Barınma krizi büyüyor! Konuta erişebilirlik sorunu 2025 yılında daha da artacak!

Toplumun önemli bir kısmı açısından konuta erişilebilirlik sorununun 2025 yılında daha da ön plana çıkacağı beliriliyor. İşte Dünya gazetesi yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen’in konu ile ilgili o yazısı…

Konuta erişilebilirlik sorununa ilişkin ilk yazımı 14 Nisan 2023’te yazmış­tım. O gün bugündür farklı zaman dilimlerin­de ama özellikle son dönemlerde köşemde çokça bu konuyu tartışmaya gayret ettim. Pek çok kişi de bu konu hakkında görüş bildirdi, değerlendir­meler yaptı ve öneri sundu…
Sorun hakkında bugün ve öngörülebilir ge­lecekte şunları biliyoruz veya tahmin edebili­yoruz:

1- Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi verilerine bak­tığımızzaman fiyat artış hızı iyice yavaşladı, muhtemelen yılsonuna kadar da bu biçimde gi­decek.

2-Enflasyonun seyri dikkate alındığı zaman reel getiri negatifte oluşmaya bir süre daha de­vam edecek.

3- Analist raporlarına ve piyasa tahminlerine bakıldığında 2025 yılının ilk çeyrek dönemde TC­MB faiz azaltım sürecine başlayacak.

4-Azalan faiz ortamı, konut kredi faizlerine de yansıyacak (ki aslında, konut kredi faiz oranları yüksek seyrine rağmen hala cazip) ve oranlarda bir miktar daha düşüş yaşanacak.

5-2025 yılı ile beraber azalan faiz ortamının, spe­külatif etki de dikkate alındığı zaman fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir etki yapması kaçınıl­maz.

6-Yapı ruhsatlarının seyrine de baktığımız zaman bu senenin ilk altı ayında konutlar için alınan ya­pı ruhsatı sayısı tüm dünyayı etki altına alan pandemi döneminden sonraki en düşük altı aylık dönemi karşımıza getirmiş durumda. Bu nedenle piyasaya yeni ürün girme­si zor görünüyor. Artış gösteren  inşaat maliyetlerini de dikkate aldığımız zaman bu daha da zor hale gelecek. Bunun önce yeni yapılacak olan konutlarda, deva­mında da mevcut konutların fiyatları üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturması kaçınılmaz bir gerçek. Hatta, bunun 2025’te ilave bir enf­lasyonist baskı da oluşturması muhtemel.

7-Mevcut durumda ortalama konut kredi ba­kiyesi 1,5 milyon Türk Lirası düzeyinde; ortalama konut fiyatı olan 3 milyon Türk Lirası ile kıyaslandığı zaman kredi kullanımları değerin yüzde 50’si civa­rında oluşuyor. Aylık taksitler ise 10 yıllık kre­di için bankalara göre farklılık göstermekle bir­likte 45-50 bin Türk Lirası düzeyinde. 2025’te de BDDK’nın Ağustos 2023 tarihindeki kısıtlayıcı düzenlemesinin süreceği, bu nedenle kredi/değer oranının değişmeyeceğini ve fakat konut fiyatlarının artacağını düşünürsek, aylık taksitlerin 65-70 bin Türk Lirası bandına yükselmesi söz konusu olabilir.

8-Türkiye İstatistik Kurumu konut satış istatistikleri bizim son 21 ayın en yüksek adetsel satışına ulaştığımızı gösteriyor. Özellikle piyasa elinde nakiti olanlar için alım imkanı sunuyor. Gelecek dönemde mevduat faizinin azalan getirisi ile karşı karşı­ya kalmak istemeyen yatırımcılar için mevcut fiyatlar hala cazip durumda.

9-Türkiye İstatistik Kurumu gelir dağılımı istatistiklerine baktığı­mız zaman, nüfusun yüzde 20’lik bölümü toplam gelirin yüzde 50’sini (yüzde 48,7) paylaşır du­rumda. Yani, yaklaşık olarak 16 milyon kişi (ki hatırı sayılır bir nüfus büyüklüğüdür bu) 500 milyar dolarlık bir gelirin paydaşı konumunda. Bu nedenle nakit bazlı kim alabiliyor sorusunun ce­vabını burada aramak gerekiyor.

10-Ortalama kiraların gelmiş olduğu düzey belli aslında. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası ödeme sistemleri istatis­tikleri bize konut kirası için yapılan ortalama ödeme miktarının 16 bin Türk Lirası düzeyinde oldu­ğunu gösteriyor. Kira artışlarını sınırlayan yüzde 25 oranındaki düzenlemenin artık uygulan­madığını ve yeni yılla birlikte kira oranlarının enflasyon gerçekleşmeleri oranında artacağı­nı dikkate aldığımız zaman kiracı olarak devam et­mekte zorlaşıyor.

11- Kentsel dönüşüm bu sorunun bir par­çası aslında; orada da istenilen ivmelen­meyi de bir türlü sağlayamadık.

2025 YILINDA DAHA DA ÖN PLANA ÇIKACAK

Tüm hepimizin mutlak bir barınma ihtiyacı ol­duğunu dikkate alırsak, toplumun önemli bir bölümü açısından konuta erişilebilirlik sorunu, 2025’te daha da ön plana çıkacak. Erişi­lebilirlik sorunun nasıl seyredebileceğine iliş­kin madde madde süreci aktarmaya gayret et­tim.

Çözüm anlamında GYODER, KONUTDER, GİSP, GAPAS gibi sektörün önemli sivil toplum kuruluşlarının ‘Kamu Özel Sektör İşbirliği İle Erişilebilir Kiralık Konut Modeli, Konut Edin­dirme Sistemi, Konuta Erişimde Kullanım Hak­kı Satışı Yöntemi’ gibi önerileri vardı. Gay­rimenkul sertifikası zaten vardı fakat sermaye piyasası mevzuatındaki yeniliklerle berabersü­reci kolaylaştırmak için ‘Proje Gayrimenkul Ya­tırım Fonu’ gibi düzenlemelere kavuştuk.
Sek­tördeki  kuruluşlar ‘Arsaya İştirak Yoluyla Konut Edinme Modeli, Mülkiyet Paylaşımlı Ko­nut Sahipliği’ gibi uygulamaları da gündemine aldı. Dünyada yaşanan bu sorun, ülkelerdeki çözüm önerilerini ve bizdeki geçmiş dönem denemele­rini ben yazmaya gayret ettim. Ne yazık ki bütün­cül bir çözüm üretemedik ve üretmemek konu­sunda da direniyoruz. Umarım yaşanan bu sorunun ciddi­yetini anlarız; konu hakkında fikir, proje, rapor, çalışma üretenleri tek masa etrafında buluştu­rur ve eyleme geçeriz.

Türkiye'nin en zengin şehirleri belli oldu! 

Milli Emlak,  Ankara  Çankaya ve  İzmir  Karşıyaka’da taksitle lojman satıyor!

Kira bedelleri emeklileri çileden çıkarttı: Barınamıyoruz, haberiniz var mı?