Dikkat! `Konut alayım derken dert almayın'
'Konut ihtiyacı bitmez, konut piyasası ölmez' diyen Milliyet yazarı Güngör Uras, konut alırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini yazdı.
Ev almanın tam zamanı
Gayrimenkul piyasasında sert rüzgârlar esiyor. Satacakların da alacakların da akılları karışmış durumda... Ortalık toz-duman...
Okuyucularımız son aylarda "Gayrimenkul alacağız/satacağız, ne yapalım?" diye sormaya başladı. Kimseye "Ne yapacağını öğretmek haddimiz değil"... Ancak neyin ne olduğunu anlatmak (açıklamaya çalışmak) vazifemizdir.
Gayrimenkul geniş bir deyim. İçinde tarım arsası var, konut arsası var. Ticari yapı (mağaza, işyeri) var, konut (yazlık/kışlık) var. Oturmak için alınan konut var, kira getirsin diye alınan konut var, yatırım amaçlı alınan konut var. Bunlar farklı özellikler taşıdığından, her biri için ayrı değerleme yapmak gerekir.
Bu yazıda sadece `konut yatırımları'yla ilgili olarak "neyin ne olduğu" konusunda bilgi verilmesine çalışacağız.
Manzara iyi değil
2008 yılı ortasında konut piyasasında "manzara-i umumi" özetle şöyledir.
Konuttaki küresel balondan Türkiye de etkilendi. Balon demek şişkinlik demek. Talep ve arz şişince, fiyatlar da şişmişti. Balon hava kaçırmaya başlayınca çok sayıda konut stoğu elde kaldı. Bunların bir bölümü bitmiş konut. Bir bölümü yarım kalmış konut.
Ellerinde bitmiş ve yarım kalmış konut kalan yapımcılar, stoğu eritmek için fiyat düşürecekler ama, düşüremiyorlar. Çünkü daha önce yüksek fiyatla sattıkları konutları alanlar isyan edecek.
Yapımcılar fiyat düşüremese de, özelde çok yapımcı fiyatı aşağıya çekme arayışında. Zararına satışı göze alanlar bile var.
Bitmiş konutla yarım kalmış konutun durum farklıdır. Bitmiş konutu satın alanın, tapusunu üzerine geçirenin satıcıyla ilişkisi biter. Ama bitmemiş konutta risk vardır. Bitmemiş konutu alan, içine girene kadar başına ne geleceği bilemez. Çünkü, inşaat maliyetlerindeki artış ve stok yükü nedeniyle konut yapımcısının (iyi niyetine rağmen) inşaatı tamamlayamaması mümkündür. Hiç olmaz ise söz verilen tarihte konutun teslimi imkânı bulunmayabilir.
İnşaat maliyetleri artıyor
İnşaat maliyetleri tırmanışa geçti. Demir fiyatı, çimento fiyatı arttı. Arsalar azaldı. Arsa payının yükü büyüdü. Bu nedenle bir yıl önce 100 olan maliyet 130-140 oldu.
Daha önce proje üzerinden konut satan, önceki maliyetlerle (balonlu fiyattan da olsa) bağlantıya giren, ama inşaatlarını henüz tamamlayamayan inşaat sahipleri bu maliyet artışını karşılamakta zorlanıyor. (Dikkat buyurunuz. Kamuya iş yapan inşaatçılar havlu attı. Kamudan fiyat farkı istedi. Parası daha önce alınmış konutları tamamlamakta zorlanan yapımcıların konut sahiplerinden ek para isteyip inşaatı tamamlamaları çok zor.)
İşte bu "ahval ve şerait"te, kendi ihtiyacı için (içinde oturmak için) konut satın almak arayışında olacaklar "bitmiş" konutlardan satın alabilirler. Oturmak için "bitmiş" konut satın almanın zamanıdır.
