Danıştay son noktayı koydu! Arsasını hasılat paylaşımıyla müteahhide veren şahıs vergilendirilemez!

Ekonomim yazarı Abdullah Tolu bugünkü yazısında inşaat sektörü ile ilgili çok önemli bir konuyu kaleme aldı. Abdullah Tolu yazısında arsasını hasılat paylaşımıyla müteahhide veren şahıs vergilendirilemeyeceğini belirtti. 

Abdullah Tolu’nun yazısı şu şekilde:

Danıştay, inşaat sektörü açısından yine son derece önemli olan ve senelerde tartışması süren ihtilaflı bir konuyu daha çözüme kavuşturdu, son noktayı koydu!

Pek çok kişiyi yakından ilgilendiren bu konu, uygulamada bize en çok sorulan sorular arasında yer alıyordu.
Aslında son derece açık olmasına rağmen, Maliye ve bazı uzmanların dile getirdiği farklı görüşler sebebiyle karmaşık bir durum haline gelen bu konunun Danıştay tarafından çözüme kavuşturulması, hem arsasını hasılat paylaşımıyla müteahhitlere veren şahıslar hem de kamuoyunda oluşan kafa karışıklığını tamamen de ortadan kaldırdı.

Konu tam olarak ne ile ilgili?

Evet, konu, herhangi bir vergi mükellefiyeti bulunmayan şahıslara ait olan ya da şahıs vergi mükellefiyeti bulunmakla birlikte bu mükellefiyete dahil olmayan arsaların hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi durumunda, buradan sağlanacak kazancın vergiye tabi olup olmayacağı ile ilgili.

Söz konusu bu konu senelerce Maliye ile şahıslar arasında ciddi tartışmalara ve ihtilaflara sebep oldu ve olmayı da sürdürüyor.

Hasılat paylaşımı modeli nedir?

Hasılat paylaşımı, son senelerde kat karşılığı inşaat modeline alternatif şekilde ortaya çıkan ve giderek daha da yaygınlaşan bir bina inşaat yapım modeli. Başlangıçta yalnızca Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından kullanılmakta iken, son dönemlerde özel inşaat işlerinde de sıkça kullanılmaya başlandı.

Hasılat paylaşımı esası, kişi veya urumların arsalarını, müteahhit firmalara arsa üzerine yapılacak olan bağımsız bölümlerin satış bedellerinin belirli bir yüzdesi karşılığı devretmeleri şeklinde  tanımlanıyor.

Hasılat paylaşımı sözleşmesiyle arsa sahibi arsasını müteahhide satacağını, müteahhit de inşa ettiği yapıdaki bağımsız bölümlerin satış bedelinin belli bir yüzdesini arsa sahibine arsa satış bedeli şeklinde ödeyeceğini karşılıklı olarak taahhüt ediyorlar. Son senelerde giderek daha da yaygınlaşan hasılat paylaşımı modelinin aslında para karşılığı arsa satışından bir farkı yok. Yapılan sözleşme, bir nevi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi. İşin başında arsanın satış bedeli henüz belli değil ve inşa edilecek olan bağımsız birimlerin satışı gerçekleştikçe ortaya çıkıyor. Müteahhit inşaatın yapımından, inşaatın projelendirilmesi, izin ve ruhsatların alınması, tanıtım, pazarlama, müşteri bulma, müşteriye satış vb. proje ile ilgili olarak tüm iş ve işlemleri üstleniyor. Hasılat paylaşımı esasına göre hayata geçirilen konut ve işyerlerinin satışında fatura müteahhit tarafından düzenleniyor, tapu devirleri ise arsa sahibi şirket tarafından yapılıyor. Hasılat paylaşımı modelinde, inşa edilen konut ve/veya iş yerlerinin satışından elde edilmiş olan hasılatın arsa sahibine kalan bölümü arsa satış bedeli şeklinde değerlendiriliyor.

Konu ile ilgili yasal mevzuat nasıl?

Hasılat paylaşımının vergilendirilmesiyle ilgili gerek Gelir Vergisi gerekse KDV Kanunlarında özel bir düzenleme yok. Yalnızca Maliye’nin yayınladığı 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri’nde, “hasılat paylaşımı”, “gelir paylaşımı” vb. adlarla gerçekleştirilen işlerin, “arsa karşılığı inşaat işi” kapsamında değerlendirileceği açıklanmış bulunuyor.
Maliye ise hasılat paylaşımının ticari faaliyet olduğu, GV ve KDV’ye tabi olduğu görüşünde!
Yukarıda da belirtildiği üzere, Gelir Vergisi ve KDV Kanunlarında hasılat paylaşımının vergilendirilmesiyle ilgili herhangi bir düzenleme bulunmuyor.

Fakat, herhangi bir yasal düzenleme olmamasına rağmen, Maliye’nin bu konudaki  görüşü,
“Şahıslara ait olan arsaların hasılat paylaşımı sözleşmesiyle müteahhitlere verilmesi durumunda, gayrimenkul alım, satım ve inşa işlerinin hasılat paylaşımı sözleşmesine istinaden icra edilmesinin, arsa sahibi yönünden ticari organizasyonun varlığına karine teşkil edeceği, hasılat paylaşımı sözleşmesine istinaden arsa sahibinin hissesine isabet eden kazanç tutarının ticari kazanca ilişkin hükümler çerçevesinde değerlendirilmesi ve vergilendirilmesi gerektiği”
Biçiminde (GİB. Sivas Defterdarlığı’nın 09.04.2014 tarihli ve 67630374-120 [2013/6]-4,  Ankara  VDB’nin 19.02.2014 tarihli ve 84974990-130[01-2013/81]-109 sayılı özelgeleri).
İşin ilginç tarafı söz konusu bu görüş uzun senelerden bu yana aynı, hiç değişikliğe uğramadı, uygulamada verilen özelgelerle hala bu doğrultuda yürütülüyor!
Geçmişte Maliye’nin yasal düzenleme girişimi olumsuzlukla sonuçlandı!
Yeri gelmişken hemen hatırlatalım: Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından hazırlanmış olan ve Başbakanlık tarafından 12.06.2013 tarihli ve 3138 sayılı yazı ile TBMM’ye sunulan Gelir Vergisi Kanun Tasarısı’nda hasılat paylaşımı ile ilgili olarak aşağıdaki düzenleme yer alıyordu:
“Özel İnşaat İşleri
Madde 14- (3) Kat karşılığı inşaat işleri dahil başkasına yaptırılan inşaatlarda, hasılatın müteahhitle paylaşılmasının kararlaştırılmış olması, faaliyetin arsa sahibi yönünden de ticari faaliyet olduğunu gösterir.”
Fakat söz konusu düzenlemenin de içinde yer aldığı Gelir Vergisi Kanun Tasarısı Meclis’te görüşülemeyerek kadük oldu, yani yasalaşmadı!
Danıştay ise son noktayı koydu: Şahıs arsalarının hasılat paylaşımı yöntemiyle müteahhitlere verilmesi ticari faaliyet olarak kabul edilemez ve vergilendirilemez!
Danıştay; hasılat paylaşımı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan bağımsız bölümleri bir takvim yılında birden fazla defa tekrarlanan işlemlerle satışa konu eden kişinin arsa sahibi değil müteahhit olduğu, müteahhidin bu biçimde gerçekleştirdiği ticari faaliyet kapsamında elde ettiği hasılattan, arsa sahibi şahısların sözleşme uyarınca belirli bir oranda pay elde etmesi hususunun tek başına arsa sahibi şahısların gayrimenkul alım ve satım faaliyeti dolayısıyla ticari bir faaliyet icra ettiğinin kabulü için yeterli olmadığı ve vergilendirilemeyeceği görüşüne sahip (Danıştay VDDK’nın 02.10.2024 tarihli ve E.2023/784, K.2024/865 sayılı Kararı).
Söz konusu Kararın geniş özeti önemine istinaden aynen aşağıda yer alıyor:
“Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri, kural olarak, her iki tarafa borç yükleyen özel hukuk ilişkisidir. Tarafları, arsa sahipleriyle müteahhitler olan bu sözleşmelere karakteristik özelliğini kazandıran ve sözleşmenin esaslı unsurlarını oluşturan tarafların yükümlülükleri arsa sahibi tarafından müteahhide inşaat yapması için gayrimenkulün devredilmesi ve müteahhit tarafından da yapılan bağımsız birimlerin satılması sonucunda elde edilmiş olan hasılatın belirlenecek orana göre arsa sahibiyle paylaşılmasından oluşmaktadır.
Söz konusu olayda, arsa sahibi davacı tarafından elde edilen gelir, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi uyarınca arsanın müteahhide verilmesi karşılığında arsaya malik olmaktan kaynaklanan ekonomik bir değer şeklinde elde edilmiştir. Bu nedenle arsanın müteahhide verilmesi karşılığında elde edilmiş olan bu gelirin, Gelir Vergisi Kanunu'na göre ticari kazanç unsuru olabilmesi için davacı tarafından icra edilen ticari bir faaliyetten doğması gerekir.

Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilen bağımsız bölümleri, bir takvim yılında birden fazla defa tekrarlanan işlemlerle satışa konu eden kişi, davacı değil müteahhittir. Müteahhidin, bu biçimde gerçekleştirdiği ticari faaliyet kapsamında elde ettiği hasılattan, davacının anılan sözleşme uyarınca belirli bir oranda pay elde etmesi hususu tek başına davacının gayrimenkul alım ve satım faaliyeti nedeniyle ticari bir faaliyet icra ettiğinin kabulü için yeterli değildir. Söz konusu bu durumda, davacı tarafından ticari bir organizasyona dahil edilmeyen ve şahsi serveti içinde yer alan bir arsanın, hasılat paylaşımı modeline göre müteahhide verilmesi sonucunda anılan sözleşme kapsamında davacının müteahhit tarafından elde edilmiş olan hasılattan belirli bir pay almasının ticari nitelikte olduğunun kabulüne olanak bulunmamaktadır. Zira davacının bu şekilde elde ettiği gelir, arsa maliki sıfatından kaynaklanmaktadır.

Diğer yandan yalnızca bir arsanın müteahhide teslimini ticari nitelikte bir faaliyet şeklinde kabul etmek ve devamlılık unsuru taşıdığından söz etmek mümkün değildir. Yapılan tek bir işlem sebebiyletahakkuk eden gelirin, parçalı bir şekilde tahsil edilmesi de bu faaliyete devamlılık niteliği kazandırmaz.
Söz konusu bu durumda, davacının elde ettiği gelirin, ticari kazanç unsuru şeklinde vergilendirilmesi için aranan ticari faaliyette devamlılık unsuru şartı olayda gerçekleşmediğinden, ısrar kararına konu edilen vergi ve cezalarda hukuka uygunluk; aksi yöndeki gerekçeyle verilen ısrar kararında hukuki isabet görülmemiştir.”

Peki, şimdi ne olacak?

Bu konu ile iligli olarak Maliye ve Danıştay maalesef farklı görüşte! Maliye, mevcut görüşünde hala ısrarlı ve uygulamayı da bu görüşü doğrultusunda devam ettiriyor. Danıştay da, şahıs arsalarının hasılat paylaşımı ile müteahhitlere verilmesi işleminin bir arsa satışı olduğu, ticari faaliyet şeklinde nitelendirilemeyeceği ve vergilendirilemeyeceği görüşüne sahip.

Bize göre, Maliye’nin ya Danıştay VDDK’nın söz konusu bu kararına uyarak mevcut görüşü ve uygulamasını değiştirmesi veya  GVK’da değişikliğe giderek yeni bir düzenleme yapması gerekiyor!

Burada söylemeden de geçemeyeceğim; Maliye’nin aksi yöndeki uygulamasına rağmen, Danıştay VDDK’nın bu kararı, arsasını hasılat paylaşımıyla müteahhide veren şahısları oldukça rahatlattı!

Konut fiyatları gerçeklikten kopmuş seviyede! 

İslam Memiş gram altının 2025’in ilk çeyreğinde ne kadar olacağını açıkladı!

Türkiye'de inşaat işçilik fiyatları ne kadar? İl bazlı ortalama fiyatlar belli oldu!