktor bulundurma zorunluluğu, 25 bin metrekare büyüklüğündeki AVM'lere getirildi. AVM'nin doktoru direkt istihdam etmesi gerekiyor. Buna itiraz eden AVM'ler, bu hizmetlerin dışarıdan çeşidi sağlık kurumlarından alınabilmesine izin verilmesini istiyor. Taslak, AVM'ler ve mağazaların aldığı ruhsatları yerel belediyelerden büyükşehir belediyelerine bağlıyor. Aynca işletme ruhsatı AVM'leri de kapsayacak şekilde ele alınıyor. Mevcut dununda yalnız mağazaların işletme ruhsatı aldığını, AVM'lerin ise yapı ruhsatı ve iskân aldığını ifade eden AVM temsilcileri, bu durumun düzeltilmesini istiyor. Yönetmelikteki ifade değiştirilmezse, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren açılacak AVM'lerin de işletme ruhsatı alması gerekecek. 

ESNAF PROBLEMİ 

Yeni yönetmelikte AVM'lere esnaf ve sanatkan bünyesinde bulundurma zorunluluğu geliyor. Yapılan düzenlemede alışveriş merkezi performansını doğrudan etkileyen kiralama stratejilerinin olmaza olmazı olan 'mağaza karması' veya 'ürün karması' hususlarının gözetilmediğini düşünen AVM yatırımcıları, bu maddeye "Alışveriş merkezinin mağaza ve ürün karmasına ilişkin tercih hakları ile diğer kira sözleşmeleri ile taahhüt ettikleri yükümlülüklere ilişkin çekinceleri saklıdır" ibaresinin eklenmesini istiyor. 

Diğer yandan alışveriş merkezlerinin cazibe merkezi haline gelmesinde son derece etkili olan kategori mağazaları ile yapılan sözleşmelerde benzer ürünler konusunda yapılmış anlaşmalar bulunduğuna dikkat çeken AVM yatırımcıları, kasap dükkanı, balıkçılık gibi faaliyetlerin AVM'ler açısından uygun olmayacağını ifade ediyor. 

Yönetmelikte yer alan sekizinci madde de tartışmalı konulardan biri. Maddeye göre alışveriş merkezi içindeki perakende işletmeler, ortak kullanım alanlarında satış ve/veya teşhir amaçlı faaliyetlerde bulunamayacak. Bu maddenin dönemsel satışlar ile stand veya kiosk türü satış mahallerini tümden yasakladığına dikkat çeken yetkililer, ayrıca bir yönüyle esnafı korumaya çalışan 6585 sayılı kanunun koruduğu çıkarları da zedelediğini ifade ediyor. 

Ekonomist