Borçlar Kanunu, konut kiralarında milat olacak!

Yarın yürürlüğe girecek Türk Borçlar Kanunu’nun günlük yaşantımıza getireceği en büyük yenilik konut kiralarında ev sahibi kiracı ilişkilerinde olacak. Daha önce ayrı bir yasayla (Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun) düzenlenen kira sözleşmeleri, bundan böyle Türk Borçlar Kanunu içinde yer alacak. İşyeri kiralarında 2020 yılına kadar ertelenen, fakat konut kiralarında yarından itibaren uygulanmaya başlanacak hükümlerin en can alıcı noktasını, yüksek enflasyon döneminde kiracılar ile ev sahiplerini sık sık karşı karşıya getiren kira artışlarıyla ilgili düzenleme oluşturuyor. Yeni yasayla konut kiralarında kira artışı konusundaki kavga sona erecek. 

3 AYLIK DEPOZİTO 

Ev sahiplerinin kiracılardan talep edebileceği güvence tutarı üç aylık kira bedelini aşamayacak. Güvence olarak verilen para kiracı tarafından, ‘ev sahibinin onayı olmaksızın çekilmemek üzere’ vadeli mevduat olarak bankaya yatırılacak. Banka bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına dayanarak kiracıya veya ev sahibine ödeyebilecek. Ev sahibi, kira kontratının sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını, veya icra iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse kiracı parayı çekebilecek. 

ÜFE ORANINDA ZAM 

Bundan böyle konut kira artışları, son bir yıllık süre içerisinde Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını aşamayacak. Örneğin, yasa haziran ayında yürürlükte olsaydı, süresi o ayda dolan kira sözleşmelerinde yıllık artış yüzde 8.06’yı aşamayacaktı. Çünkü mayıs ayı itibarıyla son bir yıllık dönemde ÜFE’de yaşanan artış yüzde 8.06 olarak gerçekleşti. Beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde taraflar kendi aralarında anlaşamazlarsa mahkemeye başvurarak kira testi talebinde bulunabilecekler. Bu durumda hâkim, ÜFE’deki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak kira bedelini tespit edebilecek.

YENİ YASA KONUT KİRALARINDA MİLAT OLACAK

Türkiye 21. yüzyıla temel kanunlarında köklü değişiklikler yaparak adım attı. Yenilenen Türk Medeni Kanunu 1 Ocak 2002’de, Türk Ceza Kanunu 1 Haziran 2005’te yürürlüğe girdi. Her iki kanun ile köklü değişiklikler yapıldı. 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girecek Türk Borçlar Kanunu ve Türk Ticaret Kanunu da günlük yaşantımızda önemli değişikliklere yol açacak. Türk Borçlar Kanunu her vatandaşa yönelik yeni kurallar getirirken, Türk Ticaret Kanunu da Türk şirketlerinin aile şirketinden küresel şirkete dönüşmesi yolunda yepyeni ufuklar açacak.

AİLE KONUTUNA GÜVENCE

Aile konutu olarak kullanılan dairelerde kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecek. Ev sahibi ise kira sözleşmesini feshedeceği zaman eşlerin her ikisine de ayrı ayrı ihtar çekmek zorunda olacak.

DÖVİZLE KİRAYA 5 YIL ZAM YOK 

Kira bedeli dolar, Euro gibi yabancı para cinsi üzerinden belirlenmişse, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacak. Ancak, büyük bir ekonomik kriz, doğal afet gibi elinde olmayan nedenlerle kiracının aşırı ödeme güçlüğüne düşmesi halinde hâkim kararıyla kirada indirim söz konusu olabilecek. Yabancı parayla ödenen kiralamalarda beş yıl geçtikten sonra yeni kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler, enflasyondaki artış, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınacak.

10 YIL OTURAN KİRACIYA BİLDİRİMSİZ TAHLİYE HAKKI

Kiracı, örneğin birer yıllık süreli yapılan kira sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacak. Ev sahibi, sözleşme süresinin bittiğini gerekçe göstererek kiracıyı çıkartamayacak. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda ev sahibi, bu süreyi izleyen her yılın sonundan en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kiracıyı çıkartabilecek. Kontratta kira süresi belirlenmemişse kiracı her zaman, ev sahibi ise on yıl geçtikten sonra sözleşmeyi sona erdirebilecek.

'TORUNUM EVLENİYOR ÇIK'

Çoğunlukla kiracıyı koruyan hükümlere rağmen, ev sahiplerine kendisi, eşi ve çocuklarının yanı sıra, torunları ve dedesi gibi altsoy ve üstsoyu ile bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanımı için evi tahliye etme hakkı sağlandı. Kiracının aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bir konutu bulunması durumunda da ev sahibi sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilecek.

ELEKTRİK VE SU FATURALARINI SAKLAYIN

Kiracı, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini ödemekle yükümlü olacak. Kiracı, bu giderlere ilişkin faturaların bir örneğini, talep etmesi halinde ev sahibine vermek zorunda kalacak. Bu nedenle kiracıların kalorifer aidatı, elektrik ve su faturalarını, daireden çıkıncaya kadar saklamasında yarar bulunuyor.

TADİLAT YAPILMIŞ KONUT ESKİ HALİNE GETİRİLMEYECEK

Kira sözleşmelerinin ana unsurlarından olan ‘dairenin kiralandığı gibi teslim edilmesi’ ilkesi yine korunacak. Örneğin boya badanası yapılmış olarak kiralanan ev teslim edilirken de aynı şekilde boyalı olacak. Ancak, ev sahibinin rızasıyla dairede yenilik ve değişiklik yapılmışsa, sözleşmeye özel bir hüküm konulmadığı takdirde ev sahibi dairenin eski durumuyla geri verilmesini isteyemeyecek. Diğer taraftan kiracı, yaptığı değişikliklerin evin değerinde artışa yol açtığını iddia ederek ev sahibinden bu değer artışına karşılık herhangi bir para talep edemeyecek.

TAHLİYE SONRASI 3 YIL KİRALAMA YOK

Ev sahipleri tarafından “Yakınım oturacak” veya “Yıkıp yeniden yapacağım” gibi gerekçelerle tahliye edilen evler üç yıl içinde kiralanamayacak. Aksi takdirde ev sahibi çıkardığı kiracısına bir yıllık kira bedeli tutarını tazminat olarak ödeyecek. Tadilat ya da yıkılıp yeniden yaptırma gerekçesiyle tahliye edilen evlerin kiralanmasında da öncelik eski kiracıya verilecek. O istemezse başkasına kiralama yapılabilecek.

ÖDENMEYEN KİRAYA GECİKME FAİZİ

Sözleşmelerde kiracıya kira bedeli ve yan giderleri ödeme dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecek. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde “İki aylık, üç aylık kira tutarında ceza ödenir” veya “Sonraki kira bedelleri muaccel hale gelir-peşin olarak tahsil edilir” şeklinde hükümlere yer verilemeyecek. Ödenmeyen kiralardan sadece yasal gecikme faizi istenebilecek.

PİYASALAR TEMKİNLİ

KONUTDER BAŞKANI ÖMER FARUK ÇELİK: YATIRIMCIYI KORKUTUR

“Yapılan düzenlemeler makul. Her düzenlemede olduğu gibi bu düzenlemede de kiracı korunuyor. Tek sorun bir gayrimenkulün kira gelirinin ÜFE kadar artacak olması. Amortisman hesabıyla 10 sene boyunca kiraya veren ev sahibi, çok fazla bir gelir artışı yaşamayacağı için yatırımcıyı korkutabilir. Ev sahipleri gayrimenkul alıp, kiraya vermekten korkabilirler. Düzenleme sektörü yatırımcı ayağında zarara uğratabilir”

İST. EMLAK ODASI 2. BŞK. NİZAMEDDİN AŞA: ESKİ DÜZENLEMEYLE ARADA ÇOK FARK YOK

“Piyasa yeni düzenlemeyi olumlu karşıladı. Emlakçıları en çok sıkıntıya sokan konuların başında gelen depozito ve kira artışları böylece bir sisteme sokulmuş oldu. Yasanın 2 tarafı da memnun edecek yönleri var. Artık ev sahipleri “oğlum geliyor” diye değil, “herhangi bir akrabam geliyor” diyerek de kiracıyı çıkarma hakkına sahip olacak. Sadece kiracı değil, ev sahiplerinin de hakları korunacak. Çok fazla değişen bir şey olmadı. Panik yapılacak bir radikal değişim söz konusu değil.”

Ahmet Kıvanç / HABERTÜRK