Bir evin fiyatı nasıl belirlenir?
Konut fiyatlarındaki yükseliş yavaşlasa da artmaya devam ediyor. Vatandaş piyasada talep edilen fiyatlardan şikayetçi. Peki bir konutun gerçek fiyatı nasıl belirlenir? Fiyat üzerinde hangi faktörler etkili. İşin uzmanı tek tek anlattı.
Ev almak isteyenler, artan fiyatlar nedeniyle beğendik
leri evin gerçek bedelini anlamakta zorluk çekiyor. Piyasadaki konut fiyatlarındaki balon söylentisi de vatandaşın kafasını karıştırıyor. Peki bir konutun gerçek fiyatı nasıl belirlenir? Alacağınız konut için istenen fiyat gerçeği yansıtıyor mu?
Toprak Yatırımcısı ve talepbul'un Yönetim Kurulu Başkanı Arif Güdül, https://x.com/arifgudulcom X sosyal medya hesabı üzerinden yaptığı paylaşımda, konuyla ilgili bilinmesi gerekenleri ayrıntılarıyla aktardı.
Güdül, konuyla ilgili somut örnekler vererek şunları anlattı..
BİR EVİN FİYATI BELİRLENİRKEN
Karşılaştırma Yöntemi (Piyasa Değeri Yaklaşımı)
Karşılaştırma yöntemi, benzer özelliklere sahip ve yakın zamanda satılmış olan evlerin fiyatlarına bakarak evin değerini belirlemeyi içerir. Bu yöntemi kullanırken dikkate alınan faktörler:
- Konum: Evin bulunduğu mahallenin popülaritesi, altyapı olanakları, ulaşım imkanları ve sosyal çevre.
- Ev Özellikleri: Evin yaşı, büyüklüğü, oda sayısı, banyo sayısı, peyzaj, manzara ve diğer özel özellikler.
- Piyasa Koşulları: Mevcut emlak piyasasının durumu, arz ve talep dengesi.
KİRA ÇARPANI YÖNTEMİ (GELİR YAKLAŞIMI)
Kira çarpanı yöntemi, bir evin kira getirisi üzerinden değerinin hesaplanmasını içerir. Genellikle yatırımcılar tarafından kullanılır. Hesaplama şu şekildedir:
KİRA ÇARPANI: Evin yıllık kira gelirinin belirli bir katı olarak hesaplanır. Örneğin, bir evin yıllık kira geliri 24.000 TL ise ve bölgedeki kira çarpanı 20 ise, evin değeri 24.000 TL x 20 = 480.000 TL olur.
MALİYET YÖNTEMİ
Maliyet yöntemi, bir evin yeniden inşa edilmesi durumunda ortaya çıkacak maliyetin hesaplanmasıyla yapılır. Bu yöntemde dikkate alınanlar:
ARSA MALİYETİ: Evin bulunduğu arsanın değeri.
İnşaat Maliyeti: Evin yeniden inşa edilmesi için gereken malzeme ve işçilik maliyetleri.
AMORTİSMAN: Evin yaşına bağlı olarak değer kaybı.
Ek Faktörler:
Bunların yanında, çevredeki arsa fiyatları ve arsadan çıkan inşaat metrekare sayısı da önemli bir rol oynar. Bu faktörler şu şekilde hesaplanabilir:
- Arsa Maliyeti Hesaplama: Arsa fiyatları ve arsadan çıkan inşaat metrekare sayısı üzerinden hesaplama yapılır.
- Emsal Daire Maliyeti: Arsa maliyetine, böyle bir dairenin inşaat maliyeti eklenir ve %30 müteahhit karı eklenir. Bu şekilde dairenin toplam maliyeti belirlenir.
ÖRNEĞİN
Arsa Fiyatı: 1.000.000 TL
İnşaat Maliyeti: 3.000 TL/m²
Daire Büyüklüğü: 100 m²
HESAPLAMA
Toplam İnşaat Maliyeti: 100 m² x 3.000 TL/m² = 300.000 TL
Toplam Maliyet: Arsa Maliyeti + İnşaat Maliyeti + Müteahhit Karı
Toplam Maliyet: 1.000.000 TL + 300.000 TL + %30 Müteahhit Karı (300.000 TL x %30 = 90.000 TL) = 1.390.000 TL
Bu yöntemler ve hesaplamalarla evin gerçek piyasa değerini belirleyebilir ve doğru fiyatlandırma yapabilirsiniz.
İŞTE O PAYLAŞIM VE GELEN YORUMLAR
Ümraniye'deki 2+1 konut fiyatı Londra ile yarışıyor: Hala 'konutta fırsat' diyenler var!
Konut satışları düşüyor! Ev alamayan evini yeniliyor!