Bilinçli Bina Yöneticisi kavramının kriterleri belirlenmeli!

“Bilinçli Bina Yöneticisi” kavramının kriterlerinin belirlenerek bir standarda oturtulması gerektiğinin altını çizen İsmail Kibici, Avrupa ülkelerinde uygulanan bina yöneticilerine yönelik sertifika programlarının, ülkemizde de zorunlu olmasını önerdi.

Asansör İşletme, Bakım ve Periyodik Kontrol Yönetmeliği’ne göre, asansörün güvenli hale getirilmesini sağlamak, bina sorumlusunun yükümlülüğü altında. Bina sorumlusu aynı zamanda güvensiz olarak tanımlanan asansörün çalıştırılmasından doğabilecek can ve mal kaybından da sorumlu tutuluyor. Yeni yönetmelik, muayene yaptırmayan bina sorumlularına cezai müeyyideler getiriyor. Aylık periyodik bakımı ve yıllık periyodik muayenesi yaptırılmayan bir asansörde kaza olması halinde, yasal olarak ilk sorumluluk da bina sorumlularına ait. 

Biz de Modernizasyon dosyamızda, asansör güvenliğinde bu denli sorumluluk yüklenen bina yöneticilerinin konuya ilişkin düşüncelerine yer vermek istedik. Sorularımızı, 2011 yılında kurulan Entegre Bina Tesis ve Enerji Yönetim Derneği’nin (BİTED) Kurucu Başkanı İsmail Kibici’ye yönelttik.

Asansörde modernizasyon ve yıllık bakım uygulamaları hakkında bina yöneticileri / sorumluları veya bina malikleri yeterince bilinçli midir?

Bina sorumlusu, asansörün yönetmelik kurallarına uygun olarak güvenli bir şekilde çalışmasını sağlamak amacı ile düzenli olarak bakımını ve onarımının takibini yapmalıdır. Kullanıcılarının can ve mal güvenliğinin tam olarak sağlanması amacı ile gerek kullanım hatalarından, gerekse harici müdahalelerden meydana gelebilecek olan tehlikelerin önlenmesi için yapının bağlı bulunduğu ilgili idari birimlerle iletişim halinde olmalıdır. Can ve mal güvenliğimizi bir anlamda emanet ettiğimiz Bina Sorumlularının, tüm uygulamalar konusunda bilinçli olduğu varsayılır. Burada dikkat edilmesi gereken husus “Bilinçli Bina Yöneticisi” kavramının kriterlerinin belirlenmesi ve bir standarda oturtulması gerektiğidir. Konuyla ilgili yasal mevzuatlar, hukuki sorumluluklar, yaptırımlar hakkında geniş bilgiye sahip olmalıdır ve gelişip değişen yeniliklerin takibini yapabilmelidir. Avrupa ülkelerinde uygulanan Bina Yöneticileri/Sorumlularına yönelik sertifika programlarının ülkemizde de uygulanıp yaygınlaştırılması ve zorunluluk haline getirilmesi, sorumluların bilgi donanımını arttıracaktır.  

Bina yöneticileri/ sorumluları veya bina maliklerinin asansör kontrol ve bakım işlemlerine yaklaşımı nedir? 

Son yıllarda hızla artış gösteren asansör kazaları sonucunda asansörlerle ilgili yönetmelikler ve uygulamalar konusunda toplum bilinci artmış olsa da, halen asansörlerin öneminin farkında olmayan bir kesim maalesef ki mevcut. Uzun süredir çalışan ve artık modernizasyon gerektiren asansörler için yöneticiler tarafından yapılan teklif çalışmalarında, bazı yöneticiler asansörün bakım ve servis hizmetlerini yapacak firmada, nitelikli servis kriterleri aramak yerine daha çok ucuz maliyetli teklifleri benimsiyorlar. Oysa bakım ve modernizasyon işi önemlidir. Asansörün bakımını yapan veya yapacak firmanın yapısı, sektördeki konumu, konusuyla ilgili geçerli sertifika durumu, teknik eleman gücü, olabilecek arızalara müdahale yeteneği sorgulanmadan sadece fiyat odaklı seçimler, asansörün performansını doğrudan etkileyebilir. Yöneticinin yanlış bir seçimi, sonraki dönemlerde asansörde daha pahalı masrafların çıkmasına neden olabilir. Görsel yönden şık, bakımlı, iyi çalışan ve emniyetli bir asansör, binanın en değerli demirbaşıdır. Yönetici konumundaki insanların bunu bilmesi ve daire sakinleriyle bu değeri paylaşması gerekmektedir.

BİTED olarak eski asansörlerin iyileştirilmesini amaçlayan modernizasyon uygulamasına ilişkin bilginiz var mı? Sizce bu uygulamada nelere dikkat edilmesi gerekiyor?

Bir asansör için modernizasyon, kısaca tesisatın temel özelliklerinin yeterlilik oranında değiştirilmesi ve kullanılan teçhizatın teknik açıdan yükseltilmesi anlamına gelmektedir. Ülkemizdeki mevcut asansörlerin en az yarısının modernizasyona ihtiyacı var. Belirli bir yaşı aşmış her asansörün modernizasyonu şart. Ya da bir başka deyişle gelişen teknoloji modernize etmeyi şart kılar. Özellikle Avrupa’da yeni inşaatlar yapılmadığından dolayı oradaki sektör hemen hemen modernizasyonla ayakta durmaktadır. Belki ülkemizdeki durum henüz bu safhada değil ancak asansörlerin yaşı ilerledikçe modernizasyonun kaçınılmaz bir durum olacağı ya da olduğu da bir gerçektir. Asansöre dış görünüm olarak güncel bir tasarımla yepyeni bir yüz kazandırılabilir. Asansör butonlarından aydınlatmalarına, kabin iç duvarlarından tavana kadar, günümüz teknolojisine uygun modern dokunuşlarla revizyon yapılabilir. Ancak sadece dış görünüm olarak asansörünüzü modernize etmeniz asansör modernizasyonu yerine geçmemektedir. Asansörün güvenliği hedef nokta alınarak; asansör kullanım fonksiyonlarını, yedek parçalarını performans ve verimliliğini arttıracak tüm taşıyıcı süspansiyonlarının revizyonu sağlanmalıdır. 

Kontrol uygulamalarını yaptırmak istemeyen bina yöneticileri veya sorumlularına rastlanıyor. Bu konudaki düşünceleriniz nelerdir?

Asansörlerle ilgili standart ve yönetmeliklerin amacı çevrenin, insanların ve canlıların sağlık ve güvenliğini tehdit etmeyecek şekilde kullanmalarını sağlamaktır. Bu konu ile ilgili yıllık ve periyodik kontrollerinin bina sorumluları tarafından takibi yapılmalıdır. Asansör Yönetmeliğine aykırı hareket eden sorumlular hakkında idari para cezası uygulanır. Bu yönetmeliğin mevzuatta yer alması sorumlular açısından caydırıcı etken olmaktadır.

Kontrol sonrasında kırmızı etiket iliştirilen asansörlerin kullanımına, bina sorumlusu tarafından izin verilmemesi gerekiyor. Kırmızı etiket iliştirilen asansörlerle karşılaştınız mı? Bu durumda nasıl bir yol izlediniz?

Yönetimini üstlendiğimiz projelerden edindiğimiz tecrübelere dayanarak, kırmızı etiket alan asansörlerimizle ilgili ilk önceliğimiz, en fazla 30 gün içerisinde güvenli hale getirilene kadar asansörün kullanıma kapatılmasıdır. Bu süre içerisinde ilgili A tipi muayene kuruluşundan gelen rapor ile asansördeki eksikliklerin revizyonu sağlanır. Revizyonun tamamlanması ile birlikte A tipi Muayene kuruluşundan tekrar kontrole gelerek etiket değişimini sağlanmaktadır. 

Modernizasyon ve periyodik kontrol uygulamalarının daha sorunsuz yürümesi için sizce neler yapılmalıdır? Sizce belediyenin, bakım ve kontrol firmalarının, asansör firmalarının üzerine düşen nelerdir?

2014 yılında Makine Mühendisleri Odası tarafından yapılan analizler sonucu asansörlerin % 73’ ü kırmızı, % 5’i sarı, % 22’si yeşil etiket almıştır. Bu oran bize uygulamada olan yönetmelikte yaptırımları daha kuvvetli maddelerin eklenmesi gerektiğini göstermektedir. Denetimlerin daha sık ve kontrollü yapılması, risk analizlerinin objektif verilerle değerlendirilmesi gerekmektedir. Sorumlular üzerine düşen görev ve yükümlülükleri yetkileri dâhilinde yönetmeliklere göre yerine getirdiği takdirde modernizasyon ve periyodik kontrol uygulamaları da daha sorunsuz olacaktır. Asansörlerin tasarım, imalat, montaj ve piyasaya arzından sorumlu olan ve asansöre CE uygunluk işaretini iliştiren ve AT uygunluk beyanı düzenleyen asansör firmaları, asansörü kullanıcıya ilk olarak hazır hale getirmelidir.

Yine aynı yönetmelikte, Belediyeler, sınırları içerisindeki her asansörün yılda bir kez A tipi Muayene Kuruluşu tarafından kontrol edilmesini sağlamaktan ve yıllık kontrolün yapılıp yapılmadığını denetlemekten sorumlu kılınmıştır. Bakım ve kontrol yapan firmalar asansörlerin bakımını ve kontrolünü yönetmeliğe uygun olarak yapmalıdır. 

Bina yöneticileri/ sorumluları veya bina maliklerinin bu konuda üzerine düşenler nelerdir? 

Asansörlerin güvenli bir şekilde çalışmasını sağlamak amacıyla düzenli olarak bakımını, onarımını ve yıllık kontrolünü yaptırmaktan sorumlu olan binanın maliki veya binanın sorumlularıdır. Garanti süresi içinde bina sorumlusu ile asansörü monte eden veya onun yetkili servisi arasında aylık bakım ve servis hizmetleri sözleşmesi yapılması zorunludur. Asansör firmasınca teslim edilen bakım defteri bina sorumlusunca muhafaza edilmelidir. Yıllık kontrol raporlarının tanzim ettirilmesinin takibi ve yıllık kontrol ücretini karşılanmasına dair sorumluluk asansörün bulunduğu yapıdaki bina sorumlusuna aittir.  Diğer taraftan asansör monte eden veya onun yetkili servisi insan can ve mal güvenliği yönünden asansörün risk taşıması durumunda bina sorumlusuna yazılı olarak bilgilendirir. Bina sorumlusu bu eksikliklerin giderilmesi ve takibini yapmaktan sorumludur. Aynı zamanda Yöneticiler yılda bir kez Belediyenin yapmış olduğu kontrol ve denetimin takibini yapmalıdır.