Çanakkale’yi gayrimenkulde hareketli bir gelecek bekliyor!

Çanakkale tarihi alanları, doğal ve zengin bitki örtüsü, eşsiz doğal güzelliklerine rağmen hak ettiğinden daha az keşfedilmiş bir şehir.   Ancak Çanakkale önümüzdeki dönemde  daha çok konuşulacak bir yer haline geliyor. Yapımına başlanan 1915 Çanakkale Köprüsü ilin kaderini tamamen değiştirecek. Köprünün faaliyete geçmesi sonrasında bölgedeki ticari hareketliliğinin artması bekleniyor. Özellikle Biga çevresinin ülkenin yeni sanayi bölgesi olacağı beklentisi hakim. Çanakkale ve ilçeleri önümüzdeki 10 yıl içerisinde daha dinamik ve alım gücü artmış bir görüntüye kavuşacak gibi görünüyor. 

Girişte bahsettiğimiz tüm bu değerlendirme ve yorumlar Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Çanakkale Bölge Müdürü Şevki Vural’a ait. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Şevki Vural, Çanakkale ile ilgili paylaştığı ayrıntılı değerlendirmelerde kentin şimdiki durumu ve önümüzdeki 10 senesine yönelik dikkat çekici açıklamalar yapıyor.

Merkezi İstanbul’da bulunan Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.  uzmanları ülkemizin önemli kentlerinde hizmet veriyor. Bu uzmanlar daha önce Ankara, İzmir, Adana, Samsun ve Antalya’daki gayrimenkul pazarını değerlendirmişti. Şimdi ise Çanakkale ve ilçelerinin gayrimenkul piyasasına ilişkin değerlendirmelerini almak için Harmoni Değerleme Uzmanı Şevki  Vural ile görüştük.

-Gayrimenkul sektöründe Çanakkale’de bir hareketlilik var mı? Varsa bunu sağlayan gerekçeler sizce ne olabilir?
Çanakkale genelinde gayrimenkul sektöründe 2015 yılından bugüne kadar ülke ortalamasının üzerinde bir sirkülasyon söz konusudur. İlk etapta konutlar ve şehir sınırlarına yakın imar beklentisi olan tarlaların el değiştirmesi şeklinde hareketlenen sektör Çanakkale Boğaz Köprüsü ihalesinin düzenlenmesi sonrasında köprü güzergahına yakın olan tarla nitelikli taşınmazların el değiştirmesi ile üst seviyelere ulaşmıştır. Bunu sağlayan gerekçelerin ana başlığı köprü inşaatının bölgede önemli bir atılıma öncülük yapacağının bölgenin zayıf olan sanayi ve ticaret hacminin artacağının beklenmesidir. 

-Yapımına başlanan 1915 Çanakkale Köprüsü, arazi ve konut fiyatlarını nasıl etkiledi? Proje öncesi, şimdiki halindeki fiyatlar ne durumda? Köprünün açılması ve faaliyete geçmesi sonrası beklenti nedir? Çanakkale yakın gelecekte nasıl bir şehir olacak?
Yapımına başlanan 1915 Çanakkale Köprüsü tüm şehir genelinde taşınmaz fiyatlarını olumlu yönde etkilemiştir. Özellikle 2015-2016 yılları arasında en büyük artış gerçekleşmiş olup konut fiyatları bölge sakinlerinin alım gücü ortalamasını aşmaya başlamış ve şehir dışından gelen yatırımcıları çekmiştir.  2015 yılı öncesi 1.500 - 2.500 TL/m2 aralığında olan konut fiyatları ortalaması 2.500 - 3.500 TL/m2 aralığına doğru yükselmiştir. Özellikle nitelikli konut üretiminin de artması ise satış hızlarının düşük olmasına rağmen 3.500 TL/m2 üzerinde konut satışları da söz konusu olmaktadır. Ülke gündeminde yaşanan olumsuz gelişmeler ve ekonomik durgunluk paralelinde 2017 yılı içerisinde özellikle lüks konutlarda değer artışı olmadığı görülmüştür. Ülke ekonomisinde olan olumsuz gelişmelere rağmen il genelinde konut üretimi halen devam etmektedir. Üst sınıra hızla ulaşan sektör fiyatlarının eski yıllardaki artışın tersine daha paralel bir tablo çizmesi beklenmelidir. Köprünün faaliyete geçmesi sonrasında bölgedeki ticari hareketliliğinin artması beklenmektedir. Özellikle Biga çevresinin ülkenin yeni sanayi bölgesi olacağına dair olan beklenti rüzgarından Çanakkale şehir merkezinin de ticari hareketlilik artışı ile olumlu etkileneceğini tahmin ediyoruz. Bu olumlu gelişmeler ile şehrin önümüzdeki 10 yıl içerisinde daha dinamik ve alım gücü artmış bir görüntüye kavuşacağını bekliyoruz. 

-Kentsel dönüşüm Çanakkale’de ne aşamada? Şimdiye kadar hangi projeler öne çıktı burada?
Çanakkale genelinde kentsel dönüşüm planlama çalışmaları yapılan bölgeler mevcut olmak ile birlikte uygulamaya henüz geçilmemiştir. Günümüzde yürütülen kentsel dönüşüm çalışmaları parsel bazında olan çalışmalar ve kamu taşınmazlarının yenilenmiş kamusal alanlara, kültür merkezlerine dönüşmesi olarak uygulanmaktadır. Özellikle sosyal konutlar bölgesinde planlanan kentsel dönüşüm çalışmaları bölgede yoğun bir konut üretimine ev sahipliği yapması beklenmektedir.

-Bu şehirde hangi bölgeler değerleniyor? Yatırımcılar için cazip bölgeler neresi?
Şehrimizde özellikle son 1 yıl içerisinde 1915 Çanakkale Köprüsü güzergahında ve yakın konumda olan araziler en çok değer kazanan bölgeler olarak öne çıkmıştır. Bölge genelinde konut fiyatlarında son 4 yıl içerisinde bir artış olmasına rağmen ekonomik gelişmeler paralelinde özellikle lüks konut fiyatlarında 2016 – 2017 yıllar aralığında artış gerçekleşmemiştir. Bölgeye olan ilginin artması ile doğal yaşam meraklıları için seçenekler oluşmuştur. Özellikle Ayvacık ilçesine ait köylerden Küçükkuyu ve Dalyan sahil şeridine yakın konumda olanlar köylere ait arazi birim fiyatları çoğu ilçe merkezi birim fiyatları yarışır düzeye gelmiştir. Küçükkuyu, Bozcaada ve özellikle rüzgar sörfü olanakları ile ilgi odağı olan Gökçeada, yatırımcıların yöneldiği ve değer artışına sebep olduğu bölgelerdendir. 

-Konut fiyat artışı bakımından ilk 5 ilçe hangileri? Neden buralarda artış yaşanıyor?
Konut fiyatlarındaki artış için son 5 yılı baz aldığımız zaman özellikle birincil konut üretiminin en yoğun olduğu bölgeler Çanakkale merkez, Biga ve Gelibolu İlçeleridir. Son 2 yıl içerisinde Köprü inşaatının temel atma töreni sonrasında konut yatırımları hızla devam eden Lapseki ilçesi de önemli oranda konut üretimine konu olmuştur. Birincil konutlar için il genelinde en büyük artışın Çanakkale merkez ve Kepez ilçesinde olduğunu söyleyebiliriz. İkincil konut üretimi için ise Ayvacık, Küçükkuyu ve Gökçeada ilçeleri en büyük artışın yaşandığı ilçelerdir. 

-Şehir merkezi ve diğer ilçelerdeki ortalama kira ve satış fiyatları hakkında bilgi verebilir misiniz?

Ayvacık: Ortalama konut satış fiyatlarının konumuna, binanın yapı kalitesine ve site içerisinde bulunup bulunmamasına göre 1.500 TL/m2 ile 1.800 TL/m2 arasında olduğu, ortalama 100 m2 bir dairenin ise 700 TL ile 900 TL arasında kiralanabileceği söylenebilir.

Merkez ilçesi:  Ortalama konut satış fiyatlarının konumuna, binanın yapı kalitesine ve site içerisinde bulunup bulunmamasına göre ortalama standart bir dairede 2.500 TL/m2 ile 3.000 TL/m2 arasında olduğu, ortalama 100 m2 bir dairenin ise 800 TL ile 1.200 TL arasında kiralanabileceği söylenebilir.

Bayramiç: Ortalama konut satış fiyatlarının konumuna, binanın yapı kalitesine ve site içerisinde bulunup bulunmamasına göre 1.500 TL/m2 ile 1.600 TL/m2 arasında olduğu, ortalama 100 m2 bir dairenin ise 600 TL ile 750 TL arasında kiralanabileceği söylenebilir.

Çan: Ortalama konut satış fiyatlarının konumuna, binanın yapı kalitesine ve site içerisinde bulunup bulunmamasına göre 1.600 TL/m2 ile 1.900 TL/m2 arasında olduğu, ortalama 100 m2 bir dairenin ise 600 TL ile 800 TL arasında kiralanabileceği söylenebilir.

Ezine: Ortalama konut satış fiyatlarının konumuna, binanın yapı kalitesine ve site içerisinde bulunup bulunmamasına göre 1.500 TL/m2 ile 1.800 TL/m2 arasında olduğu, ortalama 100 m2 bir dairenin ise 600 TL ile 800 TL arasında kiralanabileceği söylenebilir.

Eceabat: Ortalama konut satış fiyatlarının konumuna, binanın yapı kalitesine ve site içerisinde bulunup bulunmamasına göre 1.000 TL/m2 ile 1.200 TL/m2 arasında olduğu, ortalama 100 m2 bir dairenin ise 600 TL ile 700 TL arasında kiralanabileceği söylenebilir.

Yenice: Ortalama konut satış fiyatlarının konumuna, binanın yapı kalitesine ve site içerisinde bulunup bulunmamasına göre 1.300 TL/m2 ile 1.500 TL/m2 arasında olduğu, ortalama 100 m2 bir dairenin ise 500 TL ile 700 TL arasında kiralanabileceği söylenebilir.

Gelibolu: Ortalama konut satış fiyatlarının konumuna, binanın yapı kalitesine ve site içerisinde bulunup bulunmamasına göre 1.700 TL/m2 ile 2.000 TL/m2 arasında olduğu, ortalama 100 m2 bir dairenin ise 750 TL ile 1.000 TL arasında kiralanabileceği söylenebilir.

Gökçeada: İlçe merkezinde yeni yapı olarak daha çok 1+1 daireler tercih edildiğinden ortalama 50 m2 1+1 daireye göre konut satış fiyatlarının konumuna, binanın yapı kalitesine ve site içerisinde bulunup bulunmamasına göre 2.000 TL/m2 ile 2.200 TL/m2 arasında olduğu, ortalama 50 m2 bir dairenin ise 400 TL ile 600 TL arasında kiralanabileceği söylenebilir.

Bozcaada: İlçe merkezinde evlerin daha çok pansiyon olarak kullanılmasından dolayı ortalama 100 m2 bir evin satış fiyatının konumuna, binanın yapı kalitesine ve site içerisinde bulunup bulunmamasına göre 5.000 TL/m2 ile 10.000 TL/m2 arasında olduğu, ilçe de daireden çok pansiyon ve otel tarzında yapıların bulunmasından dolayı kiralar daire bazından çok oda bazında ele alınmaktadır. Oda bazında tek kişilik bir odanın günlük kira fiyatı 200 TL – 300 TL aralığında değişmektedir.

Lapseki: Ortalama konut satış fiyatlarının konumuna, binanın yapı kalitesine ve site içerisinde bulunup bulunmamasına göre 1.700 TL/m2 ile 2.200 TL/m2 arasında olduğu, ortalama 100 m2 bir dairenin ise 750 TL ile 1.000 TL arasında kiralanabileceği söylenebilir.

Biga: Ortalama konut satış fiyatlarının konumuna, binanın yapı kalitesine ve site içerisinde bulunup bulunmamasına göre 1.500 TL/m2 ile 2.000 TL/m2 arasında olduğu, ortalama 100 m2 bir dairenin ise 700 TL ile 900 TL arasında kiralanabileceği söylenebilir.

-Önümüzdeki yıllarda kira ve satış rakamlarında artış ortalaması ne olur ve ne kadara yükselir? 
2016 yılına kadar ülke ortalamasının üzerinde seyreden ve o yıla kadar önemli bir cazibe merkezi haline gelen Çanakkale gayrimenkul piyasasında artış bu yıldan sonra yatay seyretmiş özellikle lüks konutlarda ülke ortalamasının altında değer artışına konu olmuştur. Önümüzdeki yıllarda ülke ekonomik göstergelerinde yaşanacak gelişmelere göre konut satış rakamlarının en az enflasyon oranında artması beklenmelidir. Ancak bölge alım gücünün konut değer artışına paralel olarak artmaması sebebiyle konut satış fiyatlarındaki artış oranının kira değerleri artışına aynı oranda yansıması beklenmemelidir. 

-Bölgenizde dikkat çeken il veya ilçeler neresi, neden?
Bölge genelinde dikkat çeken bölgeler konut yatırımları ile Çanakkale ve Gelibolu; sanayi yatırımlarının artması beklentisi ile yıllık konut üretimi adeti yükselen Biga; ikincil konut üretiminin artması ile Küçükkuyu, Ayvacık ve Gökçeada ve turizm işletmelerinin çeşitliliği ile tatilcilerin uğrak yeri olan Bozcaada ve Assos çevresi dikkat çekici ilçelerdir. 

-Organik ada ve sakin şehir Gökçeada’da ile Bozcaada’da arazi ve konut fiyatları nasıl? 
Gökçeada son 2 yıl içerisinde konutların turistik tesislere dönüşmesi ve yeni apart nitelikli turistik tesislerin üretimi sonrası artan yatak kapasitesi ile uygun fiyatlı deniz turizmini tercih edenleri uğrak yeri olmuştur. Bölgede konut üretimi de ilçe merkezine yakın konumlarda hız kazanmış ve tercih edilir olmuştur. Gökçeada da arazi ve arsa fiyatları ilçe merkezinde 1000 TL/m2 ile 1.200 TL/m2 aralığında, ilçe merkezine uzak konumda olan arazi fiyatları ise 200 TL/m2 ile 300 TL/m2 aralığında, ilçe merkezine uzak kıyı kesimlerde ise arazi fiyatları 500 TL/m2 ile 700 TL/m2 aralığında değişmektedir.

Bilindiği üzere Bozcaada genelinde yeni yapı ruhsatı düzenlenmemektedir. Bölgedeki konut üretimi daha önceden ruhsat almış ve halen ruhsat süresi içerisinde olan arsalarda gerçekleşmektedir. Bunun yanında ilçe merkezinde özellikle iskeleye yakın bölgelerde turizm işletmesi olarak kullanılabilecek olan konak nitelikli katlı konutların dönüşümleri de söz konusudur. Bu sebepten arsa ve arazi fiyatları ilçe merkezinde 10.000 TL/m2 ile 15.000 TL/m2 arasında, ilçeye uzak sahile yakın kesimlerde ise 400 TL/m2 ile 600 TL/m2 aralığında değişmektedir.

-Çanakkale’de yabancılara konut satışına yönelik kısıtlama var. Bu kısıtlamanın kaldırılması durumunda gayrimenkul pazarında nasıl bir hareket olur?
Çanakkale İl geneli özellikle tarihi alanları, doğal bitki örtüsü, eşsiz doğal güzellikleriyle ülkenin hak ettiğinden daha az keşfedilmiş bir ilidir. Özellikle il genelinde sakin beldeleri ile Kaz dağlarının eteklerinde konumlanmış yerleşim yerleri, Saros körfezi kıyısına yerleşmiş bakir koyları, Bayramiç, Çan ve Yenice çevresindeki verimli tarım arazileri ile ikincil konut, çiftlik arazileri, organik tarım üreticileri gibi birçok yatırımcıyı çekebilecek olanakları bulunmaktadır. Çanakkale ili bu özellikleri ile hem yurt içinden hem de yurt dışından gelecek yatırımcılara cazip olanaklar sunmaktadır. Bu sebeple söz konusu yabancılara konut satışına olan engelin kaldırılması il genelinde olumlu bir etki yaratacağı beklenmelidir.

-Çanakkale rüzgar enerjisi yatırımları ile dikkat çeken bir il. Bu alanda çalışmalarınız var mı?
Çanakkale İli rüzgar enerjisi potansiyeline göre ülkenin 2. Sırasında bulunan önemli bir ilimizdir. En büyük potansiyelin olduğu koridor Çanakkale kuzeyinde Bandırma Biga arasından başlayan Lapseki, Çanakkale ve Ezine üzerinden Ayvacık/Babakale ile sonlanan koridordur. Bölgedeki teorik potansiyelin ancak % 11 i sahada yatırım olarak işleme konmuş. Bölgede çeşitli yenilenebilir enerji yatırımı yapan firma arazilerine değer tespit çalışmaları düzenlenmiş olup işletmeye alınmış tesisler ile ilgili henüz tesis ve makine ekipman bazında değerleme çalışmamız olmamıştır. 

-Harmoni olarak Çanakkale’de neler yapıyorsunuz? Şimdiye kadar hangi büyük işlere imza attınız?
Harmoni olarak Çanakkale’ de uzun yıllardır devam eden hizmetlerimize 2014 yılında şubemizi açarak hız verdik.  Şube açılışımızdan beri ekibimiz büyüyerek değerleme ve danışmanlık hizmetleri ile il genelinde hizmet vermeye devam etmektedir. Şirketimizin en önemli özelliği olan teknik bilgi birikimi ile Çanakkale Onsekiz Mart Üniversitesi'nde 2016 yılında düzenlediğimiz Gayrimenkul Değerleme Dersleri ile sektörün eğitilmiş ve farkındalığı artmış yeni mezun sayısının artmasına katkı sağladık. İl genelinde Alışveriş Merkezleri, Turistik Tesisler, Termik Santral Tesisleri, Liman İşletmeleri, Maden İşletmeleri gibi nitelikli taşınmazların değerlemesi, kamu kurumlarına ait taşınmazların değerlemesi ve en iyi en verimli kullanım analizleri gibi çalışmalara imza attık.