Devre Mülk - Devre Tatil satışlarında KDV uygulaması!
Giderek yaygınlaşan 'devre mülk' ve 'devre tatil' satışlarında, ayrıca KDV olduğunu biliyor musunuz KDV bazı durumlarda yüzde 1 bazen de yüzde 18 olarak uygulanıyor
1 - Devre Mülk Hakkı Satışlarında KDV
Devre mülk hakkı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na 10.06.1985 tarih ve 3227 sayılı Kanunla sekizinci bölüm ve 57-65. maddeler olarak eklenmiştir.
Söz konusu hükümlere göre, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka 'devre mülk hakkı' denir.
Tanımdan da anlaşılacağı üzere, devre mülk hakkı ancak müşterek mülkiyete konu olmuş mesken nitelikli taşmmaz mallar üzerinde irtifak hakkı tesisi suretiyle kurulabilir. Devre mülk hakkı, bağlı olduğu müşterek mühciyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilmekte, mirasçılara geçebilmektedir.
Devre mülk hakkı, mesken olarak kullanılmaya elverişli müstakil bir yapı (tek daireli bir ev, villa vs.) veya Kat Mülkiyeti Kanunu uyarmca kat irtifakı tesis edilmiş veya mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiş mesken nitelikli bağımsız bölümler üzerine tesis edilebiür.
Mesken olarak müstakilen kullanılmaya elverişli yapı birden çok mestken nitelikli bağımsız bölümü ihtiva ediyor veya aynı parsel içinde birden fazla mesken nitelikli bağımsız bölüm mevcutsa, bu meskenlerde devre mülk hakkı tesis edilebilmesi için yapının mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesi veya kat irtifakı tesisi zorunludur.
Yukarıda yapılan açıklamalardan da farkedileceği üzere, devre mülk hakkı sadece mesken (konut) olarak kullanılmaya elverişli yapılarda kuru-dabilir. Mesken niteliği bulunmayan, örneğin işyeri olarak kullanılabilecek yerlerde devre mülk hakkı kurulamaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu'na 3227 sayılı Kanun'la eklenen hükümlere göre, devre mülk hakkının satışı, müşterek mülkiyet payının satışını ifade etmektedir.
3065 sayılı KDV Kanunu'nun 1/1. maddesi ile ticari, sınai, zirai ve mesleki nitelikteki mal ve hak satışları KDV'sine tabi bulunmaktadır.
Bu hükümlere göre, mesken olarak kullanılan yerlere ilişkin müşterek mülkiyet payının, diğer bir ifade ile devre mülk hakkının ticari sınai, zirai ve mesleki faaliyet çerçevesinde satışı ilke olarak KDV'ye tabi bulunmaktadır.
Devre mülke konu olan konutun net alanının 150 m2'nin altmda olması halinde %1, üstünde olması halinde ise genel oranda (% 18) KDV uygulanacaktır.
Devre mülk hakkınm iki katlı veya dubleks evler üzerinde kurulması ha-ılİnde ise, devre mülk hakkı satışmm hangi KDV oranına tabi olacağı ise aşağı-ıdaki şekilde belirlenecektir:
- İki katlı bir meskenin iki katı da ayrı kullanılabilecek yapıda ve her kat 150 m2'nin altmda ise, iki kath ev üzerinde kurulan devre mülk hakkının satışında % 1 oranında KDV uygulanabilecektir.
- Her iki kat birbirini tamamlayıcı ve birbirine bağlı ise diğer bir ifade ile daireler birbirinden bağımsız olarak kuUanılamıyorsa (dubleks) meskenin toplam alam dikkate alınacak, devre mülk hakkı satışında, toplam net alan 150 m2'nin altmda kalıyorsa %1,150 m2'den büyükse genel oranda (% 18) KDV hesaplanacaktır.
2- Devre Tatil Hakkı Satışlarında KDV
Son yıllarda turizm sektöründe 'devre mülk' sisteminden vazgeçilerek, belli bir tesiste bir bölümün (apart daire veya otel odası) bir sözleşme kapsamında belirlenen bir bedelle rezervasyon yaptıran kişinin kul ¬lanmama tahsis edilmesi olarak adlandırılan 'devre tatil' uygulamasına geçilmiştir.
Danıştay ve vergi idaresi, devre tatil satışmm bir hak satışı olduğu ve KDV'ye tabi bulunduğu görüşündedir (Dn. ll.D.'nin 21.02.2000 tarih ve E.1999/4833, K.2000/644 sayılı Kararı, MB'nin 21.06.1999 tarih ve 25035 sayılı Özelgesi, ayrıca bkz. şükrü KIZILOT, KDV Kanunu ve Uygulaması, C. 1, s. 292 vd.)
Yukarıdaki açıklamalardan ve dayanak gösterilen yasa maddeleri, Danıştay Kararı ve özelgeden de fark edileceği gibi, devre mülk ve devre tatil satışmda, KDV yönünden bazı ince noktalar var. Bunlara dikkat edilmediği takdirde, ileride ciddi sorunlar yaşanabilir.
Hürriyet/şükrü KIZILOT