Doğru kentsel dönüşüm nasıl olmalı?

Doğru kentsel dönüşüm nasıl olmalı? Kentsel dönüşüm projelerinde nelere dikkat edilmeli? Merak edilen soruları Kentsel Dönüşüm Uzmanı Tolga Şahlıoğlu yanıtladı.

Kentsel Dönüşüm Uzmanı Tolga Şahlıoğlu son zamanların gündem konuları arasında yer alan kentsel dönüşüm ile ilgili önemli açıklamalar yaptı. İşte Şahlıoğlu'nun o röportajı...

1. Dartes Mühendislik olarak çalışmalarınız hakkında bilgi alabilir miyim? 

Dartes Mühendislik; 2012 yılından beri binaların depreme dayanıklılık raporlarını, 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı tespit işlemlerini, güçlendirme projesi ve uygulamalarını, kentsel dönüşüm danışmanlıklarını yapan ve bugüne kadar yaklaşık 4000 civarında binaya hizmet vermiş ve vermeye de tüm hızıyla devam eden bir firmadır.

2. Hizmetleriniz sadece İstanbul olarak sınırlı mı? Yoksa İstanbul dışında da çalışmalarınızı sürdürdüğünüz şehirler var mı?

Hizmetlerimiz Türkiye genelinde sürmektedir. İzmir’de şube olarak hizmet verirken diğer tüm illerin operasyonunu merkezimizden yönetmekteyiz. Özellikle kurumsal firmaların Türkiye genelindeki mağaza, fabrika, şubeler gibi işletmelerine deprem dayanıklılık raporu, bina  güçlendirme hizmetleri veriyoruz düzenli olarak. 

3. Tolga Bey, İstanbul’u genel olarak değerlendirebilir misiniz? Kentsel dönüşümden gerekli olarak verim alabildiniz mi?

İstanbul’da durum maalesef vahim durumda. Yapılan bir takım çalışmalar var ancak bunların hiçbir kapsayıcılığı yok. Genel olarak parsel bazında kentsel yenileme adıyla yapılan, yani 5 katlıyı yık 8 katlıyı yap  binaların dışında devletin yaptığı birkaç ada bazlı çalışma haricinde İstanbul resmen kaderine terkedilmiş durumda. Burada bizim bir çok noktada önerimiz oldu bunların bir kısmını şu an İBB hayata geçirmeye çalışıyor ancak sadece fikri alıp fikrin sahibinden faydalanılmadığı için maalesef şu an için pek bir yol alınmış gözükmüyor. İyi niyetle çalışıyorlar umarım başarılı işlerde yapılır. Burada merkezi hükümetin elini taşın altına ciddi anlamda koyması gerekiyor. Fikirtepe örneğinde olduğu gibi devlet imkanlarını bu iş için seferber etmek gerekiyor. O konuda da son 3 yıldır her mecrada devlet, adaların tamamını almalı ve garantör olmalı dedik ve en sonunda dediğimiz noktaya gelindi. Olan Fikirtepe halkının kaybolan yılları oldu. 

4. İstanbul’un Anadolu Yakası olarak projelerin durumu nedir? İnsanlar nasıl yaklaşıyor? 

Anadaolu Yakası kentsel dönüşümde en başından beri hızlı dönüşmeye gayret ediyor ancak söylediğim gibi bunun adına kentsel dönüşüm demek artık manasını yitirmiş durumda. Özellikle Kadıköy, Üsküdar, Maltepe gibi gerek altyapısı tamamlanmış gerek üst yapısı iyi durumda olan yerler için kentsel dönüşüm ibaresi hatalı. Bunlar eski yerleşim yerleri olduğu için ve özellikle 60ların sonundan itibaren meskenleşmeye başladıkları için burada yapılan binaların beton ömürleri tamamlandı, tesisatları çürüdü. Bunlar kentsel yenilemenin bir parçası olarak yıkılıp yeniden yapılıyorlar. Bunda birazda çevresel rantında etkisi ve imar planlarının müsait olması hasebiyle hızlı bir yenilenme oldu fakat yeterli mi diye sorarsanız halen yeterli düzeyde değil. Kadıköy örneğinden gidersek Kadıköy ilçesinde yaklaşık 28000 binanın ki bunun 5000 tanesi Fikirtepe olarak dışarıda bırakıyorum 23000 adet binadan 2012 yılından bugüne yaklaşık 6000 bina yenilenmiştir. Geriye kalan binalarında yaklaşık 2000 tanesi 2000 -2012 arası dönemde yapıldığını varsayarsak halen 15000 adet civarında binanın yenilenmesi gerektiği ortaya çıkmaktadır.

Bu konuda kat maliklerinin yaklaşımı genellikle metrekare bazında bakıyorlar. Benim dairem küçülmesin mantığı ve müteahhit kirada versin, teminatta versin istekleriyle adeta müteahhitleri bir yarış haline sokuyorlar. Bu da sürdürülebilir bir sistem getirmiyor maalesef.

5. Anadolu Yakası kentsel dönüşümde hedeflerine ulaştı mı? Hangi semtler ilgi görüyor?

Henüz hedeflerine ulaşmayı bırakın sadece yüzde 20 si tamamlanmış durumda Anadolu Yakasının belki bu bile iyimser kalabilir. En çok ilgi gören yerler Kadıköy’de sahil bandı, Üsküdar’da Acıbadem tarafı ve Altunizade, Maltepe’de Yalı Mahallesi, Tuzla’da Tersane Mahallesi   örneklerini verebiliriz. 

6. Doğru bir kentsel dönüşüm nasıl olmalı?

Doğru kentsel dönüşümde en önemli unsur dönüşümü yerinde gerçekleştirebilmektir. İnsanları mahallelerinden uzaklaştırmak, başka bir yerde yaşamaya mecbur bırakmak işin en başından yanlış kurgulandığını gösterir. Fikirtepe’de kentsel dönüşüm yapıyoruz derken orada yaşayan insanları Maltepe’nin Fındıklı mahallesine gönderdik ve evlerinin yerlerine belki 3-5 daire aldılar ancak oturdukları mahalleyi kaybettiler. Orası artık beyaz yakalının oturduğu bir semt oldu. 

Üsküdar Kirazlıtepe örneğinde de insanlar evlerinden zorla çıkartılarak bir dönüşüme zorlanmakta. 
Kentsel dönüşüm adıyla bir iş yapmak istiyorsak o yerin dokusunu bozmadan o yere günümüz koşullarını, imkanlarını taşıyarak bir iş yapmalıyız. Altyapısı eksikse önce altyapı, yeşil alanı eksikse önce yeşil alanı, eğitim, sosyal-kültürel alanı eksikse önce bunları planlayarak işe başlamalıyız. İnsanların tamamına yakınını ikna eden bir projeyle işe başlamalıyız. Tüm bunları yaparken merkeze insanı koymazsak sadece para ve rant gözüyle kentsel dönüşüm yapmaya kalkarsak günümüzde ve geçmişte yaşadıklarımızdan ileriye gitmemiz pek mümkün değil. 

7. Ev sahiplerine bizim aracılığımızla neler söylemek istersiniz?
 

Ev sahipleri binalarını kentsel yenileme olarak müteahhite vereceklerse metrekareden önce müteahhidin işi bitirebileceğinden emin olup olmadıklarına bakmalarını öneririm. 

Ayrıca her riskli bina yıkılmak zorunda değildir. Binalarını güçlendirme yoluna da gidebilirler bu konuyla ilgili olarak da araştırma içine girmeliler. Böylece metrekareleri küçülmeden belki evlerinden bile çıkmadan binalarını güçlendirip oturmaya devam edebilirler. 

8. Son olarak İstanbul ve deprem yine gündemde... Önerileriniz nelerdir? 
 

Deprem olmadğı sürece gündemden düşmemeli.Ne yazık ki biz bir yerde deprem olduktan yaklaşık 1 ay sonra hemen unutuyoruz. Bu Türkiye’nin önündeki en büyük sorundur. Bu sorunun çözümleri de  vardır, yeter ki işi bilen insanlarla ilerlesinler. Bizim hep söylediğimiz önerilerimizden bir kısmını da yine sizin vasıtanızla buradan paylaşalım belki birileri duyar, görür ve uygulamaya geçirir.

Devletin vatandaşa 0 faizle en az 60 ay kredi vermesi ve bunu verirken de satış engeli getirmesi gerekiyor. Devletin cebinden çıkacak 100 milyar tl olası İstanbul depreminde çıkması muhtemel 100 milyar doları engelleyecektir.

İnşaat malzemelerinde katma değer vergisi yüzde 1 olmalı ve inşaat maliyetlerinde yerlileşmek için yatırımlar yapılmalı, özellikle ham madde konusunda yerli yatırımı ve sanayiyi desteklemeliyiz. Ada bazlı dönüşümde birleşen parsellere ufak  ufak artacak şekilde emsal artışları getirilmeli. Parsel bazında kat eksilterek taban oturumunu genişletilebilir hale getirmeliyiz, bunu arsa sahiplerinin tercihine bırakmalıyız.

Hukuki anlaşmazlıklarda özel yetkili kent mahkemeleri kurulmalı ve konusunda uzman hakimlerle kararlar alınmalı ve içtihatlar oluşturulmalıdır. Yerel yönetimlerin yetkilerinin artırılarak kentsel dönüşüm karar süreçleri hızlandırılmalı ve bürokrasi azaltılmalıdır.

Yeni binalarda; kendi elektriğini üreten, suyunu kendi içinde birkaç farklı biçimde kullanabilen, 0 atık projesine uygun bir şekilde projelendirmeler yapılmalı ve bunu uygulayan binalara teşvikler verilmelidir.

İstanbul'da kentsel dönüşüm hız kesmiyor!