Değerli Konut Vergisi hakkında bilinmesi gereken her şey!

T24 yazarı Ahmet Ozansoy bugünkü yazısında Değerli Konut Vergisi'ni kaleme aldı. İşte Değerli Konut Vergisi hakkında bilinmesi gereken her şey...

Giriş

7194 sayılı Kanun’la hayatımıza yeni bir vergi girdi: Değerli Konut Vergisi.

Bu vergi müstakil bir vergi kanunu gibi değil, mevcut 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda yer alan bina ve arazi vergilerine ekleme yapılmak suretiyle ihdas edildi. Böylece aynı Kanun içinde bir değerli konut vergimiz, bir de değersiz konut (emlak/bina) vergimiz olmuş oldu. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, değerli konut vergisi kapsamına giren bir konut için aynı zamanda değersiz konut vergisinin de ödenmesi gerektiği. Yani değersiz konutunuz sadece değersiz iken, değerli konutunuz hem değerli hem de değersiz olmaktadır.

Peki sizin konutunuz değerli/değersiz midir, yoksa sırf değersiz midir?

"Konutum değerli olsa ben bilmez miyim?" demeyin sakın. Bunu, konutun sahibi olarak sizin bilebilmeniz mümkün değil, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü biliyor sadece. Üstelik 1319 sayılı Kanun’un 29’uncu maddesine göre kurulan Takdir Komisyonlarının yeterince değerli bulmadıkları konutları dahi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü daha değerli bulabilir. Bu durumda ne takdir komisyonuna "siz bunu neden değersiz buldunuz" denilebiliyor, ne de Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne "siz niye daha değerli buldunuz" denilebiliyor. Ne demişler: Erenlerin hikmetinden sual olunmaz!

Şaka bir yana aşağıda değerli konut vergisi nedir, kimlerden alınır, ne kadar alınır, alınırken hangi sonuçlar doğacaktır gibi soruların cevaplarını arayalım.

Değerli konut vergisinin konusu

Her şeyden önce değerli konut vergisinin konusuna "konut" olarak kullanılan binalar girmekte olup, ticari amaçla kullanılan binalar verginin konusu dışında kalmaktadır. Kanunda, bir binanın konut ya da işyeri sayılması için yapı kullanım izin belgesinde belirlenen niteliğe mi, yoksa fiilen kullanım şekline mi bakılacağı hususunda bir belirleme yapılmış değildir. Değerlemelerin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce re’sen yapılacağı dikkate alındığında ruhsatta yer alan niteliğin dikkate alınacağı sonucuna ulaşılabilir. Ancak Vergi Usul Kanununun 3’üncü maddesindeki "gerçek durum esastır" ilkesi gereğince, ruhsatında konut yazmakla birlikte ticari amaçla kullanıldığı kanıtlanan bir binanın, değerli konut vergisi kapsamı dışında bırakılması gerekir. Bunun tersi durumda ise yani ruhsatta işyeri yazdığı halde konut olarak kullanılan binadan değerli konut vergisi alınabilmesi için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce bu konuda fiili bir tespit yapılması veya Adres Kayıt Sisteminde o binaya "ikamet" kaydı yapılmış olması gerekecektir.

İşyerleri değil, konut olarak kullanılan binalardan değerli konut vergisi alınacağını açıkladık. O halde hangi konutlardan değerli konut vergisi alınacaktır? 

Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değeri 5.000.000 Türk lirası ve üzerinde olanlar değerli konut vergisine tâbidir.

Cümlede geçen "bina vergi değeri" ifadesi ile kastedilen 1319 sayılı Kanun’un 29’uncu maddesine göre belirlenen emlak/bina vergisi değeridir. Bu değer, bina inşaat değeri ve arsa değeri olarak iki parçadan oluşur.  Bina inşaat maliyeti kısmı Maliye ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından müştereken tespit ve ilân edilirken, arsa değeri kısmının tespiti, Vergi Usul Kanunu’nun 72’nci maddesine göre oluşturulan takdir komisyonu tarafından yapılır. Bu komisyon belediye başkanı veya tevkil edeceği memurun başkanlığı altında belediyenin yetkili bir memuru ile defterdarın, vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde ise vergi dairesi başkanının görevlendireceği iki memur, tapu sicil müdürü veya tevkil edeceği bir memur ve ticaret odasınca seçilmiş bir üye (ilgili olduğu arsalara ilişkin takdir komisyonlarına organize sanayi bölgesini temsilen bir üye) ile ilgili mahalle ve köyün muhtarından kurulur.

Bu komisyon tarafından belirlenen değer, 5 milyon lirayı aşmıyorsa sadece bina vergisi ödenmesi gerekiyor; 5 milyon lirayı aşıyor ise hem bina vergisi, hem de değerli konut vergisi ödenmesi gerekiyor.

Yani aynı konu ve aynı matrah üzerinden 2 ayrı oranda 2 ayrı isimde ama aynı nitelikte vergi ödenmesi gerekmektedir.

Vergi Usul Kanunu’nun 117’nci maddesinde, aynı vergi kanununun uygulanmasında belli bir vergilendirme dönemi için aynı matrah üzerinden bir defadan fazla vergi istenmesi veya alınması verginin mükerrerliği olarak tanımlanarak vergi hatası olarak nitelendirilmektedir. Burada da aynı vergi kanununun (1319 sayılı Kanun) uygulanmasında aynı mükelleften, aynı matrah (5 milyondan büyük "vergi değeri") üzerinden, aynı dönemde bir defadan fazla vergi istenmektedir. Üstelik aşağıda detayları anlatılacağı üzere mükellefin tanımı, mükellefiyetin başlaması, sona ermesi, istisna ve muaflıkları bile neredeyse bire bir aynı olan 2 vergi söz konusudur.

Takdir komisyonu tarafından belirlenen değer, 5 milyon lirayı aşmıyorsa bina vergisi ödenmesi gerekmektedir ancak bu durum değerli konut vergisi ödenmeyeceği anlamına da gelmemektedir. Çünkü kanun koyucu emlak vergisi kanununa göre belirlenen vergi değeri 5 milyon lirayı aşmamakla birlikte, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen bedelin 5 milyonu aşması halinde bina vergisine ek olarak değerli konut vergisinin de ödenmesi gerektiğini düzenlemiştir.

O halde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü değeri nasıl belirleyecektir?

Değerli konut vergisine esas değerin tespiti ve itiraz
1319 sayılı Kanun’a eklenen 43’üncü maddede, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce "ilgili mevzuat" kapsamında yapılan veya yaptırılan değerleme sonucunda belirlenen değerden bahsedilmektedir. "İlgili mevzuat"la kastedilenin ne olduğu belli değildir. Gerekçede de bu konuda bir açıklık bulunmamaktadır.

Gayrimenkullerin değerlemesi hakkında "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" bulunmaktadır. Bu Tebliğ’in 23’üncü maddesine göre, bir gayrimenkul değerlemesi yapılabilmesi için Tebliğ’e ekli "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar"ın bulunması gereklidir. Ayrıca bu Tebliğ’e göre değerleme yapabilmek için Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilmiş Gayrimenkul Değerleme Uzmanı çalıştıran yine SPK tarafından yetkilendirilen Gayrimenkul Değerleme Kuruluşu olmak gerekmektedir. Ancak 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 480’inci maddesine 30 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 17’nci maddesiyle eklenen "h" bendinde Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne, "taşınmazların toplu değerleme yöntemleriyle değerini belirlemek, değer bilgi merkezini kurmak, yönetmek ve değer haritalarının üretilmesi ile güncel tutulmasını sağlamak" yetkisi verilmiştir. 2019 yılının Şubat ayında, durup dururken Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gayrimenkulleri "toplu" değerleme yetkisi verilmesi oldukça dikkat çekicidir. Toptancı bir değerleme ile gayrimenkulün gerçek değerine sağlıklı olarak nasıl ulaşılabileceği konusunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce hazırlanmış bir mevzuata maalesef ulaşamadım. Ancak, yukarıda bahsedilen değerleme Tebliği ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar"a Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılacak değerleme raporlarında da yer verilmesini beklemek vatandaşların hakkı olsa gerektir. Çünkü "toplu değerleme" yöntemi değerli konut vergisinin düzenleniş şekli itibariyle son derece sakıncalıdır. Zira bir eve 4,9 milyon değer biçilmesi ile 5 milyon değer biçilmesi veya 7,4 milyon yerine 7,5 milyon değer biçilmesi, ortaya çıkan ödenecek vergi rakamlarında çok büyük değişikliklere yol açmaktadır. Nasıl uygulanacağı belli olmayan toplu değerleme yöntemi ile bu denli hassas değerleme yapılabilmesi neredeyse olanaksızdır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce ilgili mevzuat kapsamında yapılan veya yaptırılan değerleme sonucunda belirlenen ve değeri 5 milyon lirayı aşan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli taşınmazlar, ilgilileri tarafından ulaşılabilecek şekilde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün internet sitesinde ilan edilecek ve ilgilisine de ayrıca tebliğ edilecektir. Tebligat ekinde, değer tespitine yönelik raporun bulunması gerekecektir ki, değerlemenin neye göre yapıldığı anlaşılarak gerekiyorsa itiraz edilebilsin. Aksi halde itiraz mekanizması zaafa uğratılmış demektir.

Tebliğ tarihinden itibaren on beşinci günün sonuna kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz edilmeyen mesken nitelikli taşınmaz değeri kesinleşmektedir.  Süresinde yapılan itirazlar, on beş gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılacak ve kesinleşen değer, aynı usulle ilan ve ilgilisine tebliğ edilecektir.

Burada Kanun metninde cevabı açık olmayan bir soru vardır: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından değer tespiti bir kere yapıldıktan sonra, sonraki yıllarda yeni tespit yapılmazsa, bu değer yeniden değerleme oranında artacaktır. Artan bu değerler de her yıl tebliğ edilecek midir, yoksa ilk tespitin bildirilmesinden sonraki yıllar için ayrı bir tebligat yapılmayacak mıdır? İlk yıl yapılan tespite itiraz etmeyen veya itiraz süresini kaçıran veya itirazı reddedilen mükellefler, sonraki yıllarda tekrar itiraz hakkı kullanabilecekler midir? Kanaatimizce, yeni bir değerleme yapılmadan yeniden değerleme oranında artırılsa bile değerlerin her yıl yeniden yayımlanması ve tebliğ edilmesi, dolayısıyla itiraz mekanizmasının her yıl işletilmesine olanak verilmesi gerekir.

Değerli konut vergisinin uygulanmasında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen bir değerin bulunmaması durumunda, 1319 sayılı Kanun’un 29’uncu maddesine göre emlak/bina vergi değeri esas alınarak vergilendirme işlemleri yapılacaktır. Bu bedelin 5 milyonu aşması durumunda bina vergisine ilaveten değerli konut vergisi de ödenecektir. Yani verginin matrahı, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerden yüksek olanıdır. Emlak Vergisi değerinin tespitinde görevli takdir Komisyonunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün taşradaki birim amiri olan tapu sicil müdürü de olduğu halde bu değerlerin neden birbirinden farklı olabileceği izaha muhtaçtır.

Değerli konut vergisinin nispeti
Değerli konut vergisi taşınmazın değerine göre aşağıdaki nispetlerde alınacaktır.

5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar ……………    (Binde 3)

7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar ………….    (Binde 6)

10.000.001 TL'yi aşanlar …………………………………………….       (Binde 10)

Bu nispet belirleyiş şekli başlı başına problemlidir. Zira dilim usulü değil, sınıf usulü bir tarife belirlenmiştir. Bunun sonucu bir dilimin üst sınırında olan konut ile üstteki dilimin alt sınırında olan konutun vergileri arasında, konutların değerleriyle orantısız bir şekilde çok ciddi fark ortaya çıkmaktadır.

Örneğin değeri 7,5 milyon TL olan konut için 22.500 TL değerli konut vergisi ödenmesi gerekirken, değeri 8 milyon TL olan konut için 48.000 TL değerli konut vergisi ödenecektir. Değerdeki 0,5 milyonluk artış vergi de %113 artışa sebep olmaktadır. Oysa sınıf usulü belirleme yapılsa 8 milyonluk konutun 7,5 milyonu için 22.500 TL, kalan 0,5 milyonu için de 3.000 TL olmak üzere toplam 25.500TL değerli konut vergisi ödenecekti ki, ilk duruma göre çok daha adaletli olduğu açıktır.

Diğer taraftan değeri 4,5 milyon lira olan konut için değerli konut vergisi ödenmezken, değer 5 milyon TL olarak belirlendiğinde 15.000.-TL değerli konut vergisi tahakkuk edecektir. Aynı kişinin her birinin değeri 5 milyonu bulmayan 50 adet konutu olsa ve toplam değeri 200 milyonu geçse dahi (esasen konut adedi ve değeri sonsuz olabilir) tek kuruş değerli konut vergisi ödenmeyecektir.

Maalesef vergi tekniği bakımından son derece hatalı bir tarife düzenlemesi yapılmıştır. Oysa hem tek tek konutlar yerine bir kişinin sahip olduğu tüm konutların toplam değeri matrah alınabilir, hem tarife sınıf usulü ile belirlenebilir, hem de mevcut bina vergisi de tarifeye dâhil edilerek aynı vergi konusundan 2 ayrı vergi alınmasının önüne geçilebilirdi. Bu yapılmasa dahi en azından, değerli konut vergisi ödeyen mükellefin ödediği bina vergisinin bu vergiden mahsubuna imkân verilebilirdi.

Değerli konut vergisinin mükellefi
Değerli konut vergisinin mükellefinin tespiti ile mükellefiyetin başladığı ve bittiği zamanların belirlenmesi konularında, bu verginin içine eklemlendirildiği 1319 sayılı Kanun’da bina vergisi için yapılan tanımlamalar aynen esas alınmıştır.

Değerli konut vergisini de, tıpkı bina vergisinde olduğu gibi,

binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder.
Bir binaya paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.

Değerli konut vergisi mükellefiyeti;

Mesken nitelikli taşınmazın değerinin, bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerin 42 nci maddede belirtilen tutarı aştığının (bu tutar dâhil) belirlendiği tarihi,
1319 sayılı Kanun’da Vergi Değerini Tadil Eden Sebepler başlığını taşıyan 33’üncü maddenin (1) ila (7) numaralı fıkralarında yazılı sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi,
Muafiyetin sukut ettiği tarihi, takip eden yıldan itibaren başlar.

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Bu düzenlemede 1319 sayılı Kanun’un 9’uncu maddesinden hemen hemen aynen alınmıştır.

Değerli konut vergisinden istisna ve muaf olanlar
Aşağıda yazılı mesken nitelikli taşınmazlar, değerli konut vergisinden istisnadır:

Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.

Halk arasında emeklilerin tek ev istisnası olarak bilinen, Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin veya sadece emekli aylığı geliri olanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.

Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlar temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.

Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar

BİNGÖL, Kanunda istisnalar sayıldığı halde "muafiyet" kelimesinin kullanılmasını, Kanun’u yazan Maliye bürokratlarının özensizliğini göstermesi bakımından haklı olarak eleştirmektedir.

Değerli konut vergisinin beyanı, ödeme süresi ve ödeme yeri
Değerli konut vergisi tahakkukunu gerektiren bina değeri, mükellefe Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce re’sen tebliğ edildiği halde, verginin tahakkuku için mükellefin meskenin bulunduğu yerdeki vergi dairesine beyanname vermesi gerekmektedir. Buna neden ihtiyaç duyulduğunu bilmiyorum ancak bu usulün mükellef açısından önemli bir sonucu vardır: Bina vergisinde tarhiyat her yılın başında idarece yapıldığı için (vergi değerini tadil eden sebeplerin bildirilmemesi hali hariç) mükellefler vergi ziyaı cezası ile muhatap olmamaktadırlar. Ancak değerli konut vergisinde beyan usulü benimsendiği için, kendisine yapılan tebligat üzerine gidip zamanında beyanname vermeyen mükellefler, vergi aslı kadar da vergi ziyaı cezasına muhatap olacaklardır.

Beyannamenin, vergi değerinin bildirildiği veya 5 milyonu aştığı yılı takip eden yılın Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar verilmesi gerekmektedir. Müteakip yıllar için de mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verilecek ve vergi ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk edilecektir.

Mükellef, sadece beyannameyi vermekle yükümlü tutulmamış, beyanname ekinde bina değerine ait "vesikaları" da vermekle yükümlü tutulmuştur. Bu vesikalar, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce mükellefe tebliğ edilmesi gereken "Değerleme Raporu" olsa gerektir. Kanunda yer alan bu emredici hüküm de, esasen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün sadece değerin bildirilmesiyle yetinemeyeceği, değer tespitinin nasıl ve hangi ölçütlere göre yapıldığını gösteren raporu mükellefe tebliğ etmek zorunda olduğu hususunu açıklığa kavuşturmaktadır.

Verilen beyanname üzerine vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenecektir.

Değerli konut vergisi nereye harcanacak?
Tüm dünyada gayrimenkullerden alınan vergiler yerel mahalli ihtiyaçların giderilmesi amacıyla kullanılmak üzere yerel yönetimlere tahsisli vergiler olarak dizayn edilmektedir. Nitekim Türkiye’de de değersiz emlak/bina vergisi, belediyeler tarafından tarh, tahakkuk ve tahsil edilen bir vergidir. Oysa değerli konut vergisi, genel bütçe geliri olarak kaydedilecek ve merkezi hükümet tarafından harcanacaktır. Üstelik 5779 sayılı İl Özel İdarelerine ve Belediyelere Genel Bütçe Vergi Gelirlerinden Pay Verilmesi Hakkında Kanun ile diğer kanunlara göre mahalli idarelere verilecek payların hesabında da değerli konut vergisi hasılatı dikkate alınmayacaktır.

Bir binanın kaç değeri vardır?

Kayserili’ye sormuşlar: Şu ev kaç lira? Alırken mi, satarken mi demiş!

Geçmiş yıllarda yazdığımız bir yazıda aynı devlet, aynı mala, farklı işlemlerde neden farklı değerler biçer diye sormuş ve çözümün ne olduğunu da anlatmıştık. Emlak vergisi değeri farklı, tapu harcı değeri farklı, kamulaştırma değeri farklı, bankaların kredi verirken biçtiği değer farklı! Şimdi bir de bunlara değerli konut vergisi değeri eklendi.

Yukarıda bahsettiğimiz yazımızda çözümün ne olduğunu anlatmıştık. Maliye bürokrasisinde değerli konut vergisi metnini yazan değerli arkadaşlarımız sanıyorum yazıyı okumuşlar ve değerleme metodu olarak önerdiğimiz gayrimenkul değerleme uzmanlarının değerlemesi önerisi akıllarında kalmış ancak eksik ve yanlış kalmış maalesef. Hani derler ya, "beni bir tek sen anladın, ama sen de yanlış anladın." O hesap.

Oysa yapılması gereken çok basit: tüm gayrimenkul stokunun belirli bir plan dâhilinde değerlerinin tespit edilmesi, bu işlemin örneğin 10 yılda bir tekrarlanması, aradaki yıllarda da yeniden değerleme oranının uygulanması. Tespit edilen bu değerin resmi tüm işlemlerde (vergi değeri, tapu harcı değeri, kamulaştırma değeri, banka kredisi değeri, teminat/ipotek/haciz değeri vb) kullanılmasının zorunlu tutulması.

Bu yapıldıktan sonra emlak/bina vergisi oranlarının makul seviyelere indirilerek konut üzerinden tek bir vergi alınması ve bu verginin de dünya uygulamalarına benzer şekilde yerel yönetimlere bırakılması.

Sonuç
Vergi ödevi, Anayasa’da Siyasi Haklar ve Ödevler içerisinde düzenlenmiştir. Yeni bir vergi ihdas etmek, oranını belirlemek, istisna ve muafiyetleri tespit etmek siyasi iktidarların hakkıdır, bunun için halktan yetki almışlardır ve diğer politikaları gibi vergi politikaları da seçmenler tarafından değerlendirilir. Bu konuda söylenecek fazlaca bir şey yoktur, siyaseten karar verilir. Ancak siyaseten ihdas edilmesine karar verilen bir vergiyle ilgili olarak "kaliteli bir yasa metni" hazırlanmasını beklemek hakkımız olsa gerektir.

Değerli Konut Vergisi 20 soruda tüm detaylarıyla!

Değerli konut vergisi yeniden düzenlenecek!