Basın Ekspres Yolu'na talep patladı...

Birçok otel yatırımcısının arsa aradığı bölgede gayrimenkul fiyatları fırladı. Arsaların m2 fiyatı bin 500 dolara kadar çıkıyor. Dükkanların kiralık fiyatı ise 6-7 bin YTL civarında.

Bir zamanlar varoş semti olarak adlandırılan İkitelli, İstanbul'un en hızlı gelişen bölgelerden biri. Son dönemlerde adeta kabuk değiştiren bölgede sosyal konut projeleriyle birlikte lüks konutlar yükseliyor. Medya kuruluşları ve tekstilin yanı sıra lojistik, otomotiv ve perakende gibi birçok sektörlerden şirketler ve üretime dayalı büyük işletmeler konumlanıyor.

Remax Odak Halkalı-İkitelli Ofisi'nden Broker Seçkin Tıraş, bölgede yaşan değişimin İkitelli OSB(Organize Sanayi Bölgesi)'nin hızla dolması Basın Ekspres Yolu'nun prestijli bir ticari alan haline gelmesinden kaynaklandığını belirtiyor.

Tıraş, "İkitelli OSB'deki doluluk oranı son üç-dört yıldır yüzde 90'lara ulaştı. OSB'nin dolması, çevresinde konut ve hizmet için yeni bir yapılanma ihtiyacı doğdu. Eskiden sosyal nitelikte konutlar yapılırken üretime dayalı büyük işletmeler, medya kuruluşları ve hizmet sektöründen şirketler geldikçe lüks konut ihtiyacı arttı. Lüks konutların yapılması ve Basın Ekspres Yolu gibi ticari prestij alanının olması bölgede sosyal statü değişikliği getirdi" diyor.

Emlak fiyatları yüzde 100 arttı...

WEC Suat Emlak'ın sahibi Suat Yurdakon, son üç yıldır emlak fiyatlarının yüzde 100 arttığını söylüyor. Yurdakon Karaköy, Eminönü, Güngören ve Lale civarındaki işletmelerin OSB'ye yönlendirilmesi ve önümüzdeki yıl metronun bölgeden geçeceği beklentisinin de fiyat artışında etkili olduğu anlatıyor. 2006'nın ilk çeyreğine kadar emlak fiyatlarında hızlı bir yükseliş olduğunu belirten Seçkin Tıraş ise, mayıs ayında yaşanan dalgalanmadan bu yana emlak fiyatlarında yüzde 25-30'luk bir gevşe olduğundan söz ediyor. Tıraş'ın söylediğine göre durgunluktan arsa fiyatları ise etkilenmemiş. "Bölgenin orta ve uzun vadede geleceği iyi gözüktüğü için arsaya talep çok. Arz ise yetersiz" diyor.

Basın Ekspres Yolu'nun yıldızı parlıyor...

Yatırımcıların yeni yeni keşfettiği Basın Ekspres Yolu'na ise yoğun bir talep var. Bölge, ciddi bir çekim merkezi haline gelmiş durumda. Tekstil fabrikalarının hızla kapandığı ve eski binaların yıkıldığı bölge, showroom, outlet center ve holding merkezi olma yolunda ilerliyor. Medya kuruluşlarının bulunduğu bölgede, tekstil otomotiv sektöründen firmalar showroom açıyor, genel merkezi yer alan holdinglerin sayısı artıyor. TNT, DHL gibi lojistik ve kuyum firmaları bölgede bulunuyor.

Bölge bir yandan da oteller merkezi olma yolunda ilerliyor. Bölgede hizmete girmeye hazırlanan Holiday Inn'in yanı sıra İstoç Scooter çeşitli yatırımcıların yaptığı 4-5 otel proje var. Seçkin Tıraş, bölgenin cazibe merkezi olmasını, havaalanı ve Halkalı Gümrüğü'ne çok yakın konumda bulunması ve E-5, E-6 gibi otoyollardan dolayı ulaşım kolaylığı olmasına bağlıyor.

Suat Yordam ise, Yordam, otel yatırımı yapmak isteyen birçok yatırımcının otobanı gören en az 5-6 dönüm yer aradıklarından söz ediyor. Satış mağazası açmak isteyen birçok tekstil firması da satılık ve kiralık mağaza arıyor. Bölgede boş arsanın kalmadığı söyleyen Seçkin Tıraş, özellikle büyük arsa bulmanın çok zor olduğunu satıcı olmadığı için arzın yetersiz olduğunu dile getiriyor.

Edip İplik'in fabrikasının üzerinde bulunduğu arsaya ortak olan Hollandalı Corio ise buraya dev bir alışveriş merkezi yapmaya hazırlanıyor. Talebin etkisiyle Basın Ekspres Yolu'nda emlak fiyatları da fırlamış durumda. Basın Ekspres Yolu üzerindeki arsaların m2 fiyatı bin-bin 500 dolar civarında. Dükkanların kiralık fiyatı ise 6-7 bin YTL arasında.

Dükkanların m2 satılık fiyatı 2 bin YTL

Civar bölgelerdeki imalathane ve işletmelerin taşınmasıyla hızla prim yapan yerlerden biri de İkitelli OSB. Burada, dükkanların m2 satılık fiyatı 2-2 bin 500 YTL civarında. Örneğin buralarda 100 m2 büyüklükteki bir işyerinin kiralık fiyatı bin - bin 500 YTL civarında. Yordam'ın söylediğine göre satılık fiyatları şu an çok yüksek olduğu için genelde kiralıklara rağbet var. Suat Yurdakon, fiyatların aşırı derecede yükselmesi nedeniyle İkitelli OSB'deki birçok işletme sahibinin Hadımköy'e yöneldiğini belirtiyor. Yurdakon'un söylediğine göre OSB içinde Hadımköy'e yüzde 10-15 civarında kayış olmuş.

TOKİ arsa kapatıyor

Bölgede birçok konut projesi bulunan ve yenilerine hazırlanan TOKİ'nin TOKİ'nin bölgedeki arsaların büyük bir kısmını, özellikle de batı kısmındakileri kapattığı söyleniyor. Kayabaşlar ve Şamlar Köyü ve bölgeye sınır olan Altınşehir'in büyük bir kısmını istimlak eden TOKİ, burada konut projesine başlayacak. Bu durumun fiyatları artıracağı belirtiliyor.

400 bin YTL'ye daire

İkitelli'de 1+1 tipteki stüdyo dairelerini satılık fiyatı 65 bin YTL'den başlıyor. Avrupa Konutları ve Soyak Olimpia Kent gibi sitelerdeki satılık daire fiyatları ise 400 bin YTL'ye çıkıyor. Kiralık fiyatları ise 400 YTL'den başlayıp yeni yapılan sitelerde 2 bin YTL'ye kadar çıkıyor. Villalarda ise 550 binden 1 milyon 200 bin YTL'ye kadar giden geniş bir fiyat aralığı var. Seçkin Tıraş, "Şu an piyasa ikilem içerisinde. Bu rakamlara direnenler var. Bu rakamlarda talep çok zayıf. Bunlar arz tarafındaki etiket rakamları. Bu rakamlarda yüzde 30 gevşemeyle bir alıcı piyasası var" diyor.

M2'si 4 YTL'ye arsa...

İkitelli'nin Kayabaşı ve Şamlar köylerinde küçük parseldeki arsaların m2 fiyatı ise 4-5 YTL'den başlıyor. Buralarda genelde tarla vasfında araziler bulunuyor. Tıraş, İkitelli'ye çok yakın olan köylere özellikle depolama ve üretim alanı için yatırım yapıldığını söylüyor. Buradaki arsaların ikinci ve üçüncü el değiştirdiğini söyleyen Tıraş, çok fazla boş arsa bulunmamakla birlikte uzun vadeli yatırım düşünenler için buradan arsa alın alınabileceğini söylüyor.

Sanayi arsası yüzde 100 prim yapıyor

Yatırımcılara sanayi arsası almaların öneren Yordam, "Yüzde 100 prim yapma şansı var. Basın Ekspres Yolu ve İkitelli OSB etrafındaki arsaları satın alabilirler" diyor. Boş sanayi arsaları ise Yordam'ın söylediğine göre İkitelli OSB'nin yanında bulunan büyük fabrikaların bulunduğu Ardiyeciler Kooperatif'in olduğu alan üzerinde bulunuyor. Tapuları yeni çıkan Ardiyeciler Kooperatif'ndeki arsalar imarlı konumda bulunuyor. Büyük ölçekli boş arsalar yer aldığı bölgede arsaların m2'si 800 dolar civarında.

İşyeri satın alın

ASD Emlak'tan Korhan Sezek ise, "Bölgede sürekli konut projesi yapılıyor ama çok fazla işyeri yok. Yeni sanayi sitesi yapılmıyor artık. Piyasada şu an durgun olduğu için işyerine yatırım yapmanın tam vakti. İkitelli OSB içindeki herhangi bir sanayi sitesinden dükkan alınabilir" diyor.

Asıl fırsat büyük yatırımcı için

Seçkin Tıraş ise, daha çok kurumsal yatırımcılar için bölgede fırsat olduğunu dile getiriyor. "Bireysel yatırımcıların artık bu saatten sonra uygun fiyata, düzgün bir arsa bulup yatırım yapmaları çok zor. Konutta da son üç-dört yılda önemli bir arz oluştu. Piyasa bunu hazmetmeye çalışıyor. Daha çok büyük ve kurumsal yatırımcılar için bu imkan var. Ticari gayrimenkul ya da konut için büyük arsalar satın alıp proje üretip kazanmaları mümkün" diyor.