Aidat ve demirbaş ödemesinde mülk sahibinin sorumluluğu!
İsmail KİBİCİ “Site ve Apartman Genel Gider ve Demirbaş Aidatlarından Esasen Mülk Sahiplerinin sorumlu olduğunu “ belirterek “ Mal sahibi ile kiracı arasında düzenlenecek kira sözleşmelerine “ dikkat çekmektedir.
634 sayılı yasanın 20.maddenin ilk satırına ''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:” dikkat etmek ve bastırarak okumak gerekecektir. Burada kast edilen başkaca anlaşma yönetim planıdır. Bu madde, işletme projesinde yer alacak harcama kalemlerinin (güvenlik, temizlik, maaşla vb) hangi paylaştırma usulüne (eşit veya arsa payı) tabi olacağını belirleyen maddedir. Aidat ödeme oranları ile ilgili maddedir. Bu Maddeye göre aidat tahsilâtı yapılır. Demirbaş giderleri de dâhildir. Bu kısa açıklama sonrası kat mülkiyeti yasasının diğer maddelerini de inceleyerek genel bir sonuç çıkarabiliriz.
Yine 634 sayılı yasanın 22.maddesi ''Kat malikinin, 20 ncı madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilin sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.'' Hükmünde olup, yukarıda zikredilen 634 sayılı yasanın 20 ve 22. Maddelerinin birlikte yorumlanması ile ana taşınmazın giderlerinden kat maliki ve taşınmazı herhangi bir sebeple kullanan müştereken ve müteselsilin sorumludurlar.
Bina ( site ) yöneticisi ödenmeyen apartman giderlerini ister kat maliki ister bağımsız bölümü fiilen kullanan (kiracı) ve isterse her ikisinden de talep etme hakkına yasal olarak sahiptir. Demirbaş, yatırım giderlerinin sorumlusu kat maliki ve kiracı olup, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır. Kiracı demirbaş ve yatırım giderleri ile ilişkin olarak kat malikinin onayı ve rızası olmaksızın ödeme yapmak hakkına sahiptir, yapılan ödemeyi de kira borcundan eksiltebilir.
Yukarıda ki yorumdan da anlaşılacağı üzere: Kat maliki ile kiracı aralarındaki kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde bu giderlerin paylaşımını yapabilirler. Kat maliki ve kiracının arasındaki bu paylaşım bina yönetimini bağlamaz.
Ha keza Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 30.3.2006 Tarih, Esas 2006/1820 Karar 2006/2566 sayılı kararına göre ''Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerinden her kat malikinin arsa payı oranında sorumlu olması sebebiyle, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka sebebe dayanarak devamlı olarak yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür. Davacı kat malikinin, davalı kiracıdan kiralamış olduğu bağımsız bölüme ait ortak gider ve aidat borcunun gecikme faiziyle tahsilini talep ettiği davada, mahkemece, davalı kiracının kiraladığı bağımsız bölümde oturmasına dayanak teşkil eden yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olup olmadığı araştırılmalı, varsa yazılı sözleşme ve diğer belgeler getirtilerek davalının aylık veya daha uzun süreli toptan ödeme yapıp yapmadığı incelenmeli, kiracının borçtan kira oranında sorumlu tutulacağı göz önüne alınarak belirlenen kira miktarının ödeme zamanı bakımından sınırını aşmamak kaydıyla tüm borcun tahsiline karar verilmelidir. “ yönünde olup, yasanın 20. Ve 22. maddesine göre yukarıda yapılan yorumu haklı çıkarmaktadır.
İsmail KİBİCİ
Kentsel Dönüşüm Uzm.
BİTED BAŞKAN